Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Wenn die Datsche aufgegeben wird

Anspruch auf Entschädigung? Was aus einem BGH-Urteil und dem Schuldrechtsanpassungsgesetz folgt


Von Astried Klaus, Rechtsanwältin, Potsdam, und Dr. Wilfried Ballaschk, Rechtsanwalt, Berlin

Vielfach ist in den neuen Bundesländern die Situation anzutreffen, daß Erholungsnutzer auf den von ihnen bereits zu DDR-Zeiten gepachteten Grundstücken vor dem 3. Oktober 1990 Baulichkeiten errichtet haben, die ebenfalls der Erholungsnutzung dienen. Diese Rechtsverhältnisse werden seit Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes (SchuldRAnpG) vom 21. September 1994 dem Geltungsbereich dieses Gesetzes unterstellt. Neben einem besonderen Kündigungsschutz des Nutzers regelt dieses Gesetz auch die Rechtsfolgen bei Beendigung derartiger Nutzungsverhältnisse.
Bei der Frage, wie das Gesetz in der Praxis richtig anzuwenden ist, sollte nicht nur sein Text herangezogen werden, sondern auch die Entscheidung des 12. Zivilsenats des BGH vom 12. März 2008, AZ XII 156/05.
Unter anderem sieht das Gesetz in Paragraph 11 vor, daß mit Beendigung des Vertragsverhältnisses ein nach dem Recht der DDR fortbestehendes Eigentum an Baulichkeiten auf den Grundstückseigentümer übergeht, sofern die Baulichkeit nicht nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden fest verbunden wurde.

In Paragraph 12 ist die Entschädigungspflicht des Grundstückseigentümers gegenüber dem Nutzer bei Beendigung des Vertrages geregelt.
Paragraph 12 regelt dabei zwei grundsätzlich verschiedene Sachverhalte: Endet das Vertragsverhältnis durch Kündigung des Grundstückseigentümers, ist die Entschädigung nach dem Zeitwert des Bauwerks im Zeitpunkt der Rückgabe des Grundstücks zu bemessen (§ 12 Absatz 2 SchuldRAnpG). Dies gilt nicht, wenn der Nutzer selbst aufgrund seines Verhaltens Anlaß zu einer Kündigung aus wichtigem Grund gegeben hat oder wenn im Zeitpunkt der Beendigung die Kündigungsschutzfrist des Gesetzes (§ 23) seit mindestens sieben Jahren verstrichen ist (Investitionsschutzfrist).

Paragraph 12 Absatz 3 SchuldRAnpG regelt aber auch Entschädigungsansprüche des Nutzers in anderen Fällen, insbesondere im Falle der Eigenkündigung des Nutzers. Die Vorschrift lautet:
„In anderen als den in Absatz 2 genannten Fällen kann der Nutzer eine Entschädigung verlangen, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist.“

Die Vorschrift grenzt sich daher nicht nur durch ihre Stellung im Gesetz, sondern auch durch ihre Formulierung zu den anderen Beendigungstatbeständen des Nutzungsverhältnisses ab.

Ansprüche auf Entschädigung nach Paragraph 12 Absatz 3 bestehen unter der Bedingung, daß im Zeitpunkt der Rückgabe des Grundstücks – dieses wird in der Regel der Beendigungszeitpunkt des Nutzungsvertrages sein – der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk erhöht ist.
Die Begründung des Gesetzgebers für diese Regelung bezog sich insbesondere auf solche Fälle, in denen das vom Nutzer errichtete Bauwerk weiterhin für Erholungszwecke genutzt werden soll, weil eine anderweitige Nutzung des Grundstückes nicht zulässig ist (Bundestags-Drucksache 12/7135 S. 47). Es heißt dort:

„Absatz 3 ordnet daher an, daß die Entschädigung nach dem Wert zu bestimmen ist, um den der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk erhöht ist. Eine vergleichbare Wertersatzregelung findet sich in Paragraph 591 Absatz 1 BGB für Landpachtverträge.“

Und weiter: „Eine Werterhöhung liegt z. B. vor, wenn ein in ordnungsgemäßem Zustand befindliches Wochenendhaus auf einem Grundstück errichtet worden ist, das auch nach Vertragsbeendigung zu Erholungszwecken genutzt werden soll. Ist jedoch eine Änderung der Nutzungsart zulässig – etwa die Errichtung eines Betriebsgebäudes auf einem Erholungsgrundstück – erhöht ein dem ursprünglichen Nutzungszweck dienendes Bauwerk den Verkehrswert des Grundstücks in der Regel nicht. Der Grundstückseigentümer soll in diesen Fällen zum Wertersatz daher nur verpflichtet sein, soweit das Bauwerk den Verkehrswert des Grundstücks noch erhöht und dem Grundstückseigentümer damit ein Vermögenswert zufließt.“

Bis zur Entscheidung des BGH vom 12. März 2008 war strittig, welche Ansprüche dem Nutzer zustehen sollten. Insbesondere wurde u. a. die Auffassung vertreten, daß die Verkehrswerterhöhung des Grundstücks, die der Nutzer durch seine Bebauung hervorgerufen hatte, nicht höher sein kann als der Zeitwert des Gebäudes. Dies betraf solche Fälle, in denen durch den Bestandsschutz für die vom Nutzer vorgenommene Bebauung eine Werterhöhung des Grundstückes eingetreten war und dessen sinnvolle Nutzung durch die Bebauung überhaupt erst möglich war.
Eine derartige Konstellation lag der Entscheidung des BGH vom 12. März 2008 zugrunde. Die Nutzerin schloß zu DDR-Zeiten einen Nutzungsvertrag zu Erholungszwecken über ein Waldgrundstück und hat dieses nach den Rechtsvorschriften der DDR später mit einem Bungalow bebaut. Als die Pächterin den Vertrag im Jahr 2000 kündigte und das Grundstück zurückgab, befand es sich im Außenbereich der betreffenden Gemeinde und hätte für den Fall, daß der Bungalow abgerissen würde, nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht wieder erneut bebaut werden dürfen. Eine Nutzung zu anderen als Erholungszwecken war daher wirtschaftlich nicht sinnvoll. Bei Abriß der Bebauung war zu erwarten, daß eine Verpachtung des Grundstückes gänzlich unmöglich sein würde, da sich hierfür keine Interessenten finden würden.

Die Pächterin machte sowohl die Zeitwert-Erstattung für das von ihr errichtete Bauwerk als auch die Wertsteigerung des Bodens infolge der durch sie vorgenommenen Erschließung und Urbarmachung des Geländes sowie die erfolgte Bebauung geltend. Nachdem das Amtsgericht der Klage nur teilweise – und zwar in Höhe des Zeitwertes des Bauwerkes - stattgegeben hatte, bestätigte bereits das Landgericht beide Ansprüche der Klägerin auf der Basis von § 12 Absatz 3 SchuldRAnpG. Die hiergegen durch die Verpächterseite eingelegte Revision blieb ohne Erfolg.

Der BGH nahm den Fall zum Anlaß, seine grundsätzlichen Erwägungen zur Auslegung und Anwendung der Vorschrift des § 12 Absatz 3 SchuldRAnpG sowie zur heranzuziehenden Wertermittlungsmethode mitzuteilen.

Zur BGH-Entscheidung: Der BGH hat klargestellt, daß der Entschädigungsanspruch nach Paragraph 12 Absatz 3 SchuldRAnpG der Höhe nach nicht auf den Zeitwert des Gebäudes beschränkt ist. Zwar sei der Gesetzgeber davon ausgegangen, daß die Werterhöhung des Grundstückes, die durch das Bauwerk eintrete, hinter dessen Wert zurückbleibe. Tatsächlich solle nach dem Wortlaut der Regelung dem Nutzer jedoch die Werterhöhung, die auf seine Investition zurückzuführen ist, zugute kommen. Wenn dies dazu führt, daß im Falle einer Kündigung des Grundstückseigentümers wegen pflichtwidrigen Verhaltens des Nutzers (und im Falle einer Eigenkündigung des Nutzers) eine höhere Entschädigung als bei einer Kündigung des Grundstückseigentümers aus sonstigen Gründen anfalle, so folge dies aus der Wertung des Gesetzgebers, die sich im Wortlaut des Gesetzes widerspiegele. Tatsächlich geben weder der Wortlaut des Gesetzes noch die Gesetzesbegründung irgendwelche Anhaltspunkte für eine Beschränkung der Entschädigung auf den Zeitwert des Gebäudes. Im Gegenteil würde bei einer solchen Beschränkung die Werterhöhung, die auf der Bebauung durch den Nutzer beruht, zu einem nicht unbeträchtlichen Teil dem Eigentümer des Grundstückes zufallen, der zu ihr nichts beigetragen hat.

Der 12. Senat des BGH hat sich mit dem Vorwurf der Verpächterseite auseinandergesetzt, bei einer Zuerkennung der Werterhöhung des Grundstückes zugunsten des Nutzers würde sich das Nutzungsverhältnis in ein Spekulationsverhältnis umgestalten „… der Nutzer wäre aus wirtschaftlichem Eigeninteresse stets gehalten, eine den Zeitwert des Gebäudes überschreitende Werterhöhung zu realisieren, während der Grundstückseigentümer zur Verhinderung einer solchen Entschädigungspflicht aus § 12 Absatz 3 SchuldRAnpG einer Kündigung des Nutzers mit seiner eigenen Kündigung zuvorkommen müßte“.

Hierzu führt er aus: „Der befürchtete Wettlauf ist nicht zu besorgen. Der Nutzer eines Wochenendgrundstückes errichtet ein Gebäude nicht zu Spekulationszwecken, sondern um es lange zu nutzen. Er hat deshalb in der Regel kein Interesse an einer vorzeitigen Aufgabe. Die ordentliche Kündigungsmöglichkeit des Vermieters ist … ohnehin stark beschränkt (§ 23 SchuldRAnpG).“

Zutreffend hat das Gericht die Anwendung des Sachwertverfahrens bei der Ermittlung des Verkehrswerts im Sinne von § 12 Absatz 3 SchuldRAnpG bei Erholungsgrundstücken bestätigt. Nach der Entscheidungsbegründung ist auf das Ertragswertverfahren nur bei Grundstücken abzustellen, die in erster Linie eine Rendite für eingesetztes Kapital erzielen sollen. Dem gegenüber eignet sich das Sachwertverfahren für Grundstücke, die nach der Art ihrer Bebauung vornehmlich nicht auf eine möglichst hohe Rendite im Verhältnis zu den aufgewandten Kosten ausgelegt sind, sondern der Eigennutzung dienen.
Auch hat das Gericht zutreffend darauf verwiesen, daß die Bundesregierung bereits im Gesetzgebungsverfahren die Auffassung geteilt hat, daß bei Bauwerken, die Erholungszwecken dienen, das Sachwertverfahren das geeignete Bewertungsverfahren ist. In der juristischen Literatur ist dies auch überwiegend die Auffassung.

Für die Feststellung der Höhe der Entschädigung kommt es somit auf die zutreffende Ermittlung des Sachwertes an. Diese wird maßgeblich durch die erstellten Gutachten geprägt sein.

Für den hinzugezogenen Sachverständigen ist lediglich der Auftrag der Parteien oder des Gerichts vor Erstellung des Wertgutachtens maßgeblich. Eigene juristische Wertungen, die über die Erstellung des Gutachtens hinausgehen, sind weder vom Gutachtenauftrag erfaßt, noch obliegen diese dem Gutachter. Die juristische Wertung des zu entscheidenden Sachverhalts und die Bewertung des Gutachtens obliegt allein dem Gericht. Der Gutachter muß sich auf die sachgerechte Anwendung der für die Wertermittlung maßgeblichen Vorschriften beschränken. Insoweit obliegt ihm auch die korrekte Anwendung – darin einbezogen ggf. auch die Auslegung – der entsprechenden Rechtsvorschriften. Es ist nicht Aufgabe des Sachverständigen, dem Gericht bei der Formulierung des Beweisbeschlusses „Hilfestellung“ zu geben. Der Sachverständige muß vielmehr in seinem Gutachten die wertbildenden Faktoren berücksichtigen und dem Gericht – wenn nötig – verschiedene Alternativen zur Ermittlung des Wertes unterbreiten. Daß der Gutachter dabei sämtliche Faktoren – darunter auch die Marktanpassung – zu berücksichtigen hat, ergibt sich zwingend aus seinem Auftrag.

Bei der Feststellung einer möglichen Erhöhung des Verkehrswerts des Grundstücks kommt es auf die bauplanungsrechtlich zulässige Nutzung des Grundstücks im Zeitpunkt der Rückgabe (Vertragsbeendigung) an. Wenn das Grundstück auch im Rahmen anderer bauplanungsrechtlich zulässiger Nutzung, beispielsweise für Zwecke der Wohnbebauung, verwendet werden kann, stellt sich die Frage der Erhöhung des Verkehrswerts durch die Bebauung nicht.

Nach § 12 Abs. 3 kann der Nutzer eine Entschädigung verlangen, soweit der Verkehrswert des Grundstückes durch das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist. Soweit bedeutet in der gesetzlichen Formulierung, daß die Entschädigung genau in der Höhe zu leisten ist, wie der Verkehrswert erhöht ist. Für die Einschätzung, ob eine Wert-erhöhung vorliegt, kommt es auf die bauplanungsrechtlich zulässige Nutzung sowie die tatsächlich ausgeübte Nutzung an. Der Nutzer kann daher unter den Voraussetzungen des § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG auch dann einen Entschädigungsanspruch haben, wenn er selbst kündigt.

§ 12 Absatz 3 SchuldRAnpG ist jedoch keine allgemeine Anspruchsgrundlage für die Entschädigung bei einer Kündigung des Vertrages durch den Nutzer. Für den Fall, daß ein vom Nutzer errichtetes (oder übernommenes) Bauwerk den Verkehrswert eines Grundstückes erhöht, soll nach der Wertung des Gesetzgebers diese Werterhöhung allein dem Nutzer zugute kommen. Der Grundstückseigentümer, der zu dieser Werterhöhung nichts beigetragen hat, soll daran nicht beteiligt werden. Er wird nicht besser – aber auch nicht schlechter – gestellt, als er ohne die Werterhöhung, an der er keinen Anteil hat, stünde.

Eine zusätzliche Entschädigung für Vermögensnachteile nach § 14 SchuldRAnpG kann der Nutzer, der selbst kündigt, nicht verlangen. Soweit allerdings der Verkehrswert des Grundstückes durch Anpflanzungen, die der Nutzer vorgenommen hat, erhöht sein sollte, steht dem Nutzer auch dafür nach § 27 i.V.m. § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG eine Entschädigung zu.

Der BGH hat auf das Wegnahmerecht des Nutzers bezüglich der durch ihn errichteten Baulichkeit verwiesen, die sich aus § 12 Absatz 4 SchuldRAnpG ergibt. Dieses Wegnahmerecht – auch für Anpflanzungen – besteht unabhängig davon, wer die Kündigung ausspricht und aus welchem Grund gekündigt wird. Es besteht auch dann, wenn nach der Beendigung des Nutzungsverhältnisses kein Sondereigentum (mehr) besteht und die Materialien wesentliche Bestandteile des Grundstücks geworden sind. Der Nutzer ist berechtigt, sie vom Grundstück zu trennen und sich anzueignen. Damit entscheidet allein der Nutzer, ob eine Werterhöhung bestehen bleibt und damit ein Entschädigungsanspruch geltend gemacht werden kann. Das Urteil des BGH vom 12. März 2008 ist nicht überall auf Zustimmung gestoßen. So haben etwa die Gutachter Dr. Sattler und H. Beyer in der Zeitschrift „Grundstücksmarkt und Grundstückswert“ (GuG) Heft 6/2009 den BGH massiv angegriffen und ihm vorgeworfen, sich mit seinem Urteil in Widerspruch zum Bundesverfassungsgericht (BverfG) gesetzt und das Recht falsch angewandt zu haben. Diese Einschätzung, die von anderen Gutachtern in den vorangegangenen Diskussionen abgelehnt wurde, beruht jedoch darauf, daß die Autoren selbst das SchuldRAnpG und andere Gesetze und die von ihnen angeführten Entscheidungen nicht oder falsch verstanden haben. Dieser Angriff zeigt jedoch, daß auch bei der Auswahl des Gutachters größte Sorgfalt geboten ist.

Schließlich noch ein wichtiger Hinweis: Jeder Nutzer, der Wertersatzansprüche nach §12 Abs. 2 und § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG geltend machen möchte, ist gut beraten, sich zur Vorbereitung und gegebenenfalls Geltendmachung derartiger Ansprüche rechtzeitig an einen mit dieser Materie vertrauten Rechtsanwalt zu wenden. Dies sollte möglichst bereits vor oder umgehend nach Beendigung des Nutzungsverhältnisses geschehen, um rechtzeitig alles Notwendige zur erfolgreichen Durchsetzung des Anspruchs besprechen zu können und eine etwaige Verjährung dieser Ansprüche zu verhindern. Bisher liegen uns zur Verjährung solcher Ansprüche keine Urteile vor. Es ist jedoch denkbar, daß die Gerichte in solchen Fällen die 6-monatige Verjährungsfrist des Mietrechts anwenden.

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