Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Noch nicht ganz am Ziel

Schwerin: Verein schloß Mietvertrag, doch noch schwelt Streit über ungenehmigte Bauten


Der Mitgliedsverein im VDGN „Siedlung auf dem Winkel Krebsförden e. V.“ in Schwerin konnte nach langen Verhandlungen mit dem Grundstückseigentümer, der Landeshauptstadt Schwerin, einen langfristigen Mietvertrag mit einer Laufzeit von 30 Jahren, vereinbaren. Vorangegangen waren lange und zähe Verhandlungen zwischen Verein und Stadt, an denen sich der VDGN umfassend beteiligte. Die Rahmenbedingungen hatte die Oberbürgermeisterin der Landeshauptstadt Schwerin in einer Mitgliederversammlung des Vereins vorgegeben.

Ursprünglich hatte sich die Vereinsmehrheit für den Grundstückserwerb ausgesprochen. In einem gesonderten Schreiben verwies Oberbürgermeisterin Angelika Gramkow auf die „Grundstückspolitischen Leitlinien der Landeshauptstadt Schwerin“, beschlossen von der Stadtvertretung am 8. Dezember 2003. Diese Leitlinien beinhalten, daß es im Interesse der Stadt liegt, langfristig über Grundstücke disponieren zu können. Bei diesen Gebieten handelt es sich insbesondere um stadtnahe Erholungsflächen; die Wochenendsiedlung des Vereins liegt am Ostorfer See im Zentrum von Schwerin.

Dem stand das Interesse der Vereinsmitglieder gegenüber, entsprechend den gesetzlichen Rahmenbedingungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes und den nach dem 3. Oktober 1990 abgeschlossenen BGB-Verträgen eine Lösung zu finden, um ihre Investitionen zu schützen und eine langfristige Laufzeit mit neuen Verträgen zu vereinbaren. Ansonsten drohte dem einen Teil die Kündigung nach dem 31. Dezember 2015 und dem anderen Teil drohte die Kündigung jährlich.

Hinzu kam das Bedürfnis der Vereinsmitglieder, eine neue moderne Abwasseranlage auf ihre Kosten zu installieren, was nur Sinn hatte, wenn auch diese Investition langfristigen Bestand hat.

Ein weiterer, für die Verhandlungen erschwerender Ausgangspunkt war, daß es einen einheitlichen Vertragsentwurf für mehrere Vereine im Stadtgebiet gab, aber die Ausgangsbedingungen der Vereine sich unterschieden.

Letztlich war der größte Brocken, den es aus dem Weg zu räumen galt, die zahlreichen laufenden juristischen Verfahren zwischen einzelnen Mitgliedern des Vereins und der Stadt als Verpächter. Streitobjekt waren und sind nicht genehmigte Bebauungen über die zulässige Größe von 60 Quadratmeter hinaus und der Vorwurf der illegalen Wohnnutzung. Daraus folgt, daß mit der Stadt abzustimmen ist, mit welchem Vereinsmitglied ein neuer Vertrag nach Prüfung juristischer Auseinandersetzungen abgeschlossen werden kann. Dies ist eines der unbefriedigenden Ergebnisse, an denen weiter gearbeitet wird und bei denen Lösungen in Aussicht stehen, insofern die Vereinsmitglieder einem Datenaustausch zwischen Verein und Stadtverwaltung zustimmen.

Oft werden die Vereinsmitglieder in Zukunft mit der Entscheidung konfrontiert werden, ob sie berechtigten Forderungen der Stadt als Grundstückseigentümer und bisherigen Vertragspartner Folge leisten und dem neuen Vertragsabschluß nichts im Wege steht oder ob sie sich mit der Stadt gerichtlich auseinandersetzen und mit ihnen bei Beibehaltung der bisherigen Vertragsverhältnisse den Streit bis zu einer Entscheidung ausfechten. Bisher haben bei den juristischen Auseinandersetzungen mal die Untermieter oder ein anderes Mal die Stadt obsiegt.

Eine wesentliche Aufgabe sieht der Vereinsvorstand darin, vermittelnd einzugreifen und so viele neue Untermietverträge wie möglich mit Vereinsmitgliedern abzu-schließen. Es ist aber auch jedem Vereinsmitglied freigestellt zu entscheiden, den bisherigen Vertrag beizubehalten oder den neuen Untermietvertrag abzuschließen, wenn nicht bereits geschilderte Gründe dem entgegenstehen und die Mitglieder nicht bereit sind, die Hinderungsgründe für einen neuen Vertragsabschluß aus dem Weg zu räumen.

Es ist gelungen, fast allen Vereinsmitgliedern die Vorteile eines neuen langfristigen Untermietvertrages deutlichzumachen. Eine mindestens 30jährige Vertragslaufzeit mit der Option auf weitere Verlängerung bietet Investitionssicherheit und Vorteile bei Beendigung des Untermietverhältnisses für die Suche eines Nachfolgers und damit die Verwertung der im Eigentum des Untermieters sich befindenden Baulichkeiten, Außenanlagen und Anpflanzungen.

In der Präambel des Mietvertrages wurde festgehalten, daß das Areal des Vereins im Flächennutzungsplan als Sonderbaufläche Wochenendhausgebiet dargestellt ist. Zur Sicherung dieser Nutzungsart ist ein Aufstellungsbeschluß für einen Bebauungsplan gefaßt worden, der dort ein Wochenendhausgebiet entsprechend der räumlichen Entwicklungsziele der Landeshauptstadt sichern soll. Hier ergibt sich ein weiteres Betätigungsfeld des Vereins für die Zukunft, um eine erweiterte Nutzung der Grundstücke letztlich über die 30 Jahre hinaus zu sichern.

Das Ganze hat auch seinen Preis: Es wurde eine ortsübliche Pacht mit 15 Prozent Aufschlag für die 30jährige Mietlaufzeit vereinbart. Die Ortsüblichkeit wurde und wird auch in der Zukunft vom Gutachterausschuß festgestellt. Bei Bedarf hat der Verein immer die Möglichkeit, eigene Gutachten in Auftrag zu geben. Bisher gibt es dafür keine Anhaltspunkte.

Der gesamte Prozeß der Vertragserarbeitung ist von Mitgliederversammlungen mit demokratischer Abstimmung begleitet worden.

Verständlicherweise konnten in den Verhandlungen nicht alle Wünsche von Mitgliedern berücksichtigt werden. Das Verhandlungsteam hat sich vom Grundsatz leiten lassen, die 30jährige Vertragslaufzeit durch überzogene oder auch berechtigte Forderungen nicht zu gefährden. Eine überwältigend hohe Anzahl der Vereinsmitglieder haben die Verhandlungsergebnisse immer wieder in den Verhandlungen akzeptiert.

Die Oberbürgermeisterin bedankte sich in einem Schreiben an den Vereinsvorstand ausdrücklich für die konstruktiven und stets sachbezogenen Verhandlungen. Sie trug mit dazu bei, daß der Vertrag die Institutionen der Landeshauptstadt passierte.

Beim VDGN bedankte sich der Vereinsvorstand für die engagierte Mitwirkung in den Verhandlungen und bei der Vertragsgestaltung. Wir regen alle Vereinsvorstände von Wochenendgebieten an, die noch nicht eine langfristige Nutzung ihrer Grundstücke absichern konnten, aktiv zu werden. Der VDGN wird sie bei Bedarf unterstützen.

Gerd Güll, Vereinvorsitzender

Dr. Michael Jagielski, Vizepräsident des VDGN

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