Verband Deutscher Grundstücksnutzer

"Da steckt viel Herzblut drin"

Wenn die Datsche aufgegeben wird, können Ansprüche fällig werden


Fragen an Rechtsanwältin Astried Klaus, Potsdam

Wenn Potsdamer Grundstücksnutzer Probleme rund ums Grundstück haben, können sie gleich zwischen zwei Beratungsstellen des VDGN wählen. Eine davon befindet sich in Potsdams Mitte in den Kanzleiräumen von Rechtsanwältin Astried Klaus. Seit den achtziger Jahren arbeitet sie bereits in der Stadt. Anwältin ist sie seit 1990. Die Qualifikation als Fachanwältin für Arbeitsrecht erwarb sie sechs Jahre später. Vor sechs Jahren eröffnete sie eine eigene Kanzlei. Das Grundstücksrecht der neuen Bundesländer beschäftigte sie von Beginn der neunziger Jahre an, so Fragen rund um das Schuldrechtsanpassungsgesetz, das Sachenrechtsbereinigungsgesetz und besondere Probleme im landwirtschaftlichen Bereich. Neben diesem Bereich sind das Arbeitsrecht und das Erbrecht Spezialgebiete von Rechtsanwältin Astried Klaus.

Mit welchen Fragen kommen Mitglieder zu Ihnen in die Beratungsstelle?
Konflikte zwischen Nutzern und Eigentümern beschäftigen uns vorrangig in der Sprechstunde für VDGN-Mitglieder.

Besonders häufig melden sich Leute, die schon zu DDR-Zeiten einen Pachtvertrag abgeschlossen hatten, auf dem Grundstück ein Wochenendhaus errichtet und viel investiert haben. Nun aber müssen sie aus gesundheitlichen oder Altersgründen ihre Datsche aufgeben und machen sich Gedanken, ob sie für das von ihnen in Jahrzehnten Geschaffene noch ein Äquivalent bekommen können. Sie stehen unter dem besonderen Kündigungsschutz des Schuldrechtsanpassungs-setzes, der ja inzwischen immer mehr aufgelöst wird. Für ihre Baulichkeiten genießen sie zudem Bestandsschutz. Zentrales Thema sind häufig Ansprüche auf Wertersatz, die Grundstücksnutzer gegenüber dem Eigentümer geltend machen wollen. Seit im Jahre 2008 der Bundesgerichtshof ein richtungweisendes Urteil zu dieser Problematik sprach, melden sich in der Beratung Betroffene, die erfahren wollen, unter welchen Bedingungen sie welche Wertersatzansprüche stellen können, wenn sie das Vertragsverhältnis selbst beenden. Aus dem Gesetz ging das nicht klar hervor. So nahm der BGH vor zwei Jahren eine Auslegung des Rechts vor, indem er etwas zur Wertermittlungsmethode sagte und zur Möglichkeit des Nutzers, sowohl den Zeitwert für seine Baulichkeit verlangen zu können als auch die Wertschöpfung des Grundstücks wegen der Bebauung einzubeziehen.

Eine große Rolle in der VDGN-Sprechstunde spielen außerdem Fragen zu Pachterhöhungen sowie zur Wirksamkeit von Pachtverträgen und ihrer Befristung.

Welche Unterstützung geben Sie den Ratsuchenden?
In vielen Fällen reicht schon eine Beratung, in der geklärt wird, wie der konkrete Fall einzuordnen ist, und ob Erfolgsaussichten bestehen, bestimmte Forderungen anzumelden.

Oftmals empfehle ich, zunächst nach einvernehmlichen Lösungen zu suchen. Bevor ein Streit entsteht, ist es mitunter klüger, nach Kompromissen zu suchen, in Verhandlung zu gehen mit den Eigentümern. Mit den Nutzern bespreche ich vorab, was wir in der Verhandlung erreichen wollen und wie wir am besten vorgehen. Dieses spart oft Nerven, Zeit und Geld.

Wie sind die Erwartungen?
Mitunter gibt es bei Nutzern schon subjektiv geprägte Vorstellungen von den Werten, die der Realität dann nicht in vollem Umfang standhalten. Ich bin in der DDR geboren und aufgewachsen, weiß ja selbst, wie das war: wie schlecht man an Material herankam, mit welchem Aufwand man an der Datsche werkelte. Die Leute steckten oftmals jede ersparte Mark hinein, da ist viel Herzblut drin.

Wenn heute reale Ergebnisse erzielt werden sollen, sollte man einen Wertgutachter auch im Vorfeld heranziehen. Das sage ich den Nutzern. Gute Erfahrungen habe ich in diesem Zusammenhang mit dem Unternehmenspool des VDGN gemacht, der mir Gutachter empfahl, die relativ kostengünstig Werteinschätzungen erarbeiteten. So bekommen die Nutzer Daten in die Hand, die aussagen, was ist die Datsche wert, oder welche Werterhöhung hat das Grundstück erfahren.

Das heißt, es wird nicht über fiktive Forderungen geredet, sondern es geht um eine ganz bestimmte Summe. So kann man mit konkreten Vorstellungen in die Verhandlung mit dem Eigentümer gehen, das ist sehr wichtig für ein annehmbares Ergebnis.

Wenn aber keine Einigung mit dem Eigentümer zustandekommt?
Auch für den Klageweg ist es eine Voraussetzung, daß der Nutzer die potentiellen Ansprüche beziffern kann.

Was gehört zur Wertermittlung dazu?
Einmal schätzt der Gutachter den Zeitwert des Gebäudes ein: Welche Lebenserwartung hat es noch, wie ist der bauliche Zustand, was müßte erneuert und repariert werden?

Zweitens wird die Erhöhung des Bodenwerts ermittelt. Handelt es sich um Grundstücke, die aufgrund der Bebauung eine Werterhöhung verzeichnen, dann wirkt sich das auch auf den insgesamt ermittelten Wert aus. Das war übrigens Gegenstand der oben beschriebenen BGH-Entscheidung, daß die Werterhöhung, die sich aus der Bebauung ergibt, einen Wert-Bestandteil darstellt, der vom Nutzer eingefordert werden kann.

Welche Kosten kommen auf Nutzer zu, die sich mit dem Eigentümer nicht einigen können und deshalb den Klageweg beschreiten?
Die Kosten sind immer abhängig vom Gegenstandswert, dazu kann man erst etwas sagen, wenn die Werteinschätzung des Gutachters vorliegt. Daraus kann dann das sogenannte Prozeßkostenrisiko geschlossen werden, das die Nutzer tragen. Gut beraten ist, wer dafür rechtzeitig eine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen hat.

Interview: Kerstin Große

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