Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Vorsicht, "Schnäppchen"!

Weshalb Kommunen Nachlaß auf Ausgleichbeträge anbieten


Tausende Grundstückseigentümer hauptsächlich in den neuen Bundesländern erhalten derzeit Post von der Kommune. Die Gemeinden offerieren den Eigentümern von Grundstücken ein Schnäppchen, indem Sie ihnen einen Nachlaß von bis zu 20 Prozent für die vorzeitige Ablösung des Sanierungsausgleichsbetrages anbieten. Für die Inanspruchnahme dieses „Rabatts“ müssen die Grundstückseigentümer aber ihr Widerspruchsrecht aufgeben und den Verzicht auf eine richterliche Überprüfung der Forderung erklären. Wir raten hier zur Vorsicht.

Die Ausgleichsbeträge, die die Grundstückseigentümer zahlen sollen, werden durch das Bundesbaugesetz vorgeschrieben. Damit sollen die Wertsteigerungen abgeschöpft werden, die die Betroffenen durch die staatlich geförderten Sanierungsmaßnahmen erfahren haben. Die Wertsteigerung wird dabei durch Gutachten ermittelt. Den Kommunen steht hierbei nach gängiger Rechtsmeinung ein Einschätzungsspielraum zu. Im Gegensatz zum Beitragsrecht ist der Ausgleichsbetrag nicht durch Kostenumlage zu berechnen, sondern es ist eine Wertveränderung zu ermitteln. Hierzu kann sich die Kommune verschiedener Verfahren bedienen, dem Zielbaum-, Lageklassen-, Niedersachsen- oder Hagedornverfahren, um nur einige zu nennen. Grundsätzlich hat die Kommune einen freien Ermessensspielraum zur Wahl der Methode oder des Verfahrens für die Wertermittlung. Dem Grunde nach handelt es sich bei allen Verfahren letztlich immer um ein Vergleichsverfahren, bei dem die „sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung“ als Differenz aus End- und Anfangswert ermittelt werden soll.

Im Idealfall kann die Bodenwerterhöhung über das Heranziehen von Vergleichspreisen unbebauter Grundstücke zum Anfangs- und Endwert ermittelt werden. In der Realität liegen aber keine Vergleichspreise für die Endwerte, meistens nicht einmal für Anfangswerte vor. Gerade in den neuen Bundesländern sind Grundstücke heute häufig weniger wert als zu Beginn der Sanierungsmaßnahmen.

Vielfach wird hier dann auf die „Anfangswerte“ zurückgegriffen, die sich in den Bodenrichtwertkarten für das Sanierungsgebiet finden. Durch die Gutachterausschüsse werden diese Werte mit den allgemeinen Änderungen der Wertverhältnisse fortgeschrieben. Durch die Kommune wird die nach deren Auffassung für das Sanierungsgebiet eingetretene Notenverbesserung in einen Faktor größer 1 umgerechnet. Dieser wird dann auf den Ausgangswert angesetzt, so daß sich ein „fiktiver“ Endwert durch Multiplikation ergibt. Die Differenz wird als Ausgleichsbetrag erhoben. Maßgeblich für den Endwert und damit maßgebend für die Höhe des Ausgleichsbetrages ist also eine „fiktive“ Bewertung.

Bei der beschriebenen Berechnung, die den Endwert durch Multiplikation auf den Anfangswert errechnet, kommt es zwangsläufig zu einer „Werterhöhung“.

Das Bundesverwaltungsgericht hat 2005 in einem Urteil festgestellt, : „… Fiktiv ermittelte Ausbaubeiträge dürfen nicht ohne weiteres zur Bemessung der durch den Ausbau der Erschließungsanlagen bedingten Bodenwertsteigerung angesetzt werden. Das schließt nicht aus, daß fiktive Ausgleichsbeiträge je nach den Umständen des Einzelfalles als Anhaltspunkt bei der Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung mit herangezogen werden....“.

Es ist in jedem Fall ein Gutachten erforderlich, das sich auf die konkrete Situation des veranlagten Grundstücks bezieht.

Weiterhin ist für die Bewertung des Einzelgrundstückes das betreffende Sanierungsgebiet in Zonen zu unterteilen, da nicht alle Grundstücke im gleichen Maß von einer Sanierungsmaßnahme profitieren. In jedem Sanierungsgebiet gibt es „1-A-Lagen“, zum Beispiel sind das Grundstücke, die direkt an einen Marktplatz oder eine Fußgängerzone stoßen. Es gibt aber auch Grundstücke, die in den Nebenstraßen, sozusagen im Hinterland eines Zentrums liegen, in denen gar keine Sanierungsmaßnahme durchgeführt wurde. Leicht wird klar, daß der Aufwand und die Qualität der grundstücksbezogenen Ausgleichsbetragsermittlung durch die Zonenwertermittlung bestimmt wird.

Die Bewertung der konkreten Grundstückssituation kann durch entsprechende Abzinsung dazu führen, daß keine sanierungsbedingte Wertsteigerung ermittelt werden kann.

Der VDGN empfiehlt in jedem Fall, vor dem Anerkennen einer Ausgleichsbetragsforderung eine exakte nachvollziehbare gutachterliche Berechnung zu verlangen, die auf die konkrete Grundstückssituation zugeschnitten sein muß. Ist die vorgelegte Berechnung für den einzelnen Eigentümer nicht nachvollziehbar, empfehlen wir, rechtlichen und gegebenenfalls auch gutachterlichen Rat einzuholen. Nutzen Sie hierfür auch die Angebote des VDGN.

Nicht selten erhalten Grundstückseigentümer Angebote der Kommune, ohne Vorlage eines qualifizierten Gutachtens Ausgleichsbeträge abzulösen. Der Eigentümer benötigt aber dieses Gutachten, um eine sichere Grundlage für seine Entscheidung zu haben und sicherzustellen, daß Unwägbarkeiten sich nicht zu seinem Nachteil auswirken. Verbleiben begründete Zweifel über die Art und Weise der Berechnung und die Höhe des zu zahlenden Ausgleichsbetrages, sollte von dem Abschluß einer Vereinbarung abgesehen werden. Der Eigentümer sollte dann warten, bis ihm ein Bescheid über die Zahlung des Ausgleichsbetrages zugeht. In einem Verwaltungsverfahren bestehen Auskunfts- und Einsichtnahmerechte der Eigentümer, bei fehlerhafter Berechnung der Ausgleichsbeträge können die Eigentümer Widerspruch einlegen und schließlich Klage gegen die Bescheide einreichen.

Diese Möglichkeit wird Ihnen abgeschnitten, wenn sie sich vorzeitig auf eine vertragliche Regelung einlassen.

Fred Fischer

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