Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Standort gesichert, aber ...

Templin: Bungalowsiedler im Kampf mit der Bürokratie


Im Heft 4/2009 wurde im Artikel „Bungalowsiedlungen und ihre Perspektive“ über den Bebauungsplan für die Bungalowsiedlung Albrechtsthal berichtet. Nun wurde er am 24. März 2010 von der Stadtverordnetenversammlung Templin beschlossen. Die offizielle Bezeichnung für unsere Siedlung ist jetzt „Wochenendhausgebiet Albrechtsthal“. Damit erfolgte für den Standort unserer Siedlung eine baurechtliche Sicherung.

Alle vorhandenen und genehmigten Baulichkeiten haben Bestandsschutz. So weit, so gut.

Leider entsprechen die nun gültigen und verbindlichen Festsetzungen nicht ganz unseren Forderungen. Unser Grundanliegen, mit dem B-Plan in der Perspektive eine großzügigere Gestaltung der Siedlung zu ermöglichen und damit auch ihren Erholungswert zu erhöhen, ist uns nicht gelungen. Im Gegenteil. Das Ziel der sogenannten städtebaulichen Ordnung besteht darin, die Bebauung schrittweise zurückzudrängen und den Grünanteil wesentlich zu erhöhen.

Das Siedlungsgebiet wurde in vier SoWoch-Gebiete (Sondergebiet Wochenendhaus) aufgeteilt. Im SOWoch1 und SOWoch2 sind danach Wochenendhäuser zulässig. Im SOWoch3 sind nur Sport- und Spielanlagen und im SOWoch4 ausschließlich Sammelstellplatz und Vereinsgebäude zulässig.

SOWoch1 umfaßt ca. 90 Prozent des bebauten Teils der Siedlung, dort sind im Rahmen von Baufeldern Baulichkeiten entsprechend den Festsetzungen des B-Planes zulässig. Baulichkeiten, die außerhalb des Baufeldes liegen, dürfen nach einer Beendigung des Bestandsschutzes nur innerhalb des Baufeldes und nur noch in den festgesetzten Größen wieder aufgebaut werden.

Das SOWoch2 umfaßt einen bebauten Streifen von ca. 30 Metern Breite hinter der sogenannten Pufferzone von 20 Metern zum Seeufer, die bereits zu DDR-Zeiten bestand.

Mit Bezug auf das Brandenburgische Naturschutzgesetz (BbgNatG) sollte eine unbebaute 50 Meter breite Pufferzone gebildet werden, die alle in der Nähe des Seeufers bebauten Grundstücke betroffen hätte. Obwohl das Gesetz alle vor Bekanntmachung des Gesetzes errichteten Baulichkeiten von dieser Regelung ausschließt. Es wurde ein Kompromiß gefunden. Auf dem bisher schon vorhandenen unbebauten Uferstreifen von 20 Meter gilt ein totales Bauverbot, auf dem an-schließenden 30 Meter breiten Streifen gilt ein erweiterter Baukörperausweis, der sichern soll, daß auf dem gegenwärtigen Standort, aber eben nur dort, ein Wiederaufbau, natürlich nur im Rahmen der Festsetzung des B-Planes, möglich ist.

Die wesentlichen Einschränkungen liegen in den Festsetzungen zu den Bauflächen. Danach darf die Grundfläche des Wochenendhauses einschließlich Terrasse oder Wintergarten 60 Quadratmeter nicht übersteigen.

Nebenanlagen dürfen pro Grundstück nicht mehr als 20 Quadratmeter umfassen, dazu zählen ebenerdige Terrassen, die unabhängig vom Wochenendhaus errichtet werden oder Schuppen.

Die Abstellfläche für den PKW soll ein-schließlich Zufahrt maximal 25Quadratmeter betragen. Außerhalb dieser Maße sind weitere Bauwerke nicht erlaubt. Carports sind grundsätzlich untersagt.

Die in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzte Grundflächenzahl von 0,2 für Wochenendhausgebiete – 20 Prozent der Gesamtgrundfläche dürfen bebaut werden – wird damit bei weitem nicht erreicht, sodaß die gesetzlichen Möglichkeiten der BauNVO nicht ausgeschöpft wurden.

All unsere Hinweise, 40 Einwendungen gab es aus der Mitgliedschaft, zu diesen Einschränkungen, wurden zurückgewiesen. Eine breitere und auch hartnäckigere Beteiligung unserer Mitglieder hätte möglicherweise mehr erreichen können. Sicher ist das aber nicht.

Das Hauptargument war: Die Beschränkungen sind notwendig, um das Umschlagen in eine Wohnsiedlung zu verhindern, und für ein Wochenendhausgebiet sind infolge der „geringen Nutzungszeit an Wochenenden und in den Ferien“ kleine und einfache Baulichkeiten ausreichend.

Die Bemühungen des Vorstandes waren insbesondere auf die Vergrößerung der zu bebauenden Flächen für die Bungalows und des Wegfalls der Baufelder als auch auf die ungesetzliche Festsetzung einer Pufferzone zum Seeufer von 50 Metern gerichtet.

Ausgehend von einem Kommentar zur BauNVO westdeutscher Autoren, indem auf eine „vorherrschende Bandbreite von 30 bis 60 Quadratmeter für den Bungalow in Wochenendhausgebieten verwiesen wird, wurden im B-Plan 60 Quadratmeter einschließlich Terrasse für ausreichend gehalten. Obwohl im gleichen Kommentar darauf verwiesen wurde, „daß auch bis 117 Quadratmeter für möglich gehalten werden“. Inzwischen gibt es eine Empfehlung der Landesregierung Potsdam vom 22. Februar 2010, wonach die Höchstgrenze für Wochenendhäuser auf maximal 110 Quadratmeter festzusetzen ist.

Mit der Festsetzung von Baufeldern werden auf den jeweiligen Parzellen Baugrenzen eingeführt, die einen drei Meter breiten unbebauten Grünstreifen zu den Weggrenzen vorschreiben und damit den bebaubaren Teil einschränken.

Weitere Festsetzungen gibt es für Pflanzen und Baumarten, zur Fassaden- und Wegegestaltung u. a. Interessierte können im Internet unter Bungalowsiedlung Albrechtsthal nachlesen.

Alle diese Festsetzungen liegen in ausschließlicher Zuständigkeit der Gemeinde. Deshalb haben wir mit Bauamt, Bauausschuß und Stadtverordneten in Stellungnahmen und Aussprachen immer wieder versucht, unsere begründeten Wünsche und Vorstellungen zu erläutern. Leider ohne wesentlichen Erfolg.

Dabei gab es ein interessantes Phänomen. Der Vorsitzende der Stadtverordnetenversammlung zeigte Verständnis für unsere Forderungen, gab aber offen zu, daß er und die Stadtverordneten auf das Wissen der „Fachleute“ angewiesen sind. Das ist durchaus verständlich. Wer findet sich schon im Dschungel des Baurechts noch zurecht?!

Sprachen wir jedoch mit den „Fachleuten“, verwiesen die uns stets auf die Beschlüsse der Stadtverordnetenversammlung, die sie nicht korrigieren dürfen, obwohl sie ja selbst von ihnen produziert wurden. So ergibt sich ein undurchdringlicher Kreislauf zugunsten der Bürokratie und zu Lasten der Demokratie.

Das Besondere bestand noch darin, daß sich der zuständige Mitarbeiter des Bauamtes wiederum auf das mit der Ausarbeitung des B-Planes beauftragte Büro, in unserem Fall die W.O.W. Kommunalberatung und Projektbegleitung GmbH in Bernau, berief.

Nach unserer Erfahrung ist diese Gesellschaft der Dreh- und Angelpunkt in der Ausgestaltung des B-Planes. Diese Gesellschaft, wie sicher auch andere, erarbeitet mit qualifizierten Mitarbeitern B-Pläne geschäftsmäßig. Mit den zuständigen Behörden und Ämtern gibt es einen engen geschäftlichen Kontakt. Deren Standpunkte und Stellungnahmen werden koordiniert, Rechtsauffassungen und Kommentare aus der Fachliteratur zusammengetragen. Eine gewisse Routine ist dabei nicht auszuschließen. Dabei scheint der Grundsatz des Gebens und Nehmens zu gelten. Eine kritische Verarbeitung und Abwägung von Forderungen und Hinweisen der Behörden und Ämter mit berechtigten Forderungen der Betroffenen ist eher selten, denn man muß ja mit denen weiter zusammenarbeiten. Mit dem erklärten Bestandsschutz wird den Betroffenen Sand in die Augen gestreut.

Der Bestandsschutz währt grundsätzlich so lange, wie kein Antrag für eine Baugenehmigung gestellt wird. Wird ein solcher Antrag gestellt, erlischt der Bestandsschutz. Vor baulichen Veränderungen sei an dieser Stelle gewarnt. Nachdem nunmehr unser Gebiet „überplant“ worden ist, muß mit Kontrollen zur Einhaltung des B-Planes gerechnet werden. Geldbußen und auch Abrißverfügungen könnten jetzt angesagt sein.

Jetzt sollte es darum gehen, das Beste daraus zu machen. Wichtig scheint uns, möglichst bauliche Veränderungen, die mit Bauanträgen verbunden sind, weitgehend zu vermeiden um den Bestandsschutz nicht zu gefährden.

Amtliche Ablehnungen jeder Art sollten registriert werden. Auf diese Art und Weise könnte jeder einzelne und auch der Vorstand Schritte unternehmen, wo besonders harte Eingriffe in das Eigentums- und Verfügungsrecht erfolgen. Wir vertreten den Standpunkt, gegenwärtig wegen der mangelnden Erfolgsaussichten keine Klage vor einem Verwaltungsgericht gegen den B-Plan zu betreiben.

Günther Siegel, Fachgruppe Erholungsgrundstücke

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