Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Hauptwohnsitz Datsche plötzlich illegal?

Jahrelang duldeten Behörden die Dauernutzung, jetzt gehen sie vielerorts dagegen vor


In vielen Städten und Gemeinden Ostdeutschlands sind zumeist zu DDR-Zeiten Wochenendhäuser errichtet worden, eine große Zahl vornehmlich älterer Bürger wohnen dauerhaft in den Datschen. Der Nutzung des Wochenendhauses als Hauptwohnsitz sind in der Regel Investitionen in den Ausbau vorangegangen, die Wohnung wurde aufgegeben, der Arzt gewechselt, das Auto umgemeldet etc. Nach langjähriger unbehelligter Dauernutzung der Wochenendhäuser erhalten die Bewohner in Kloster Lehnin, Ferch, Brieskow-Finkenheerd, Beelitz und weiteren Orten des Landes Brandenburg nun zunehmend Post: Die Bauaufsichtsbehörden verlangen die Beendigung der illegalen Nutzung und teilweise den Rückbau. Es ist für die Betroffenen schwer verständlich, warum Sie sich mit einem Hauptwohnsitz in ihren Wochenendhäusern anmelden durften, eine Wohnnutzung aber nicht genehmigt wird.

Nachdem die Behörden Jahre bzw. Jahrzehnte nicht eingeschritten sind, die Betroffenen sich in den Gemeinden integriert haben und durch diese oftmals bestärkt wurden, erfahren sie jetzt, daß eine Anmeldung mit Hauptwohnsitz keine Ansprüche in anderen Rechtsgebieten - insbesondere bauplanungsrechtliche Ansprüche auf dauerhaftes wohnen in Wochenendhäusern – begründet.

Die Baubehörde stellt fest, daß die Nutzungsänderung eines Wochenendhauses in eine Nutzung zu ständigen Wohnzwecken genehmigungspflichtig ist. Aus der Zweckbestimmung eines Wochenendhauses ergibt sich, daß es dem zeitlich begrenzten – also nicht dem andauernden – Aufenthalt in der Freizeit, zum Beispiel am Wochenende und im Urlaub, dient. Nutzungen darüber hinaus sind genehmigungspflichtig. Wenn eine Genehmigung für eine Nutzungsänderung nicht vorliegt, kann die untere Bauaufsichtsbehörde in Brandenburg nach § 73 Abs. 3 Bauordnung die Nutzung baulicher Anlagen untersagen, weil diese im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Meist befinden sich die Wochenendhäuser im Außenbereich im Sinne des § 35 Baugesetzbuch.

Eine Umnutzung von Wochenendhäusern zu Wohngebäuden im Außenbereich ist grundsätzlich unzulässig. Das ist nur für privilegierte Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 1 Baugesetzbuch möglich. Weder ein Wochenendhaus, noch die Nutzung eines Wochenendhauses zum ständigen Wohnen, stellen eine solche Privilegierung dar.

Eine Nutzung des Wochenendhauses zu Wohnzwecken kann, wenn überhaupt, nur auf der Grundlage des Bestandsschutzes erfolgen. Für Gebäude, die vor 1990 errichtet und genutzt wurden, hat das Ministerium für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr 1995 in einem Runderlaß die Voraussetzungen für diesen Bestandsschutz festgestellt.

In den Bescheiden wird der Wohnnutzung immer auch die Zersiedlung des Außenbereichs und das Entstehen oder Verfestigen einer Splittersiedlung ent-gegengehalten. Neben dem Erfordernis einer geordneten städtebaulichen Entwicklung werden weitere öffentliche Belange, zum Beispiel die des Naturschutzes, das Waldgesetz oder die Erschließung, benannt, die den Nutzungen entgegengehalten werden. Vielfach wird den Betroffenen erklärt, die Kommunen können durch Planung die Probleme lösen und das Wohnen ermöglichen.

Diese Aussagen sind oft irreführend, da die Spielräume der Gemeinden stark begrenzt sind. Versuche der Gemeinden, über Bebauungspläne oder andere Satzungen die Legalität der Dauernutzung herzustellen, scheitern meistens daran, daß diesen Planungen wegen der fehlenden Vereinbarkeit mit den Zielen der Landesplanung die Genehmigung versagt wird.

Die Betroffenen sollten sich daher mit den Gemeinden verständigen und prüfen, ob die Ausweisungen in den Flächennutzungsplänen eine Wohnnutzung zulassen und ob ein Planungsverfahren eingeleitet werden kann.

Die Kommunen müssen bei der Aufstellung von Plänen aber auch die Interessen der Bürger berücksichtigen, die an einer reinen Wochenendhausnutzung festhalten wollen und befürchten, daß sie in dieser Nutzung eingeschränkt werden oder Ihnen Kosten für die Erschließung auferlegt werden.

Das Argument, Kommunen und Bürger werden durch den erforderlichen Er-schließungsaufwand an Ihre Leistungsgrenzen geführt, ist in den meisten Fällen aber unbegründet. In der Regel sind die Wochenendhaussiedlungen mit ausreichend breiten öffentlichen Verkehrsflächen ausgestattet, Wasseranschlüsse, Straßenbeleuchtung, Elektro- und Gasanschlüsse sind vorhanden. Die genutzten Sandwege sind oft die ortsübliche Erschließungssituation und unterscheiden sich damit nicht von Straßen in Wohngebieten.

Zur Lösung des Problems für viele Tausend Betroffene in Brandenburg fordert der VDGN ein zeitlich begrenztes Moratorium. Es soll eine landeseinheitliche Regelung geschaffen werden, mit der durch Duldung der Rechtsfrieden für die Betroffenen wieder hergestellt wird.

Fred Fischer

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