Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Garagen langfristig gesichert

Thüringen: VDGN vertritt Interessen der Eigentümer - mit Erfolg


Der VDGN in Thüringen unterstützt in den letzten zehn Jahren erfolgreich die Garageneigentümer bei der Sicherung ihres Eigentums und bei der Gewährleistung moderater Nutzungsentgelte. Ausgangspunkt war die bei vielen Garageneigentümern vorhandene Unsicherheit und die auf der Grundlage des Schuldrechtsanpassungsgesetzes jederzeit mögliche Kündigung.

Auf Initiative des VDGN wurden in den meisten größeren Städten Thüringens Interessengemeinschaften der Garageneigentümer gebildet, die erfolgreich auf die jeweiligen Kommunen – ihre Verwaltungen und Vertretungen – einwirkten, um einen langfristigen Kündigungsschutz für Garagen auf kommunalen Grundstücken zu erreichen.

Im Ergebnis entwickelte sich in den meisten Städten eine gute Zusammenarbeit zwischen den Interessengemeinschaften der Garageneigentümer und den jeweiligen Stadträten und Stadtverwaltungen. In fast allen größeren Städten Thüringens wurden Stadtratsbeschlüsse gefaßt, in denen zumeist ein zehnjähriger Kündigungsschutz für die Garagen festgelegt wurde.

Das hat oftmals zur Neubildung von Garagengemeinschaften mit arbeitsfähigen Vorständen geführt und bildete die Grundlage für die Durchführung dringend notwendiger Sanierungsmaßnahmen.

In den meisten Städten wurde der langfristige Kündigungsschutz pauschal für alle Garagenkomplexe festgelegt, eingeschränkt durch die Abhängigkeit von der wirtschaftlichen und städteplanerischen Entwicklung. In den Städten Erfurt, Jena und Arnstadt erfolgte hingegen die Festlegung des langfristigen Kündigungsschutzes objektkonkret, bezogen auf einzelne Garagenkomplexe.

Garagen auf Stadtgrund geschützt

Am Beispiel der Stadt Erfurt sollen Vorgehensweise und Ergebnisse der Interessengemeinschaften verdeutlicht werden.

In der Stadt Erfurt wurde auf Initiative des VDGN im Jahre 2001 die Interessengemeinschaft gegründet, die mit der Stadtverwaltung Verhandlungen für einen langfristigen Kündigungsschutz für Garagen auf städtischen Grundstücken aufnahm. Im Ergebnis langwieriger Verhandlungen wurden im Jahre 2008 Stadtratsbeschlüsse verabschiedet, die für etwa zwei Drittel der ca. 100 Garagenkomplexe auf städtischen Grundstücken einen 10-jährigen Kündigungsschutz bzw. den Verkauf der Grundstücke an die Vereine beinhalten. Von großer Bedeutung war dabei, daß die Interessengemeinschaft entscheidenden Einfluß auf die Auswahl der Garagenkomplexe mit langfristigem Kündigungsschutz auf der Grundlage eigener städteplanerischer Untersuchungen genommen hat.

Anfang des Jahres 2009 wurde eine Mustervereinbarung zum zehnjährigen Kündigungsschutz zwischen der Stadt und dem Vorstand der Garagengemeinschaft fertiggestellt, die in mehreren Vorstandssitzungen und Gesamtmitgliederversammlungen der Interessengemeinschaft heftig diskutiert wurden. Bis zu 200 Garageneigentümer nahmen an den Versammlungen teil.

Zehn Jahre mit Option für Verlängerung

Was beinhalten diese Vereinbarungen und was wurde bisher erreicht?

1. Bisher haben über 40 Garagengemeinschaften diese Vereinbarungen abgeschlossen. Mehrere Garagenvereine haben die Grundstücke bereits zu günstigen Konditionen gekauft. Jeder Garageneigentümer hat dem Abschluß der Vereinbarung seine schriftliche Zustimmung gegeben.

2. Die bisherigen Einzelverträge der Garageneigentümer (sowohl BGB-Verträge als auch Verträge nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz) bleiben bestehen und werden durch die Vereinbarung lediglich ergänzt. Damit ist der Erhalt des Garageneigentums rechtlich abgesichert. In der Vereinbarung wird der Erhalt des Garageneigentums explizit hervorgehoben.

3. Die Kassierung der Nutzungsentgelte erfolgt nunmehr durch den Vorstand der Garagengemeinschaft. 10 Prozent des Gesamtbetrages verbleiben als Entschädigung für den damit verbundenen Verwaltungsaufwand bei der Garagengemeinschaft.

4. Die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung bleibt bestehen.

5. Der Kündigungsschutz beträgt zehn Jahre bis zum 31. Dezember.2018. Die Vereinbarung beinhaltet eine Option auf Verlängerung des Kündigungsschutzes.

6. Die Garagen in diesen Komplexen können verkauft und vermietet werden. Das war bisher nicht möglich. Der Verkauf ist zum Verkehrswert möglich, der in der Regel wesentlich höher liegt als die Entschädigung infolge Verkehrswerterhöhung des Grundstücks nach §12 Absatz 3 Schuldrechtsanpassungsgesetz. Von der Möglichkeit des Verkaufs wird rege Gebrauch genommen.

7. In den Vereinbarungen wird die Höhe des Nutzungsentgeltes mit 110 Euro für die ersten fünf Jahre und mit 130 Euro für die folgenden fünf Jahre festgeschrieben. Der VDGN hat verhindert, daß die ursprünglich wesentlich höheren Forderungen der Stadt wirksam wurden und auch künftig nicht vorgenommen werden können.

8. Durch den VDGN und die Interessengemeinschaft wurden im Jahre 2010 weitere vier Garagenkomplexe dem Stadtrat für einen zehnjährigen Kündigungsschutz vorgeschlagen. Der Stadtrat hat zwischenzeitlich dem entsprochen und dazu entsprechende Beschlüsse gefaßt.

Einige Kommunen sind bisher nicht bereit, dem Verkauf von Garagen im Rahmen dreiseitiger Verträge zuzustimmen. So bestehen z. B. die Städte Altenburg und Nordhausen darauf, daß bei Beendigung von DDR-Verträgen die Garagen in das Eigentum der Stadt übernommen werden. Die Stadt Altenburg hat eine Musterübernahmevereinbarung erarbeitet, in welcher der Garageneigentümer zum Verzicht auf alle gesetzlichen Entschädigungsansprüche verpflichtet werden soll. VDGN und Altenburger Interessengemeinschaft haben den Altenburger Garageneigentümern empfohlen, diese Vereinbarung nicht zu unterschreiben und eine Entschädigung entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen zu fordern.

Helmut Schenk

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