Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Vereint gegen Ausgleichsbeiträge

Brand-Erbisdorf, Sachsen: VDGN unterstützt Gründung einer Interessengemeinschaft


Knapp 100 Grundstücksbesitzer haben sich im Brand- Erbisdorfer Sanierungsgebiet Stadtkern zu einer Interessengemeinschaft zusammengeschlossen, um ein gemeinsames Vorgehen gegen die drohenden Ausgleichsbeträge zu organisieren. Die Gründung der Interessengemeinschaft erfolgte mit Unterstützung des VDGN, der den Brand-Erbisdorfern zur Seite steht.

Rechtsgrundlage für die Erhebung von Ausgleichsbeträgen sind die „besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften“ des Bundesbaugesetzes. Danach sollen die durch die Vorbereitung und Durchführung der städtischen Sanierungsmaßnahmen bewirkten Bodenwerterhöhungen bei Grundstücken im Sanierungsgebiet zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahme genutzt werden.

Die Erhebung von Ausgleichsbeträgen soll gewährleisten, daß Grundstückseigentümer nur in der Höhe belastet werden, in der ihre Grundstücke durch die öffentliche Finanzierung an Wert hinzugewinnen. Soweit Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen zur Werterhöhung beigetragen haben, können diese Aufwendungen angerechnet werden und den Ausgleichsbetrag reduzieren.

Das setzt voraus, daß, so wie vom Baugesetzbuch vorgegeben, die Sanierung mit den Grundstückseigentümern möglichst frühzeitig erörtert wird. Dabei sollen die Betroffenen zur Mitwirkung bei der Sanierung und zur Durchführung von Eigeninvestitionen angeregt werden und hierbei beraten werden.

Im Brand-Erbisdorfer Sanierungsgebiet haben viele Grundstückseigentümer erst Ende 2010, aufgrund einer verspäteten Eintragung von Sanierungsvermerken in die Grundbücher, etwas von der Stadt gehört. Jetzt müssen sie feststellen, daß ihre eigenen Investitionen an den Häusern wahrscheinlich keine Berücksichtigung finden werden.

Den Wertzuwachs ihrer Grundstücke können die von den Forderungen der Stadt bedrohten Eigentümer in Brand-Erbisdorf ohnehin nicht erkennen. Das von der Stadt in Auftrag gegebene Gutachten zur Feststellung des Wertzuwachses kommt aber zu dem Ergebnis, daß es pauschal einen Wertzuwachs in Höhe von 3,50 Euro pro Quadratmeter für alle Grundstücke im Sanierungsgebiet gibt.

Mit dem Gutachten wird eine unzulässige Pauschalisierung vorgenommen, die Wertsteigerungen müssen immer grundstückskonkret auf der Grundlage der Wertermittlungsverordnung bestimmt werden. Die Begründung der Ausgleichsbeträge im Gutachten ist unzureichend. Ausgangspunkt der Bewertung sind die vor Durchführung der Sanierung festgestellten städtebaulichen Mißstände und deren Beseitigung. Nach der Wertermittlungsverordnung sind alle den Verkehrswert eines Grundstücks beeinflussenden Faktoren zu berücksichtigen, dazu gehört die Frage der Bebaubarkeit eines Grundstücks.

Das Gutachten berücksichtigt diese Fragen unzureichend. Es läßt die spezifischen Probleme im Sanierungsgebiet, darunter den Altbergbau, die Bodenbelastungen mit Schwermetallen und ähnliches, völlig außer acht. Die Mitglieder der Interessengemeinschaft sehen nicht zuletzt deswegen die Verantwortung bei den Stadträten, zu prüfen, ob für die Erstellung des Gutachtens alle erforderlichen Unterlagen bereitgestellt worden sind, dem Gutachten zutreffende Tatsachen zugrundeliegen, die richtigen Methoden angewendet worden sind und die einzelnen Bewertungsschritte hinreichend begründet wurden.

Um eine Diskussion anzuschieben, hatte die Interessengemeinschaft am 21. Juni Stadträte aller Fraktionen zu einem Gespräch eingeladen und ist dabei auf offene Ohren gestoßen. Anliegen der Interessengemeinschaft ist es, das Gutachten und Forderungen der Stadt zu prüfen, um dann „auf Augenhöhe“ zu sprechen.

Die Stadträte haben hierbei ihre Unterstützung zugesagt, insbesondere bei der Beschaffung der für die Prüfung erforderlichen Unterlagen.

Fred Fischer

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