Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Wohnungseigentum neu regeln

Ein antiquiertes Gesetz ist 60 geworden

 
Von Dr. Klaus-Joachim Henkel, Peter Ohm und Dr. Wilhelm T. Schütz

I. In Deutschland besitzen über 5 Millionen Familien Wohnungseigentum mit einem geschätzten Immobiliengesamtvermögen von mehr als 500 Milliarden Euro. Dies ermöglicht zu haben – darin erschöpfen sich im wesentlichen Anliegen und Wirkung jenes Wohnungseigentumsgesetzes, das am 20. März 1951 in Kraft trat. In der Nachkriegszeit mußte der private Wohnungsbau zu erschwinglichen Konditionen aktiviert werden. Dafür brauchte es Rechtsgrundlagen für die Begründung des Wohnungseigentums, für die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander, für die Verwaltung und für die Besonderheiten bei Rechtsstreitigkeiten (bis zum 30.06. 2007 im Rahmen der Freiwilligen Gerichtsbarkeit). Bei der Novellierung dieses Gesetzes im Jahre 2007 ist völlig ignoriert worden, daß eine gedeihliche Entwicklung des Wohnungseigentums unter den heutigen und künftigen sozialen und wirtschaftlichen Verhältnissen nachhaltiger Impulse eines progressiven Rechts bedarf. Stattdessen bedient diese Novelle zuvorderst die Gerichtskassen durch den Übergang von der bisherigen, für den einzelnen Wohnungseigentümer hilfreichen Freiwilligen Gerichtsbarkeit zur obligatorischen, kostentreibenden Zivilgerichtsbarkeit. Die gesetzliche Erleichterung von Mehrheitsentscheidungen diskriminiert Minderheitseigentümer, und eine akkurate Dokumentation von Gemeinschaftsbeschlüssen hat ein verantwortungsbewußter Verwalter schon immer geführt. Dazu bedurfte es keines Räusperns des Gesetzgebers nach 56 Jahren tiefsten Schweigens.

Legislative wie Exekutive haben das Wohnungseigentum nie als ein hohes soziales und wirtschaftliches Gut bewertet, weder 1951 noch 2007. Sie hatten nie im Blick, den Wohnungseigentümer zu schützen, weder den werdenden noch den selbstnutzenden. Das Gedeihen der im Gemeinschaftseigentum stehenden Immobilie und die soziale Entwicklung der Wohnungseigentümergemeinschaft von einer Zufallsgemeinschaft zu einer Wertegemeinschaft befördern zu helfen, war zu keiner Zeit ihr Anliegen. Es ist deshalb nicht abwegig, wenn Spötter darauf verweisen, im Wohnungseigentum würden sich die Nachteile eines Einfamilienhauses mit denen einer Mietwohnung trefflich verbinden. Für manchen gilt Wohnungseigentum deshalb als Auslaufmodell. Diese defizitäre Gesetzgebung befördert vielfältige Konflikte in lebenswichtigen Fragen der Entstehung und der Bewirtschaftung des Wohnungseigentums und hat deren Lösung auf die Gerichte abgeschoben.

II. Das Wohnungseigentum in Deutschland steht – wenn auch in regional unterschiedlich wachsender Intensität – vor existentiellen Herausforderungen. Zu nennen sind vor allem:

• die differenzierte wirtschaftliche und demographische Entwicklung in Deutschland. Neben prosperierenden Wachstumsgebieten steigt die Anzahl wirtschaftlich schwächerer und bevölkerungsärmerer Regionen.

• der wachsende Anspruch an die Werterhaltung und Modernisierung der Immobilien. Viele Wohnanlagen sind in die Jahre gekommen. Jede größere Reparatur am und im Gebäude ist mit strengen, kostentreibenden Auflagen der energetischen Sanierung verbunden. Das erfordert eine komplexe vorausschauende Instandhaltungs- und Modernisierungsplanung, einen längerfristigen Wirtschaftsplan, ein adäquates Finanzierungskonzept und ungehinderten Zugang zu Investitionskrediten.

• schwieriger gewordene Mehrheitsverhältnisse und starke Interessensunterschiede innerhalb der Gemeinschaften. In vielen Anlagen sind die selbstnutzenden Eigentümer in einer „ewigen“ Minderheit, vor allem in den neuen Ländern, einerseits gegenüber Wohnungsbaugesellschaften, andererseits gegenüber Kapitalanlegern.

• steigende öffentlich-rechtliche Lasten und Kommunalabgaben, die inzwischen eine enteignungsgleiche Wirkung entfalten können und denen die Gemeinschaften wehrhaft begegnen müssen.

• eine wachsende Dynamik des Wohnanlagengeschehens, durch äußere wie durch innere Faktoren, in größeren Anlagen schneller als in kleineren. Durch Kauf oder Ersteigerung kommen neue Eigentümer hinzu, die umfassend informiert und rasch integriert werden müssen. Eine einzige Eigentümerversammlung im Jahr, um das gesetzlich geforderte Minimalprogramm „durchzuziehen“, reicht da nicht mehr aus. Es müssen in den Eigentümergemeinschaften neue Formen einer permanenten Kommunikation zwischen Eigentümern, Beiräten und Verwaltern entwickelt und praktiziert werden, um Entscheidungen zeitnah treffen zu können, um Fragen rasch zu beantworten, Probleme nicht zu Konflikten wachsen zu lassen und um Konflikte einvernehmlich und außergerichtlich zu lösen.

• die unumgänglich gewordene Konfliktprävention und Weiterbildung. Durch Wegfall der Freiwillligen Gerichtsbarkeit ist Streiten vor Gericht echt teuer geworden. Konfliktprävention und Mediation zur außergerichtlichen Streitbeilegung sind angezeigt. Die wenigsten Wohnungserwerber sind darauf vorbereitet, eine Immobilie zu bewirtschaften und ihre Entscheidungsmacht mit anderen Personen zu teilen. Deshalb denken und handeln sie noch lange Zeit wie Mieter. Die we-nigsten Beiräte sind zum Zeitpunkt ihrer Wahl juristische, betriebswirtschaftliche und baurechtliche Experten. An Verwalter stellt das Gesetz ohnehin keine Bildungsanforderungen. Die Mehrzahl der schwerwiegenden Defizite und Konflikte in Wohnungseigentümergemeinschaften beruht auf Unkenntnis. Permanente Weiterbildung, vor allem der Beiräte und der Verwalter ist unverzichtbar geworden.

• die unangemessene Verteilung der Stimmrechte. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WETG) ist wohlbegründet der einzige Vereins-, Wirtschafts- bzw. Gesellschaftstyp, dem von Gesetzes wegen eine Auflösung verwehrt ist. Dem im Art. 14 GG verbrieften Eigentumsschutz wäre es geschuldet, die Vorschriften für die Beschlußfassungen von Eigentümergemeinschaften so zu fassen, daß auch Minderheitsinteressen jederzeit gewahrt bleiben. Auch die gesetzliche Verteilung der Stimmrechte während der Eigentümerversammlungen hätte dieser Grundan-forderung angepaßt werden sollen. Wenn ein Bauträger oder eine Wohnungsbaugesellschaft die erste Wohnung aus ihrem Bestand verkauft haben, sollte ihnen in der Eigentümerversammlung nur eine Stimme gehören. Auch Mehrheitseigentümern sollten in einer WETG nur eine Stimme zustehen. Sie alle könnten dann niemanden mehr überstimmen und wären zu einer engen Kooperation mit den Einzeleigentümern, vor allem den selbstnutzenden, gedrängt. Der Gesetzgeber ist mit der WEG-Novelle 2007 einen fatalen entgegengesetzten Weg gegangen. Er hat es erleichtert, Minderheiten stimmlos zu machen.

• wachsende Anforderungen an die Notare. Jede Teilungserklärung wird von einem Notar beurkundet und mit ihr das Ausmaß des künftigen Konfliktpotentials einer WETG. In der Praxis werden immer wieder Konfliktfelder sichtbar, die ihre Ursachen in Mängeln der beurkundeten Teilungserklärungen haben, die vermeidbar gewesen wären, und die im Nachhinein schwer oder überhaupt nicht mehr zu entschärfen sind, z. B. Es werden zwei Verwalter festgelegt, jeweils für verschiedene Aufgänge (!). Es fehlen Festlegungen zur Aufteilung des Gemeinschaftseigentums wie Keller, Boden, Stellflächen. Es werden Bauträgern und verkaufenden/teilenden Wohnungsunternehmen dauerhaft Sonderrechte zugesprochen, die nur dem Verband zustehen. Von den Notaren ist bei der Beurkundung von Dokumenten wie Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Kaufverträgen, eine deutlich größere und sachkundigere Aufmerksamkeit zu fordern.

III. Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, sollte wissen, worauf er sich einläßt: Überwiegend erwirbt er partielle Nutzungsrechte, die er mit den anderen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft teilt. Seine autonome Verfügungsmacht beschränkt sich de facto auf die Innenausstattung seiner Wohnung. Weil es beim Wohnungseigentum aber um die Qualität des Lebensmittelpunktes von Millionen Familien und um sozial höchst gewichtige finanzielle und wirtschaftliche Werte und Risiken geht, fordert der VDGN seit Jahren einen wirksamen gesetzlichen Verbraucherschutz für Wohnungseigentümer (vgl. u. a. Hefte 4-2007, S. 20, 8/9-2008, S. 24). Hier sollen die wichtigsten, noch immer unerfüllten Forderungen in Erinnerung gerufen werden.

1. Eine Eigentumswohnung muß risikoarm und weitestgehend störungsfrei erwerbbar sein. Das bedingt insbesondere

• gesetzliche Mindestanforderungen an die Bau- und Leistungsbeschreibungen sowie an die Teilungserklärungen für Eigentumswohnanlagen

• eine gesetzliche Pflicht zur Übergabe sämtlicher Vertragsunterlagen (Kaufvertragsentwurf, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Verwaltervertrag, Wirtschaftsplan und – sofern stattgefunden – Protokolle über Wohnungseigentümerversammlungen) an den Erwerber einer Eigentumswohnung vor Abschluß des Kaufvertrages, verbunden mit einem gesetzlichen Beratungsrecht vor dem Vertragsabschluß und einem ausreichend befristeten Recht zum Rücktritt von Bauträger- bzw. Kaufverträgen für Eigentumswohnungen einschließlich der gesetzlichen Haftung des Notars für widerrechtliche Vertragsbestandteile

• ein gesetzliches Sicherungs- und Kündigungsrecht des Erwerbers bei Leistungsstörungen, d. h. ein gesetzlicher Schutz bei Insolvenz des Bauträgers, speziell ein außerordentliches Kündigungsrecht bei Kenntniserlangung von einer Insolvenz oder drohenden Insolvenz des Bauträgers, verbunden mit starken Rückforderungsrechten für geleistete Zahlungen, eine Pflichtversicherung für Bauträger gegen Insolvenz, der Schutz der Guthaben der WETG vor dem Zugriff der Globalbank des Bauträgers oder Dritten bei Bauträgerinsolvenz

2. Eine Eigentumswohnung muß weitgehend störungsfrei nutzbar und effizient zu bewirtschaften sein. Das bedingt besonders

• gesetzliche Mindestanforderungen an die Verwaltung, darunter Ausbildungs- und Prüfvorschriften für Verwalter, Berufsbefähigungsnachweis, zumindest in Form einer IHK-Prüfung, Nachweis einer mindestens fünfjährigen erfolgreichen betriebs- oder bauwirtschaftlich verantwortlichen Tätigkeit vor Aufnahme einer Verwaltertätigkeit, Formulierung eines gesetzlichen Neutralitätsgebots für Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern, Begrenzung des Vertragszeitraumes eines Verwaltervertrages generell auf drei Jahre mit der Option einer Verlängerung um zwei Jahre.

• eine gesetzliche Pflicht zur Wahl von Verwaltungsbeiräten zwischen zwei und fünf Mitgliedern ab einer WETG-Größe von zehn Einheiten und Ausstattung der Beiräte mit weitreichenden Kontrollrechten und -pflichten gegenüber dem Verwalter bei angemessener Vergütung einschließlich eindeutiger Haftungsregeln für Beiräte

• verbindliche Rechte für Verwaltungsbeiräte bei der Festlegung von Tagesordnungen für Eigentümerversammlungen und Verwalterpflicht, Tagesordnungsvorschläge einzelner Wohnungseigentümer grundsätzlich zu beachten

• die gesetzliche Pflicht zur Bildung einer Instandsetzungsrücklage in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes des Anlagevermögens zum Zeitwert nach Maßgabe von Beschlüssen der WETG

• die gesetzliche Begrenzung der finanziellen Alleinverfügungsgewalt des Verwalters auf einen bestimmten Prozentsatz des jährlichen Wirtschaftsplanes sowie Stärkung der Rechte der WETG bei der Verwaltung ihrer finanziellen Mittel, insbesondere ihrer Einsichtsrechte gegenüber den Konto führenden Banken

• eine gesetzliche Definition der Vertretungsrechte für Verwalter innerhalb der WETG und gegenüber Dritten

• eine gesetzliche Beschränkung der Stimmrechte von Bauträgern bzw. Verkäufern von Eigentumswohnungen sowie für Mehrfach-Wohnungseigentümer innerhalb einer WETG

• die Stärkung der Rechtspersönlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, indem WETG einen Status nach dem Handelsrecht erhalten und einer amtlichen Registrierungspflicht unterliegen und mit einem Status der uneingeschränkten Rechts- und Geschäftsfähigkeit ausgestattet werden, einschließlich der Kredit- und Förderfähigkeit und insoweit Wohnungsbaugesellschaften, Wohnungsgenossenschaften und Eigentümern von Einfamilienhäusern gleichgestellt werden

• einheitliche gesetzliche Vorschriften für Banken und Sparkassen zur Führung von WETG-Konten

• die gesetzliche Möglichkeit, Großanlagen zu teilen bzw. in andere handelsrechtliche Formen zu überführen

• einen starken Verbraucherschutz in amtlichen Versteigerungsverfahren. Dazu gehört u. a. die gesetzliche Forderung, Versteigerungsverfahren bei den Gerichten zu beschleunigen, eine höhere Qualität und Aktualität der von den Gerichten in Auftrag gegebenen Wertgutachten zu gewährleisten, den Versteigerungsunterlagen Mindestangaben des Verwalters zur Finanzsitua-tion und zu Beschlüssen der WETG beizufügen, darunter die im § 24 des WEG vorgeschriebene Beschlußdokumentation, den Verwalter von Amts wegen zum Versteigerungsverfahren hinzuzuziehen.

IV. Es ist offenkundig, daß das derzeitige Wohnungseigentumsgesetz in seiner Grundkonstruktion ungeeignet ist, die Zukunft des Wohnungseigentums zu sichern. Vordringlich ist es, in schöpferischer, interdisziplinärer und parteienübergreifende Gemeinschaftsarbeit das Konzept eines progressiven Nachfolgegesetzes zu erarbeiten. Der VDGN und der Verein Deutscher Wohnungseigentümer e.V. (VDWE) werden gemeinsam dafür werben und sich aktiv einbringen.

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