Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Sozialverträglich? Mitnichten!

Wie der Pächterwechsel in Berlin-Treptower Kleingärten ablaufen soll


Unter der Überschrift „Grundlagen für sozialverträgliche Generationslösung“ veröffentlichte der Berliner Gartenfreund in der Ausgabe September 2011 auf den Seiten 16 und 17 einen Beitrag von Günter Landgraf, 1. Vorsitzender, über Erfahrungen des Bezirksverbandes der Gartenfreunde Treptow beim Pächterwechsel.

Die Kernthese seiner sog. „sozialverträglichen Generationslösung“ besteht in der Behauptung, daß alles, was auf der Parzelle bei Beendigung des Vertrages vorhanden ist, Eigentum des Pächters ist und der Zwischenpächter bei Beendigung des Pachtverhältnisses die vollständige Entfernung dieses Eigentums von der Parzelle verlangen kann.

Bei der Durchsetzung dieser Forderung sieht selbst Herr Landgraf Schwierigkeiten.

Aus diesem Grund macht er Einschränkungen in seinem Beitrag: Der Zwischenpächter könnte aufgrund dieser Rechtsauffassung die Entscheidung treffen, daß die Baulichkeiten entweder ganz oder teilweise von dem früheren Pächter von der Parzelle entfernt werde.

Da der Verfasser vielleicht doch ahnt, daß er bei der Durchsetzung dieses Prinzips Schwierigkeiten bekommt, macht er folgende Einschränkung: Ein Teil der Baulichkeiten könnte aufgrund des Bestandsschutzes stehenbleiben. Dies sei Verhandlungssache, wobei sich beide Seiten entgegenkommen müßten. Ziel sei eine gerechte Verteilung der Rückbaukosten zwischen abgebendem und übernehmendem Pächter. Diese Kompromißlösung sei Anliegen des Bezirksverbandes.

Diesem Beitrag wurde eine Anmerkung des Landesverbandes angefügt, wonach der Umgang mit dieser Problematik im wesentlichen von der jeweiligen Position eines Bezirksverbandes dazu und von der Gestaltung der Unterpachtverträge abhängt.

Dem kann man nur uneingeschränkt zustimmen.

Alle dem VDGN bekannten Urteile des Kammergerichts Berlin und des Landgerichts Berlin stellen ausschließlich auf die Vertragslage und das Bundeskleingartengesetz ab.

Wir haben die Vertragslage von Verträgen im Bereich des ehemaligen Kreisverbandes Treptow und des heutigen Bezirksverbandes anhand vorliegender Verträge analysiert.

Ein VKSK-Pachtvertrag des Kreisverbandes Treptow aus dem Jahr 1973 sieht unter § 5a vor, daß alle Bestandteile des Gartens wie Kulturen und Baulichkeiten, ohne Rücksicht darauf, ob sie mit dem Grund und Boden fest verbunden sind oder nicht, als wesentliche Bestandteile des Kleingartens gelten und nach Beendigung des Pachtverhältnisses nicht entfernt werden dürfen. Der Pächter darf während und nach Beendigung nicht darüber verfügen, er darf sie insbesondere nicht veräußern.

Ein Anspruch auf Entschädigung ist ebenfalls geregelt.

Wer nun meint, dies sei den sozialistischen Verhältnissen in der DDR geschuldet, wird aufgrund vorliegender Verträge aus dem Bezirksverband Charlottenburg eines besseren belehrt. In einem Unterpachtvertrag aus dem gleichen Jahr 1973 heißt es im § 9: „Alle Baulichkeiten auf der Parzelle sowie Bäume und Sträucher, die mit dem Grund und Boden verbunden oder verwachsen sind, gelten als wesentliche Bestandteile der Parzelle und dürfen ohne Zustimmung des Verpächters nicht entfernt werden.“

Dem Unterpächter wird nach Lösung des Pachtverhältnisses Anspruch auf eine angemessene Entschädigung zugestanden.

Nach Einführung des ZGB in der DDR wurde in den VKSK-Kleingarten-Nutzungsverträgen unter § 8, Abs. 1 vereinbart, daß nach Beendigung des Nutzungsverhältnisses der Kleingarten mit den darauf befindlichen Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen, soweit diese zur weiteren kleingärtnerischen Nutzung erforderlich sind, dem Vorstand in einem ordnungsgemäß bewirtschafteten Zustand zu übergeben ist. Alle nicht erforderlichen Einrichtungen sind von den bisher Nutzungsberechtigten zu entfernen. Unter Absatz 2 wird dem abgebenden Nutzer zugestanden, einen Kaufvertrag mit dem nachfolgenden Nutzungsberechtigten über die Vergütung der Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen entsprechend des von einer Schätzungskommission des VKSK festgestellten Wertes abzuschließen.

Dieser Vertragstext hatte auch nach dem 3. Oktober 1990 bis zum Frühjahr 1998 in allen Kleingarten-Nutzungsverträgen (vorläufiger Unterpachtvertrag) Bestand. Dieser Vertragsinhalt gilt auch heute bei Beendigung des Pachtverhältnisses für den abgebenden Nutzer. Erst im Jahr 1998 wurde durch den Bezirksverband Treptow ein neuer Vertragstext mit den zukünftigen Unterpächtern als Erstvertrag vereinbart. Auch hier heißt es im § 4, daß zum Kündigungstermin die Parzelle nur geräumt von persönlicher Habe herauszugeben ist. Im § 10 wird nach wie vor vereinbart, daß bauliche Anlagen im Kleingarten sowie Bäume wesentliche Bestandteile des Kleingartens sind und ohne Zustimmung des Verpächters nicht entfernt werden dürfen.

Eine wesentliche Veränderung zum Nachteil des Unterpächters erfolgte in den Verträgen ab 2003. Noch immer ist bei Vertragsende der Garten von der persönlichen Habe geräumt zu übergeben. Neuer Vertragsbestandteil ist die eingefügte Ziffer 1.2, wonach der abgebende Pächter verpflichtet ist, solange kein Nachfolger für die Parzelle vorhanden ist bzw. diese nicht beräumt ist, eine Verwaltungspauschale in Höhe des Pachtzinses und der grundstücks-belastenden Kosten zu zahlen. Zum wesentlichen Nachteil des scheidenden Unterpächters ist § 6, Ziffer 13. Danach müssen bauliche Anlagen, die die zulässige Größe überschreiten – gleichgültig, von wem sie errichtet worden sind – von dem Unterpächter entschädigungslos auf das zulässige Maß unter Beachtung des Bestandsschutzes reduziert werden, unzulässige bauliche Anlagen müssen beseitigt werden. Dies ist eine einschneidende neue Vertragsklausel, die aber immer noch nicht die Pflicht zur vollständigen Beräumung des Grundstücks von Baulichkeiten, Außenanlagen und Anpflanzungen zum Inhalt hat.

Bei Kündigung des Pachtverhältnisses durch den Unterpächter besteht in den Unterpachtverträgen ab 2003 kein rechtlicher Entschädigungsanspruch für die vom Unterpächter eingebrachten oder gegen Entgelt übernommenen Baulichkeiten, Anpflanzungen und baulichen Anlagen (§ 10, Ziffer 1). Dafür ist er berechtigt, mit dem neuen Unterpächter einen Vertrag über die Zahlung einer angemessenen Entschädigung für Anpflanzungen und bauliche Anlagen zu treffen. Auch nach diesem Unterpachtvertrag kann der Bezirksverband eine Räumung nicht durchsetzen.

Das Rätsel „sozialverträgliche Generationslösung“ im Bereich des Bezirksverbandes Treptow wird gelöst, wenn man sich die dort existierende Vereinbarung zum Eigentum von abgebenden Unterpächtern ansieht. Ihr zufolge soll sich der abgebende Unterpächter verpflichten, innerhalb eines Monats die Kleingartenparzelle gemäß § 539 BGB von seinem Eigentum zu beräumen und an den Zwischenpächter zu übergeben, wenn sechs Monate nach dem Kündigungstermin kein Käufer für das Eigentum des abgebenden Pächters auf der Kleingartenparzelle gefunden wurde. Der § 539 BGB sieht vor, daß der Mieter vom Vermieter Aufwendungen auf die Mietsache verlangen darf und berechtigt ist, eine Einrichtung wegzunehmen, mit der er die Mietsache versehen hat. Der § 539 beinhaltet nicht die Verpflichtung des Unterpächters zur Wegnahme.

Dem VDGN bekannte Unterpachtverträge sehen allesamt keine Pflicht zum Abschluß einer solchen Vereinbarung vor.

Jeder Unterpächter ist gut beraten, sich an die Kündigungsmodalitäten seines Vertrages zu halten und eine solche Vereinbarung nicht zu unterzeichnen, er kann dazu nicht gezwungen werden. Was ist an der Treptower Generationslösung sozial verträglich? Die Beräumung einer 40 m2 – 100m2) großen Laube der Bauklasse I kostet einem Kleingärtner nach den Richtlinien des Landesverbandes Berlin der Gartenfreunde e. V. 9.000 Euro und mit bis zu 100 Prozent Folgekosten im Extremfall 18.000 Euro. Hinzu kommen Aufwendungen für die Beseitigung von Außenanlagen und Anpflanzungen.

Diese Generationslösung ist ein Verrat an der Interessenvertretung aller Kleingärtner im Bezirksverband Treptow und zur Nachahmung nicht zu empfehlen.

Dr. Michael Jagielski

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