Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Enteignende Schätzung

Wie scheidende Kleingartenpächter nicht selten über den Tisch gezogen werden


Wie sieht es aus mit einer Entschädigung für Baulichkeiten, Außenanlagen und Anpflanzungen, wenn der Kleingärtner selbst seinen Unterpachtvertrag kündigt? Das Bundeskleingartengesetz enthält für diesen Fall keinen Anspruch auf Entschädigung. Deshalb ist diese Frage im Normalfall in den Unterpachtverträgen geregelt, den die Kleingärtner mit ihren Zwischenpächtern abschließen.

So ist es auch in Berlin. Zur Grundlage für die Entschädigungen bei Pächterwechsel werden hier die „Richtlinien für die Abschätzung von Baulichkeiten, Außenanlagen und Aufwuchs“ des Landesverbandes Berlin der Gartenfreunde e. V. genommen. Die zur Zeit gültige Richtlinie datiert vom 13. Februar 2008.

Die Zielrichtung wurde im Jahr 2003 bei einer vorangegangenen Fassung offen formuliert: „Der Verein muß nicht vorrangig mit dem scheidenden, sondern mit dem neuen Pächter leben. Der Verband orientiert darauf, daß Abriß und Beseitigung durch den abgebenden Pächter realisiert werden müssen. Der Rückbau erfolgt beim zweiten Nutzerwechsel.“ (zitiert aus: „Zusätzliche Arbeitsunterlagen zur Diskussionsgrundlage vom 20. Dezember 2003, Grundsätze aus der mit Wirkung vom 1. März 1999 in Kraft gesetzten Präzisierung der Abschätzrichtlinien“)

Dem dahinter stehenden Ansinnen haben der Gesetzgeber mit dem objektbezogenen Bestandsschutz für rechtmäßig errichtete Lauben in Kleingärten und Berliner Gerichte mit einigen Urteilen jedoch Grenzen gesetzt. Dennoch versuchen Bezirksverbände sich immer wieder daran, Kleingärtner, die ihre Parzellen aufgeben, quasi zu enteignen, indem sie ihnen zustehende Entschädigungen mit angeblich zu zahlenden Rückbau- bzw. Beseitigungkosten verrechnen.

Zwei Beispiele zeigen, wie es da zugeht.

Charlottenburg: Einer Entschädigungssumme von 6.000 Euro wurden vermeintliche Rückbau- und Beseitigungskosten von 25.000 Euro entgegengestellt. Daraufhin wurde eine Summe von 7.000 Euro festgelegt, die der Unterpächter an den Bezirksverband zu zahlen habe. Der Unterpächter widersprach mit VDGN-Hilfe. Am Ende der Auseinandersetzung bestätigte der Verpächter den Anspruch auf 6.000 Euro Entschädigung. Die Forderung von Rückbaukosten ließ er fallen.

Spandau: In einer noch laufenden Auseinandersetzung ermittelte die vom Verpächter vorgenommene Schätzung eine Entschädigungssumme von 2.500 Euro. Demgegenüber werden Abrißkosten von 5.300 Euro veranschlagt. Gemäß Vertragslage hat der Kleingärtner aber Anspruch auf eine Entschädigung von ca. 9.000 Euro. Auch die Forderung von Beseitigungskosten gibt sein Vertrag nicht her.

So wie hier zeigt sich die Praxis in vielen Fällen: Mit den Abschätzprotokollen wird ein gesetzlich bestehender Bestandsschutz mißachtet und die Vertragslage entweder gar nicht geprüft oder ganz ignoriert.

Den Betroffenen selbst fällt es oft schwer, das Spiel zu durchschauen: Keinem Kleingärtner liegt die gültige Abschätzrichtlinie des Landesverbandes aus dem Jahre 2008 vor. Die wenigsten Unterpächter können die Vertragslage einschätzen. Aus diesen Gründen ist der VDGN fast die einzige Adresse, an die sich die Mitglieder zu Fragen der Entschädigung und Rückbauforderungen wenden können, um diesen Methoden einer Enteignung entgegenzutreten.

Wissen muß man auch: Um den Schätzwert nach unten zu drücken, werden gern angebliche Baumängel ins Feld geführt. Doch sehr oft fehlt der konkrete Nachweis für solche Mängel. Oder es werden tatsächlich vorhandene Mängel in überhöhter Weise bei der Bestimmung des Grundwertes (Wert pro m3 umbauten Raum) angesetzt.

In den Abschätzprotokollen wird oft die Beseitigung von Waldbäumen, Koniferen und anderen Pflanzen gefordert. Dieser Forderung wird Nachdruck verschafft durch Berechnung von Beseitigungskosten. Dabei wird völlig außer acht gelassen, daß zu unterscheiden ist, ob der Pächter den Garten mit diesen Anpflanzungen oder ohne sie übernommen hat. Waren die Pflanzen schon vorhanden, dann sind Beseitigungsforderungen bzw. Beseitigungskosten im Abschätzprotokoll unberechtigt.

Auch die spezifischen Bedingungen für den Umfang der zu entschädigenden Baulichkeiten und die speziellen Rechtsverhältnisse bei Rückbauforderungen in den neuen Bundesländern werden im Ostteil Berlins oft nicht beachtet und führen zu schwerwiegenden Fehlern in den Abschätzprotokollen.

zurück