Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Datschen-Konflikt: Lösung in Sicht?

Damit Behörden Datschennutzer nicht gegeneinander ausspielen, sollten sie gemeinsam handeln

Der Bestandsschutz im Baurecht ist, gelinde ausgedrückt, rigide.

Keinesfalls hat baurechtlicher Bestandsschutz irgendetwas damit zu tun, daß man ein Wochenendhaus oder -Grundstück genau so, „wie es steht und liegt“, von einem Voreigentümer übernommen und selbst gar nichts daran verändert hat.

Bestandsschutz bedeutet, daß eine einmal rechtmäßig errichtete bauliche Anlage – z. B. ein Wochenendhaus nach dem Baurecht der DDR – später nicht rechtswidrig wird, auch wenn sich im Nachhinein das öffentliche Recht ändert. Dies gilt aber nur unter den Voraussetzungen, daß

- für das vorhandene Wochenendhaus eine Genehmigung erteilt wurde („frühere materielle Legalität“), und

- es in seiner bestehenden Gestalt und Bauweise als Wochenendhaus bewohnt werden kann („funktionsgerecht nutzbarer Bestand“), und

- die Wochenendnutzung nicht, jedenfalls nicht für mehr als ein Jahr, unterbrochen wurde. Die Rechtsprechung nimmt den Untergang des Bestandsschutzes sogar schon bei einer zeitweisen Nutzungsunterbrechung an („Fortdauer der Nutzung“).

Allein daraus ergeben sich Konsequenzen:

- Es muß eine nach damaligem Recht wirksame Baugenehmigung erteilt worden sein. Für ein zwar legal, aber genehmigungsfrei errichtetes Bauwerk gibt es deshalb auch keinen Bestandsschutz.

- Ist ein Wochenendhaus in seiner baulichen Substanz verbraucht oder wurde es zerstört und ist so am Ende seiner „Lebenszeit“ angekommen, erlischt mit ihm auch sein Bestandsschutz. Änderungen am Gebäude, die über Unterhaltungsmaßnahmen und einfache Instandsetzungen hinausgehen und damit die „Identität“ des Gebäudes verändern, sind ohne Baugenehmigung verboten.

- Persönliche oder familiäre Umstände, die eine unvermeidbare Unterbrechung der Wochenendnutzung zur Folge haben können, spielen im öffentlichen Baurecht grundsätzlich keine Rolle, allenfalls auf der Ebene der Vollstreckung von Entscheidungen der Bauaufsichtsbehörde.

Mit besonderer Konsequenz aber verfolgen die Bauaufsichtsbehörden nicht genehmigte Umnutzungen von Wochenendgrundstücken zum Wohnen, denn: Durch eine solche Umnutzung wurde die bestandsgeschützte Wochenendnutzung endgültig und unumkehrbar (!) beendet.

Natürlich gibt es auch Wochenendsiedlungen, deren Ursprung schon weit vor der DDR-Zeit liegt und aus Wohnprojekten ab Mitte der 1920er Jahre entstanden sind, aber danach wegen Weltwirtschaftskrise 1929/30, Zweitem Weltkrieg und Nachkriegszeit in Ostdeutschland nie einen plangemäßen Abschluß gefunden haben und dann letztlich als Wochenendsiedlungen „nachgenutzt“ wurden. Da, wo sich aus dieser Zeit bis heute auch eingestreute Wohnnutzungen erhalten haben, werden die Probleme – zumindest bauplanungsrechtlich – nochmals komplexer.

Ebenso gibt es auch erst in der jüngeren DDR-Geschichte entstandene Erholungssiedlungen, im Land Brandenburg z. B. die am Schwielochsee im Amt Lieberose, worüber das Verwaltungsgericht Cottbus am 17. Mai 2009 mit Beschluß Nr. 7 L 104/08 hinsichtlich einer sofortigen Nutzungsuntersagung entschieden hat.

Aber abgesehen vom jeweiligen konkreten Einzelfall und von den oft begleitenden wald-, wasser- und landschaftsschutzrechtlichen oder auch Erschließungsproblemen: Allein schon mit zunehmendem Alter, also der Nutzungszeit der Wochenendhäuser seit ihrer Errichtung, wächst das Erfordernis für Instandsetzungen und Modernisierungen, um als Nutzer weiterhin Ausgleich und Entspannung vom beruflichen oder innerstädtischen Alltag finden zu können. Die persönlichen Ansprüche an Komfort und Gestaltung eines Wochenendgrundstückes sind auch nicht auf DDR-Niveau stehengeblieben, zumal damals wegen des permanenten Baustoffmangels schon beim Neubau viel improvisiert werden mußte. Das weiß jeder.

Dazu kommt vielleicht das ganz natürliche Bedürfnis, in seiner Freizeit aktiv und kreativ zu sein, womit handwerklich begabte Wochenendler dann schon mal sehr schnell an die Grenzen des Gesetzes stoßen können, ohne Böses wider die Behörden zu beabsichtigen.

Die Probleme um die „Legalität“ der Wochenendhäuser und ganzer Erholungssiedlungen werden deshalb nicht kleiner. Das spiegelt sich aktuell in den Anstrengungen der brandenburgischen Landesregierung wider, per Rundschreiben und beabsichtigtem Erlaß durch Empfehlung von Härtefallregelungen an die Bauaufsichtsbehörden bauordnungsrechtliche Konflikte – jedoch immer nur für den Einzelfall – zu entschärfen.

Grundsätzlich aber bleibt das Baurecht – weil Bundesrecht – unverändert. Die „Vorwende“-Wochenendhaussiedlungen in der brandenburgischen Heide sind darin eben nicht vorgesehen.

Die „Wochenendler“ organisieren sich deshalb zunehmend und finden sich auch unter dem Dach des VDGN zusammen, um ihren Problemen Öffentlichkeit und Nachdruck zu verleihen; was dann auch der bloßen behördlichen „Einzelfall“ – Abarbeitung entgegenwirkt, weil ein solches „individuelles“ Vorgehen der Behörden den faden Beigeschmack nicht verliert, daß die Betroffenen womöglich gegeneinander ausgespielt werden. Brodelnde Gerüchte oder Neid auf den Nachbarn, dessen renoviertes Häuschen behördlich „geduldet“ wird oder auch das Mitleid für die Verlierer in diesem „Spiel“ – dies alles hat keinen Erholungseffekt.

Als Gemeinschaft werden die Wochenendsiedler zu Partnern, zumindest erst einmal zu Ansprechpartnern für ihre Gemeinde-, Amts- oder Stadtverwaltungen. Bürgermeister und Amtsdirektoren haben ein berufliches, zumindest ordnungsrechtliches Interesse an funktionierenden Wochenendhausgebieten, aber darüber hinaus in aller Regel auch ein Interesse aus Berufung: Erholungssiedlungen sind längst Bestandteil des örtlichen Gemeinwesens und möglicherweise sogar „Aushängeschild“ für die Naherholungsattraktivität der Gemeinde.

Durch die Organisation z. B. in Vereinen oder Genossenschaften können "Wochenendle"r dann auch aktiv an der Findung geeigneter Lösungen, insbesondere zur Schaffung bauplanungsrechtlicher Grundlagen für ihre Grundstücke, mitwirken. Freilich ist der Versuch, mittels einer Bauleitplanung bestehende ordnungswidrige Verhältnisse „zu heilen“, nicht die originäre Aufgabe des Planungsrechtes, genau genommen: Das ist dann schon ein besonderes Entgegenkommen. Patentrezepte gibt es ohnehin auch hier nicht. Entscheidend ist die konkrete, nur selten mit anderen Fällen vergleichbare städtebauliche (und raumordnerische) Situation des Gebietes.

Zuallererst bedarf es natürlich des planerischen Willens der Gemeindevertretung oder Stadtverordnetenversammlung. Sie hat die – wie auch immer eingeengte – Planungshoheit. Die Stadt oder Gemeinde ist nach § 1 Abs.3 BauGB sogar verpflichtet, Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Trotzdem kann es konkurrierende, miteinander unverträgliche Nutzungsansprüche an ein- und dieselbe Fläche geben; das ist sogar sehr häufig so im Außenbereich. Viele Städte und Gemeinden haben inzwischen Flächennutzungspläne aufgestellt, in denen sie nach Abwägung aller (bekannten) Interessen ihre konzeptionellen städtebaulichen Ziele festgeschrieben haben. Mit einer solchen Analyse, die Klarheit über die „Ausgangslage“ schafft, vielleicht mit viel Kompromißbereitschaft und natürlich mit Werbung für die eigene Sache muß man wohl immer beginnen.

Das Baugesetzbuch bietet mehrere Planungsinstrumente an. Der „normale“ Bebauungsplan und der „Vorhabenbezogene Bebauungsplan“ sind die geläufigsten Instrumente, von denen mancher schon gehört hat. Ob sie im konkreten Fall „zielführend“ sein können und ob im Parallelverfahren zu einem Bebauungsplan auch der Flächennutzungsplan verändert werden muß, kann nur „vor Ort“ entschieden werden. Der Zeit- und vor allem der Kostenaufwand für einen B-Plan einschließlich Umweltprüfung ist möglichst genau zu kalkulieren: Nur in den seltensten Fällen wird eine Gemeinde bereit und in der Lage sein, einen solchen Plan aus ihrem Haushalt heraus zu finanzieren. Vor allem aber muß bedacht werden, daß das mit dem Bebauungsplan verbundene Baurecht bestimmt an Bedingungen geknüpft werden wird, etwa hinsichtlich erforderlicher Fachgutachten (Artenschutz, Bodendenkmale

u. a. m.) und der daraus abgeleiteten Handlungsempfehlungen,

- zur Gewährleistung einer hinreichend gesicherten verkehrlichen und stadttechnischen Erschließung,

- zur Erbringung von Ersatzleistungen für die im Plan vorgesehenen naturschutzrechtlichen Eingriffe oder z. B. die erforderliche Umwandlung von Wald.

Vieles davon ist schon frühzeitig absehbar oder wird der Gemeinde in einem ersten Beteiligungsverfahren der Öffentlichkeit und der berührten Behörden mitgeteilt. Planerische Abenteuerreisen müssen nicht sein.

Einen neuen Aspekt bei der Anwendung des Planungsrechtes gibt es in Brandenburg aber doch: Naja – er ist nicht wirklich neu, weil schon im Wochenendhauserlaß vom Mai 1995 und 2010 ausdrücklich verankert. Er fand nur unter Verweis auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes bislang keine Anwendung: Nach dem Rundschreiben aus dem Infrastrukturministerium an die Landkreise und kreisfreien Städte des Landes Brandenburg vom 22. Februar diesen Jahres wird schon mit dem Titel „Ansammlung von Wochenendhäusern als faktisches Wochenendhausgebiet“ darauf hingearbeitet, daß „im Einzelfall auch eine Ansammlung von Wochenendhäusern ein faktisches Wochenendhausgebiet i.S.d. § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 10 Abs.1 BauNVO darstellen und damit auch einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil i.S.d. § 34 Abs.1 BauGB bilden kann.“ Diese Klarstellung noch einmal in Kurzform: Eine größere Ansammlung von Wochenendhäusern kann einen baurechtlichen Innenbereich darstellen.

„Hierzu ist jedoch anzumerken, daß die Verwaltungsgerichte Brandenburgs in ihren Entscheidungen diese Auffassung bisher nicht bestätigt haben“, fährt der Verfasser des Rundschreibens einschränkend fort. Man sollte ihm – dem Infrastrukturministerium – daher alle demokratische Unterstützung bei der Durchsetzung seiner diesbezüglichen Rechtsauffassung zukommen lassen. Denn sie eröffnet einige neue Entscheidungsräume zur Lösung aufgestauter „Wochenendhaus-Konflikte“:

- Baugenehmigung erteilt werden kann u. a., wenn sich das beantragte Vorhaben in die nähere Umgebung einfügt. Genauso könnten zukünftig Vorhaben zum Neu- oder Umbau von Wochenendhäusern in Wochenendhausgebieten mit Innenbereichsqualität genehmigt werden – bei „gutem Willen“ vielleicht auch einmal nachträglich.

- Wenn die Grenzen einer als Innenbereich anerkannten Wochenendsiedlung nicht zweifelsfrei in der Örtlichkeit erkennbar sind, weil das Gebiet vielleicht diffus in eine vereinzelte Bebauung am Rand übergeht, dann besteht die Möglichkeit zur Aufstellung einer – vergleichsweise einfachen – Abgrenzungssatzung nach § 34 Abs.4 BauGB, um Klarheit darüber zu schaffen, wo der Innenbereich endet und der Außenbereich beginnt.

E Auch wenn ein sogenanntes Planerfordernis besteht, also wenn die erforderliche städtebauliche Ordnung im Gebiet nur über ein Bebauungsplanverfahren hergestellt und gesichert werden kann, eröffnet die Anerkennung einer schon vorhandenen Innenbe-reichsqualität die Möglichkeit zur Durchführung des beschleunigten Planverfahrens nach § 13a BauGB einschließlich des damit verbundenen, möglichen Verzichts auf eine tiefgründige Umweltprüfung. Insbesondere ist in diesem Falle die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung bei Planungen im Innenbereich nicht anzuwenden.

Es werden dabei bestimmt ganz oft „erholungsgebietstypische“ Probleme zu lösen sein, die einfach aus der Lage „j.w.d.“ – dies hier mal landesplanerisch und erschließungsseitig gesehen – und noch dazu in meist besonders sensiblen Naturräumen resultieren. Dennoch könnten zukünftig – planungsrechtlich jedenfalls – die Wochenendhausgebiete den anderen Baugebieten aus dem Nutzungsartenkatalog der Baunutzungsverordnung gleichrangig zur Seite gestellt werden.

Das wäre doch schon ein Fortschritt.

Fred Fischer

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