Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Rückbau nach Vertragsende?

Übergroße Lauben unter bestimten Voraussetzungen geschützt

Im Ratgeber der Tageszeitung Neues Deutschland erschien am 15. Dezember 2010 der Beitrag „Gilt ´Verträge sind einzuhalten´ auch für Kleingärten?“ von Rechtsanwalt Prof. Dr. Joachim Göhring. Er unterstützt in dem Beitrag die Forderung nach Rückbau einer zu Vertragsbeginn übernommenen übergroßen, jedoch bestandsgeschützten Laube. Für den VDGN nahm dazu der Berliner Rechtsanwalt Uwe Schuster Stellung, der VDGN-Mitglieder in dieser und anderen Kleingartenfragen häufig berät und auch vor Gericht erfolgreich vertrat. Wir veröffentlichen im folgenden Auszüge aus dem Schreiben:

„Sehr geehrte Damen und Herren, mit Interesse habe ich den im Ratgeber Ihrer Zeitung veröffentlichten Artikel des Kollegen Prof. Dr. Göhring gelesen. Es ging dabei um einen Kleingärtner aus Berlin, der im Jahr 1992 einen Unterpachtvertrag mit einem Bezirksverband der Kleingärtner abgeschlossen und dabei auf der Kleingartenparzelle vorhandene und gemäß § 20 a Nr. 7 Bundeskleingartengesetz (BkleingG) bestandsgeschützte bauliche Anlagen von 58Quadratmeter übernommen hat. Nach der Beendigung des Unterpachtvertrages fordert der Bezirksverband vom Kleingärtner nunmehr den Rückbau dieser Baulichkeiten auf die im BKleingG vorgesehene Größe von 24 Quadratmeter.

Der Kollege Prof. Dr. Joachim Göhring vertritt in dem Artikel die Auffassung, daß dieses Abrißverlangen des Bezirksverbandes im Einklang mit der öffentlich-rechtlichen und zivilrechtlichen Rechtslage stehen würde und dabei hinsichtlich des Vertragsinhaltes nicht auf den Unterpachtvertrag, sondern weitgehend auf das BKleingG abzustellen sei. Diese Auffassung ist sowohl hinsichtlich der zivilrechtlichen als auch der öffentlich-rechtlichen Rechtslage unzutreffend und steht darüber hinaus auch noch im klaren Widerspruch zur maßgeblichen obergerichtlichen Rechtsprechung.

1. Zivilrechtliche Rechtslage

In ständiger Rechtsprechung geht das Kammergericht Berlin aus zivilrechtlicher Sicht davon aus, daß der Unterpächter in einer Kleingartenanlage grundsätzlich, d. h., wenn die Vertragsparteien in dem Unterpachtvertrag nicht etwas anderes vereinbart haben, nach den §§ 546, 581 BGB die Pachtsache in dem Zustand zurückzugeben hat, in dem er sie bei Beginn des Vertrages übernommen hat (vgl. Kammergericht Urteil vom 12.03.2009, 20 U 191/07). ...

So ist auch der von der Leserfrage betroffene Fall des Kleingärtners gelagert. Nach dem Sachverhalt hat er vom Bezirksverband bei Abschluß des Unterpachtvertrages im Jahr 1992 einen übergroße Laube mit 58 Quadratmeter übernommen. Für die Frage, ob er diese Laube nunmehr nach Beendigung des Unterpachtvertrages auf 24 Quadratmeter zurückbauen muß, kommt es – entgegen der Auffassung des Kollegen Prof. Dr. Göhring – nicht etwa auf das BKleingG, sondern allein auf den Inhalt des Unterpachtvertrages an. Enthält der Vertrag keine Regel dahingehend, daß der Kleingärtner bei Beendigung des Unterpachtvertrages seine übergroße Laube auf 24 Quadratmeter zurückbauen muß, so ist er zu einem solchen Rückbau auch nicht verpflichtet, obwohl die Baulichkeit nicht mit den Vorgaben des BKleingG über die maximale Größe von 24 Quadratmeter im Einklang steht. Das Abrißverlangen des Bezirksverbandes der Kleingärtner wäre danach mit der zivilrechtlichen Rechtslage nicht im Einklang.

2. Öffentlich-rechtliche Rechtslage

In dem Unterpachtvertrag des Kleingärtners wird auf § 20 a BKleingG verwiesen. Es handelt sich um eine Regelung, die für die neuen Bundesländer und den ehemaligen Ostteil von Berlin gilt, so daß unterstellt werden kann, daß sich die Parzelle des Kleingärtners im Gebiet der ehemaligen DDR befindet. Dort galten zuletzt für Baulichkeiten in Kleingartenanlagen bis zum 1. August.1990 die Bevölkerungsbauwerkeverordnung vom 8. November 1984 (Gesetzblatt der DDR 1984, Teil 1, Nr. 36, S. 433) i. d. F. der 2. Verordnung über Bevölkerungsbauwerke vom 13. Juli 1989 (Gesetzblatt der DDR 1989, Teil 1, Nr. 15, S. 191) und die Grundsätze für die Errichtung und Nutzung von Kleingartenanlagen, Kleingärten, Wochenendsiedlungen und Wochenendsiedlergärten des Verbandes der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter (VKSK) vom 18. April.1985. Danach waren Erholungsbauten bis zu einer bebauten Grundfläche von 30 Quadratmetern bzw sogar 40 Quadratmetern sowie Gewächshäuser mit einer maximalen Grundfläche von 20 Quadratmetern und Wasserbecken bis zu 5 Quadratmetern zulässig.

Baulichkeiten, die diese Grundflächen überschritten und ohne eine entsprechende Baugenehmigung errichtet wurden, galten als „Schwarzbauten“ und hätten beseitigt werden müssen.

Hier mußte jedoch § 11 Abs. 3 der Bevölkerungsbauwerkeverordnung berücksichtigt werden. Danach durfte gegen diese „Schwarzbauten“ dann keine Abrißverfügung mehr ergehen, wenn seit der Fertigstellung des Bauwerkes fünf Jahre vergangen waren. … In seinem Urteil vom 18. Dezember 2002 hat das Thüringer Oberverwaltungsgericht (1 KO 339/01) entschieden, daß es sich bei dieser Regelung in § 11 Abs. 3 der Bevölkerungsbauwerkeverordnung um eine Verjährungsfrist handelt mit der Wirkung, daß durch die zuständige Baubehörde auch nach dem heutigen Recht keine Beseitigungsanordnung bzw. Nutzungsuntersagung mehr erlassen werden kann, wenn der „Schwarzbau“ bis zum Zeitpunkt des Außerkrafttretens der Bevölkerungsbauwerkeverordnung am 1. August 1990 bereits fünf Jahre fertiggestellt war.

… Demnach steht das Abrißverlangen des Bezirksverbandes der Kleingärtner auch nicht im Einklang mit der öffentlich-rechtlichen Rechtslage, wenn im Fall des dortigen Kleingärtners die Laube vor dem 1. August 1985 errichtet wurde.

Daraus folgt, daß vor dem 3. Oktober1990 in Kleingärten im ehemaligen Gebiet der DDR errichtete und über 24 Quadratmeter hinausgehende Baulichkeiten rechtmäßig und bestandsgeschützt sind, wenn sie die vorgegebenen Maße der Bevölkerungsbauwerkeverordnung und der Grundsätze des VKSK einhalten. ...

Im Ergebnis ist daher festzustellen, daß der Kleingärtner im vorliegenden Fall nach der Beendigung seines Unterpachtvertrages mangels anderweitiger Vereinbarungen in seinem Vertrag und unter Berücksichtigung des Bestandsschutzes seines Gebäudes weder zivilrechtlich noch öffentlich-rechtlich zum Rückbau der Baulichkeiten auf 24 Quadratmeter verpflichtet ist.

Ich halte die Richtigstellung der Antwort des Kollegen Prof. Dr. Göhring auf die Leserfrage für erforderlich, da die Verunsicherung unter den Kleingärtnern, insbesondere in Berlin, hinsichtlich der Frage des Rückbaues ihrer Baulichkeiten auf 24 Quadratmeter bei Beendigung des Unterpachtvertrages groß ist. … Erst dadurch werden sie in die Lage versetzt, unberechtigte Rückbauforderungen der Bezirksverbände der Kleingärtner erfolgreich zurückzuweisen. …“

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