Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Generationswechsel in Datschensiedlungen

VDGN-Experten geben Antwort auf häufig gestellte Fragen


Auf so manchem Erholungsgrundstück steht ein Generationswechsel bevor. Mitglieder haben deshalb Fragen zum Kaufen oder Verkaufen, zur Kündigung oder auch zu neuen Verträgen. Eine erste Orientierung geben nachfolgende Antworten von Vertrauensanwältin Dr. Richter-Thewis und Bernd Lanius. Beide sind Mitglieder der Fachgruppe Erholungsgrundstücke im VDGN.

Wir haben 1992 einen Bungalow in einer Bungalowsiedlung gekauft und mit dem Vereinsvorstand, der als Zwischenpächter fungiert, einen Unterpachtvertrag abgeschlossen. Gehört uns der Bungalow und fallen wir mit diesem Vertrag auch unter die Regelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes (SchuldRAnpG)?
Diese Frage ist nicht mit einem einfachen Ja oder Nein zu beantworten. Im allgemeinen unterliegen Nutzungsverträge, also auch Unterpachtverträge, die nach dem 3. Oktober 1990 abgeschlossen wurden, nicht dem Schuldrechtsanpassungsgesetz, sondern uneingeschränkt den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Eine Ausnahme könnte jedoch vorliegen, wenn der Verein berechtigt war, selbständig einen Vertragseintritt mit einem neuen Vertragspartner zu vereinbaren und ein gesonderter Kaufvertrag über den Bungalow mit dem Vorpächter abgeschlossen wurde, bevor der Vornutzer sein Nutzungsverhältnis beendet hatte. Dann gehört der Bungalow zweifelsfrei auch dem neuen Unterpächter. Im Streitfall sollte unbedingt Rechtsrat eingeholt werden.

1982 haben wir von der damaligen LPG ein Stück Land gepachtet, worauf wir einen Bungalow errichtet haben. Einen schriftlichen Pachtvertrag haben wir nicht. Jetzt ist das Land wieder im Eigentum des Bauern, der es in die LPG eingebracht hatte und wir zahlen an diesen Nutzungsentgelt. Wie ist die Rechtslage für uns?
Nutzungsverträge über Grundstücke zu persönlichen Zwecken bedurften gemäß Zivilgesetzbuch der DDR grundsätzlich der Schriftform und waren nichtig, wenn sie nicht in dieser Form abgeschlossen wurden. Jedoch war es auch Praxis, häufig Bodenflächen formlos zur Verfügung zu stellen. Das SchuldRAnpG erklärt daher auch formlos geschlossene Nutzungsverträge gemäß § 19 Abs. 1 für wirksam. Es werden jedoch in der Regel hohe Anforderungen dahingehend gestellt, daß z. B. durch eine mündliche Vereinbarung ein Vertrag tatsächlich wirksam zwischen den Parteien mit dem behaupteten Inhalt zustande gekommen ist. Inzident für das Zustandekommen des mündlichen Vertrages könnte eine regelmäßige Pachtzahlung für eine bestimmte Pachtfläche sprechen, auch Zustimmungen des vormaligen Verpächters, z. B. für eine Bebauung etc., wenn er dazu berechtigt war. Mit Rückgabe des Grundstücks an den Bauern ist dieser, wenn der mündliche Nutzungsvertrag wirksam zustandegekommen ist, in das Vertragsverhältnis eingetreten. Das Nutzungsverhältnis unterfällt dann den Regelungen des SchuldRAnpG.

Unser Grundstückseigentümer will unser Wochenendgrundstück verkaufen. Was passiert mit uns, wenn wir von unserem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch machen und das Grundstück an einen anderen verkauft wird, der darauf ein Eigenheim errichten will?
Auf die Rechte des Nutzers hat dieser Verkauf keinerlei Einfluß. Der Erwerber tritt in den bestehenden Vertrag ein. Ebenso ist er an die Schutzbestimmungen des SchuldRAnpG gebunden. Auch auf die Höhe des Nutzungsentgeltes hat der Eigentumswechsel keinen Einfluß. Aus dem Eigentumsübergang ergibt sich für den Erwerber auch kein Sonderkündigungsrecht. Es ist allerdings wenig sinnvoll, von vornherein auf ein Vorkaufsrecht zu verzichten, ohne sich den Kaufvertrag vorlegen zu lassen, aus dem sich die näheren Kaufbedingungen ergeben. Für einen Vorkaufsberechtigten besteht ein Anspruch darauf, daß ihm der Kaufvertrag durch den beurkundenden Notar überlassen wird, es sei denn, er hat in notarieller Form auf sein Vorkaufsrecht verzichtet. Nach Prüfung dieses Kaufvertrages kann sich ein Nutzer immer noch schriftlich entscheiden, ob er sein Vorkaufsrecht wahrnimmt oder nicht. Er hat dafür eine Frist von zwei Monaten gem. § 469 Abs. 1 BGB.

Unsere Grundstückseigentümer haben angekündigt, 2015 mit allen Altpächtern einen neuen Vertrag ab-schließen zu wollen. Müssen wir darauf eingehen? Wie können wir uns dagegen wehren?
Wenn der Grundstückseigentümer den Abschluß eines neuen Vertrages verlangt, müßte er den bisherigen Vertrag kündigen, wodurch die nachfolgend dargelegten Rechtsfolgen eintreten würden. Der Nutzer wäre jetzt grundsätzlich berechtigt und gehalten, seine Entschädigungsansprüche geltend zu machen. Es wäre der Zeitwert der Aufbauten und Außenanlagen – soweit sie rechtmäßig entsprechend den Rechtsvorschriften der DDR errichtet wurden – zu entschädigen und die von ihm vorgenommenen Anpflanzungen gemäß § 27 SchuldRAnpG.

Wenn der Nutzer das Grundstück weiter nutzen will, sollte er den Grundstückseigentümer darauf hinweisen, daß er einen gültigen Vertrag besitzt und ein neuer Vertrag nicht erforderlich ist. Der Abschluß eines neuen Vertrages ist nur dann sinnvoll, wenn dieser günstigere Vertragslaufzeiten und andere für den Nutzer akzeptable Bedingungen enthält. Es empfiehlt sich, in derartigen Fällen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen.

Wir sind Mitglied in einem Bungalowverein. Die Parzelle ist unser Eigentum. Unsere Strom- und Frischwasserversorgung erfolgt über eine Vereinsanlage. Was müssen wir beachten, wenn wir unser Grundstück verkaufen wollen?
Sie können Ihr Grundstück selbstverständlich verkaufen. Hinsichtlich der Medienversorgung kommt es auf die Regelungen an, die der Verein diesbezüglich in der Vereinssatzung bzw. speziellen Ordnungen getroffen hat. Sie sollten mit dem Vereinsvorstand besprechen, welche Bedingungen der Käufer Ihrer Parzelle gegenüber dem Verein zu erfüllen hat, damit er weiterhin die Strom- und Frischwasserversorgung in Anspruch nehmen kann und ob er dies zu den gleichen Bedingungen tun kann wie Sie, soweit Sie Miteigentümer dieser Medien waren.

Wir haben ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht. Was passiert mit diesem, wenn das Nutzungsverhältnis beendet wird? Wer muß es löschen lassen und wer trägt hierfür die Notarkosten?
Mit Beendigung des Pachtvertrages erlischt das im Grundbuch eingetragene dingliche Vorkaufsrecht. Die Löschung muß der Nutzer über einen Notar veranlassen. Er hat auch die Kosten der Genehmigung der Löschung zu tragen. Ein Zurückhaltungsrecht wegen einer strittigen oder ausstehenden Entschädigung aus dem Vertragsverhältnis besteht nicht.

Wir wollen unser vor dem 3. Oktober 1990 gepachtetes Wochenendgrundstück kündigen. Welche Fristen müssen wir einhalten? Was müssen wir sonst noch beachten?

Wenn im Nutzungsvertrag hierzu keine Regelungen enthalten sind, gelten gemäß SchuldRAnpG die Bestimmungen des Miet- und/oder Pachtrechts des BGB.

In der Regel wird dann von Mietrecht ausgegangen, da meistens auf dem Wochenendgrundstück keine „Fruchtziehung“ erfolgt, was die Anwendung des Pachtrechts rechtfertigen würde. Demzufolge muß die Kündigung nach der Regelungen des BGB spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats ausgesprochen werden.

Die Herausgabe des Grundstücks an den Grundstückseigentümer bzw. dessen Bevollmächtigten sollte mit einem ordentlichen Herausgabeprotokoll erfolgen, welches von allen Beteiligten zu unterschreiben ist, möglichst mit Zeugen. Da Grundstückseigentümer bzw. ihre Bevollmächtigten mitunter ein Herausgabeprotokoll nicht unterzeichnen wollen, obwohl es für beide Vertragsparteien sinnvoll ist, um den „Ist“-Zustand festzuhalten, sollte dennoch im Beisein von Zeugen ein solches gefertigt und von ihnen unterschrieben werden. Zu beachten ist auch, dass die Grundstücksherausgabe nicht von einer Einigung in den Entschädigungsfragen abhängig gemacht werden kann. Grundsätzlich besteht kein Zurückbehaltungsrecht des Pächters. Nicht versäumt werden sollte die Abmeldung des Grundstücks als Zweitwohnung bei der Gemeinde (Grundsteuer B und Zweitwohnungssteuer) und der Meldestelle sowie der Medienversorgung und der Abfallentsorgung.

Was passiert, wenn unsere Mutter, die nach dem Tod unseres Vaters das Erholungsgrundstück weiter nutzt, ebenfalls verstirbt?
Stirbt der Nutzer, geht der Vertrag grundsätzlich im Rahmen der Gesamtrechtsnachfolge auf dessen Erben über (geregelt § 1922, Abs. 1 BGB). Das SchuldRAnpG sieht im § 16 Abs. 2 jedoch vor, daß dem Grundstückseigentümer und den Erben in diesem Fall generell ein einmaliges Sonderkündigungsrecht zum nächstmöglichen Termin zusteht. Die Ausübung des Sonderkündigungsrechtes bedarf der Schriftform und ist an Fristen gebunden (§§ 580 a und 584 BGB).

Im Falle des Ablebens der Mutter kann also der Vertrag durch die Erben weitergeführt werden, wenn der Grundstückseigentümer von seinem Sonderkündigungsrecht keinen Gebrauch macht.

Wenn der Eigentümer das Vertragsverhältnis kündigt, hat er gemäß § 12, Abs. 2 SchuldRAnpG die Pflicht eine Entschädigung nach dem Zeitwert für ein entsprechend den Rechtsvorschriften der DDR errichtetes Bauwerk, die Außenanlagen und Anpflanzungen zu leisten. Es ist sinnvoll den Zeitwert der vom Nutzer erbrachten Leistungen gutachterlich zu ermitteln.

Entschädigungsansprüche sollten generell innerhalb von sechs Monaten ab Beendigung des Nutzungsverhältnisses gegenüber dem Eigentümer geltend gemacht werden.

Die Entschädigungspflicht zum Zeitwert gilt allerdings nur bis zum Ablauf der siebenjährigen sogenannten Investitionsschutzfrist, die sich an die Kündigungsschutzfrist anschließt. Endet der Vertrag nach dem 4.Oktober 2022, ist eine Entschädigung nur insoweit zu zahlen, als der Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Rückgabe durch die Baulichkeit erhöht ist.

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