Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Abkassieren für "blühende Landschaften"

Ostdeutsche Kommunen verlangen in Sanierungsgebieten saftige Ausgleichsbeiträge


Kommunen haben in den letzten 19 Jahren ganze Gemeindegebiete oder Stadtteile durch Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen aufgewertet.

Den Grundstückseigentümern drohen hierfür saftige Ausgleichsbeiträge. Denn sie sollen nun für die angebliche Wertsteigerung ihrer Grundstücke tief in die Tasche greifen – selbst dann, wenn der reale Wert ihrer Grundstücke eigentlich gesunken ist.

Infolge der Aufhebung vieler Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen wird den betroffenen Grundstückseigentümern zunehmend die letzte unangenehme Konsequenz der Maßnahmen deutlich: der Sanierungsausgleichsbetrag gemäß § 154 Baugesetzbuch. Nach dieser Vorschrift hat der Eigentümer eines in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbeitrag in Geld an die Gemeinde zu zahlen, der der „durch die Sanierung bedingten“ Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Dafür können von den Kommunen in den Sanierungsgebieten keine Straßenausbaubeiträge erhoben werden.

Der Sanierungsausgleichsbeitrag ist für viele Betroffene ein komplizierter und als höchst ungerecht empfundener Umstand. Nicht selten wurden die Betroffenen hinsichtlich der Ausgleichszahlungen und deren Höhe im Unklaren gelassen.

Dem gegenüber steht, daß die Grundstückseigentümer in den Sanierungsgebieten ein Vielfaches der öffentlichen Mittel in die Sanierung und Entwicklung ihrer Grund-stücke und Häuser investiert haben. Auch das Ergebnis dieser Investitionen macht die heutige Attraktivität der Sanierungsgebiete aus und hat die Entwicklung der Bodenwerte in einem Gebiet maßgeblich bestimmt.

Rückblick: Anfang der 90er Jahre wurden in vielen Städten und Gemeinden Sanierungs- und Entwicklungsgebiete ausgewiesen. Das war auch erforderlich, um vielerorts den Verfall von Innenstädten und Altbaugebieten zu stoppen und um die durch Industrie oder Armee aufgegebenen Brachflächen einer neuen Nutzung zuzuführen. Mit der Sanierung wurden viele Innenstädte wieder attraktiv.

Der Bund hat 1991 für Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen der Kommunen in den neuen Bundesländern ein Förderprogramm aufgelegt, aus dem bis 2008 2,5 Milliarden Euro bereitgestellt wurden. Die Länder haben sich mit dem gleichen Betrag an der Förderung beteiligt. Hinzu kommen die Eigenanteile der Kommunen. Geld, das gut angelegt ist.

Mit den Städtebaufördermitteln wurden 840 Maßnahmen in 650 Gemeinden gefördert, davon alleine im Land Brandenburg 260 Maßnahmen.

Bis 2014 müssen der Großteil der Maßnahmen abgerechnet und die Ausgleichsbeiträge erhoben werden. Nach Aussage des Landesamtes für Bauen, Bautechnik und Wohnen als Bewilligungsbehörde in Brandenburg wurden ca. 5 Prozent der Maßnahmen bisher abgerechnet.

Die Kommunen stehen damit unter zunehmendem Handlungsdruck, zumal ein großer Teil der von ihnen ausgegebenen Fördermittel als Darlehen bewilligt war und an den Fördergeber zurückgezahlt werden muß.

Dabei ist die Abrechnung nicht unkompliziert: Zuerst muß festgestellt werden, ob die mit den Satzungen für die Gebiete beschlossenen Entwicklungsziele erreicht wurden. Erst mit dieser Feststellung kann eine Aufhebung oder Teilaufhebung der Sanierungsgebiete erfolgen.

Mit der Aufhebung der Sanierungs- und Entwicklungsgebiete ist ein Ausgleichsbeitrag zu ermitteln. Dabei soll die Differenz zwischen dem Wert eines Grundstückes vor der Sanierung und nach Abschluß des Sanierungsprozesses den Ausgleichsbeitrag ausmachen. Die „durch die Sanierung bedingte“ Werterhöhung für jedes Grundstück wird dabei mit einem Gutachten ermittelt. Aber darin besteht die Schwierigkeit, besonders dann, wenn real gar keine Werterhöhung eingetreten ist. Das heißt, der Marktwert eines Grundstücks vor und nach einer Sanierungsmaßnahme ist gleich geblieben oder hat sich verschlechtert.

Vor dem Hintergrund leerer Haushaltskassen sind die Kommunen hier in einer Zwickmühle.

Es wird der Versuch unternommen mit einem Gutachten anhand von Vergleichs-grundstücken auch außerhalb des Sanierungsgebietes eine Werterhöhung nachzu-weisen. Auch werden den Bodenwert beeinflussende Faktoren, die gar nichts mit der Sanierungsmaßnahme zu tun haben, in die Betrachtungen einbezogen. Häufig werden Grundstücke in einem Sanierungsgebiet auch pauschal betrachtet.

Die Spielräume, die sich die Gutachter im Auftrag der Kommunen in ihrer Bewertung schaffen, sind sehr groß. So hat zum Beispiel die Stadt Velten drei Gutachten erstellen lassen. Als erstes ermittelte der Gutachterausschuß des Landkreises Oberhavel einen Ausgleichsbeitrag zwischen vier und 38 Euro. In einem zweiten Gutachten des Gutachterausschusses wurden sogar Spitzen von 63 Euro pro Quadratmeter ermittelt. Die Stadt wandte sich deshalb hilfesuchend an das Innenministerium als Oberste Rechtsaufsicht für die Gutachterausschüsse. Mit Unterstützung des Infrastrukturministeriums und des Landesamtes für Bauen wurde daraufhin ein drittes Gutachten in Auftrag gegeben. Der Wertzuwachs jedes einzelnen Grundstücks wurde noch einmal, jetzt differenziert nach einer Einteilung in 19 Zonen, untersucht. Ergebnis: In einigen Zonen werden keine sanierungsbedingten Wertgewinne verzeichnet. In den meisten Zonen wurde ein deutlich niedrigerer Ausgleichsbeitrag gegenüber den bisherigen Gutachten festgestellt, sie liegen hier nun zwischen drei und sieben Euro. In vier Zonen blieb der Betrag wie gehabt. Lediglich in zwei Zonen wurde eine Erhöhung festgestellt. Hierzu gehört ein Stand-ort, auf dem anstelle einer Grünfläche großflächiger Einzelhandel angesiedelt wurde. Der Ausgleichsbeitrag ist hier mit zwölf Euro ausgewiesen.

Das Beispiel der Stadt Velten zeigt anschaulich, daß die Erstellung von Gutachten über die sanierungsbedingte Wertsteigerung eines Grundstücks eine Gleichung mit vielen Unbekannten ist und damit viele Interpreta-tionsmöglichkeiten möglich sind.

Die Höhe der Ausgleichsbeiträge sollte daher immer kritisch hinterfragt werden. Eine Überprüfung lohnt sich fast immer. Der VDGN unterstützt und berät Betroffene dabei.

Da díe Ausgleichsbeiträge in Sanierungsgebieten anstelle von Erschließungs- oder Ausbaubeirägen erhoben werden, sollten betroffene Grundstückseigentümer auch darauf achten, daß deren Höhe nicht extrem von der Beitragshöhe vergleichbarer Erschließungsmaßnahmen abweicht.

Mit Vorsicht sind auch die Angebote der Kommunen zu behandeln, Ausgleichsbeiträge vorzeitig abzulösen. Um die Grundstückseigentümer hierbei zu motivieren, werden „Pionierabschläge“ zwischen 10 bis 30 Prozent angeboten. Mit der Annahme solcher Angebote zur vorzeitigen Ablösung erkennt der Grundstückseigentümer die Forderungen grundsätzlich an und verzichtet auf alle Rechtsmittel.

Fred Fischer

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