Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Lauben stehenlassen!

VDGN fordert: Zu große Bauten dulden, solange sie kleingärtnerisch genutzt werden


Der Umgang mit übergroßen Lauben ist eines der brisantesten ungelösten Probleme des Kleingartenwesens in Deutschland. An vielen Verhaltensweisen kristallisieren sich zwei gegensätzliche Standpunkte heraus, die geprägt sind von der jeweiligen Interessenslage der Akteure. Auf der einen Seite sind schon immer größere Lauben als zugelassen gebaut worden und es gab Zeiten, da war deren Errichtung gewollt und damit rechtmäßig. Insbesondere in der Nachkriegszeit war die Errichtung von Wohnlauben in Kleingartenanlagen in fast allen Teilen Deutschlands gewollt.

Im östlichen Teil Deutschlands, in der DDR, hielt diese Entwicklung bis 1990 an. Zum Teil wurden diese Lauben bzw. Wohnlauben mit Baugenehmigung durch die zuständige Baubehörde errichtet, zum Teil erfolgte die Genehmigung durch den Zwischenpächter, der Rest wurde ohne Genehmigung erbaut.

Das war die Lage: Die Politik hatte diese Entwicklung gewollt, die Kommunen hatten diese Entwicklung oft zugelassen und die Bevölkerung hat diese Bedingungen genutzt.

Bei den Beratungen vor Verabschiedung des Bundeskleingartengesetzes im Jahr 1983 machte der Senat von Berlin völlig zu Recht darauf aufmerksam, daß die für die gesamte Bundesrepublik einheitliche strikte Begrenzung der Laubengröße auf 24 Quadratmeter bei einfacher Ausstattung überhaupt nicht mit der Realität in Berlin und anderen deutschen Großstädten oder Ballungsgebieten übereinstimmt.

Im westlichen Teil waren nur Lauben gemäß Bundeskleingartengesetz bis zu

24 Quadratmeter zugelassen, im östlichen Teil waren lange 30 Quadratmeter mit Unterkellerung und ab 1989 sogar 40 Quadratmeter zugelassen.

Die bekannten Urteile des Bundesgerichtshofes aus den Jahren 2003 und 2004 führten zu einer bis dahin nicht gekannten Gefährdung des Kleingartenbestandes, wenn eine prägende Bebauung mit zum Wohnen geeigneten Gebäuden vorhanden war. Ab diesem Zeitpunkt entwickelte sich eine verstärkte Tendenz der Forderung nach Rückbau übergroßer Lauben während der Pachtlaufzeit und vor allem bei Pächterwechsel.

Die Kosten eines Rückbaus sollten die Kleingärtner tragen, egal ob sie die Bauten selbst errichtet, erweitert oder nur vom Verpächter übernommen haben. Dieser Allianz sind die Kleingärtner bis heute ausgeliefert. Es mehren sich jedoch die Stimmen derer, die immer lauter nach Alternativen suchen. Dazu gehören Stadt-, Bezirks- und Kreisverbände sowie Vereine, die dem VDGN angehören. Dazu gehören inzwischen auch Vertreter von Parteien, wie das Beispiel der CDU in Berlin beweist. In Berlin sind noch immer die Kleingärten zu ca. 50 Prozent mit übergroßen Baulichkeiten ausgestattet. In anderen Großstädten und Ballungsgebieten ist die Situation ähnlich.

Dem muß endlich durch rechtlich verbindliche Regelungen in den jeweiligen Bundesländern Rechnung getragen werden. Den ersten Schritt in diese Richtung hat der Senat von Berlin mit seinen neuen Verwaltungsvorschriften über Dauerkleingärten und Kleingärten auf landeseigenen Grundstücken vom 15. Dezember 2009 getan. Bei vor Inkrafttreten des Bundeskleingartengesetzes nicht rechtmäßig errichteten Baulichkeiten, die ohne Reduzierungsverpflichtungen vom Nachpächter übernommen wurden, kann die Reduzierung der Baulichkeiten auf die zulässige Größe schrittweise erfolgen, d. h. über mehrere Unterpächterwechsel.

Der VDGN geht mit seinen Vorschlägen weiter. Alle übergroßen Lauben können solange bestehen bleiben, wie sie für kleingärtnerische Zwecke nutzungsfähig sind, unabhängig vom Nachweis einer rechtmäßigen Errichtung.

Dazu gehören Regelungen auf kommunaler oder Länderebene:

• 1. Die Politik und die Kommunen müssen sich zu einer Stichtagsregelung für eine wie auch immer geartete Amnestie mit dem Ziel der Erhaltung übergroßer Lauben durchringen. Nicht die Zerstörung von Baulichkeiten in Kleingärten kann das vorrangigste Ziel sein, sondern deren Erhaltung und Nutzung bis zu ihrer natürlichen Bestandsaufgabe. Eine Stichtagsregelung für den Bestandsschutz von Baulichkeiten in Kleingartenanlagen kann z. B. als Landesverordnung erlassen werden.

• 2. Die Mittel zu einer späteren Beseitigung der nicht mehr nutzbaren Baulichkeit sollten in Abhängigkeit der tatsächlich möglichen Restnutzungsdauer und des Nutzungsumfangs während der Pachtlaufzeit langfristig beim Grundstückseigentümer angesammelt werden. Die dazu notwendigen Vorschriften und Regelungen für die Nutzung, Werterhaltung und den Eigentumsübergang bei Unterpächterwechsel könnten als rechtsverbindliche Anlage dem Unterpachtvertrag beigefügt werden. Häufig geht der Streit darum, ob der abgebende Pächter die sogenannten Beseitigungskosten zu tragen hat oder ob sie dem übernehmenden Pächter übertragen werden. Dabei hat der neue Unterpächter kaum die Chance, den Zeitpunkt des Rückbaus zu beeinflussen. Je nach Laune des Zwischenpächters oder manchmal der Baubehörde muß eine Baulichkeit innerhalb von neun Monaten oder erst bei Beendigung des Pachtverhältnisses reduziert werden.

Ein grundsätzliches Umdenken ist angesagt. Die Höchstpacht für die Nutzung eines Kleingartens ist gesetzlich geregelt. Diese Gesetzesvorgabe geht auch davon aus, daß im Regelfall nur eine Bebauung von 24 Quadratmeter vorhanden ist (in den neuen Bundesländern von 40 Quadratmeter).

Das Bundeskleingartengesetz sieht keine Entschädigungsregelung bei Beendigung des Unterpachtverhältnisses durch den Unterpächter vor. Der abgebende Pächter wird meist auf der Grundlage von Verträgen für Baulichkeiten mit 24 Quadratmeter, Außenanlagen und Anpflanzungen entschädigt. Zum Teil wird der Pächter verpflichtet, Rückbaukosten anzusparen, oft unabhängig davon, ob die Baulichkeit rechtmäßig oder nicht rechtmäßig errichtet wurde. Zum Teil sind die Beseitigungskosten bei Beendigung des Pachtverhältnisses zu zahlen oder der rückzubauen.

Für nicht rechtmäßig errichtete Baulichkeiten sollten folgende Grundsätze gelten:

1. Der neue Pächter übernimmt die vorhandenen Baulichkeiten in voller Größe und darf sie wie der Vorpächter nutzen und erhalten.

2. Der abgebende Unterpächter erhält vom übernehmenden Unterpächter eine Ablösesumme für die in Kleingärten zulässige Laubengröße von 24 Quadratmeter bzw. 40 Quadratmeter.

3. Der neue Unterpächter kann die Baulichkeiten in voller Größe nutzen und zahlt für den die zulässige Größe überschreitenden Teil der Baulichkeiten eine fällige Miete an den Grundstückseigentümer. Diese Mittel kann der Grundstückseigentümer ansparen und für spätere Rückbau- bzw. Beseitigungsmaßnahmen einsetzen.

4. Der Grundstückseigentümer stellt den Unterpächter von Rückbauverpflichtungen bzw. Rückbaukosten frei.

Voraussetzung ist eine Stichtagsregelung mit Amnestiecharakter für kommunale, landes- oder bundeseigene Kleingartenflächen, damit die kommunale Baubehörde nicht den sofortigen Rückbau bei nicht rechtmäßig errichteten Baulichkeiten fordern kann.

Peter Ohm, Dr. Michael Jagielski

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