Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Bungalow sorgt für höheren Verkehrswert von Grund und Boden

Gutachten zum Wert eines Datschengrundstückes aufgrund einer Bebauung vor 1990


Ob und in welcher Höhe sie einen Anspruch auf Entschädigung gegenüber dem Eigentümer von Grund und Boden haben, fragen sich Nutzer, die ihr Datschengrundstück aufgeben (müssen). Die meisten errichteten zu DDR-Zeiten einen Bungalow auf dem Pachtland. Inwieweit dies den Wert des Erholungsgrundstückes ansteigen ließ und damit einen bestimmten Entschädigungsanspruch begründet, dieser Frage ging Eckhart Beleites, VDGN-Vizepräsident, im Auftrage eines Verbandsmitgliedes nach. Er erstellte für die frühere Nutzerin eines Erholungsgrundstückes, das der Eigentümer wegen vertragswidrigen Verhaltens gekündigt hatte, ein sogenanntes „Partielles Verkehrswertgutachten“. (Partiell deshalb, weil nur die Werterhöhung von Grund und Boden sein Gegenstand ist, nicht aber der Zeitwert des Bungalows.) Wesentliche Inhalte des Gutachtens dokumentiert folgender Beitrag:

Der Auftrag lautete: „1. Es soll ermittelt werden, inwieweit allein der Verkehrswert für Grund und Boden (ohne Wert der Baulichkeiten) des von der Auftraggeberin … mit einem Bungalow bebauten Wochenendgrundstückes durch die vor 1990 erfolgte Bebauung erhöht wurde.

2. Der Auftrag umfaßt nicht die Ermittlung des Zeitwertes des Bungalows und sonstiger Anlagen, dies ist einem gesonderten Gutachten vorbehalten.
3. Die Bewertung eventuell vorhandener Altlasten (Altlasten sind in diesem Gebiet ohnehin sehr unwahrscheinlich) sind nicht Gegenstand dieser Wertermittlung.“

Rechtliche Grundlagen des Gutachtens sind das Schuldrechtsanpassungsgesetz i. d. Fassung v. 17.05.2002, das Baugesetzbuch, die Wertermittlungsverordnung Wert V 98 sowie Wert R 2006.

Als gesicherte Rechtsprechung wurden BGH-Urteile, insbesondere das Urteil vom 12.03.2008 – XII ZR 156 / 05, einbezogen.

Zu den rechtlichen Gegebenheiten wird im Gutachten ausgeführt, daß die Auftraggeberin … „auf der Grundlage eines Nutzungsvertrages, geschlossen vor dem 3.10.1990, Nutzerin des oben näher bezeichneten, im Beitrittsgebiet liegenden und mit einem Bungalow bebauten Wochenendgrundstückes” war. Das Vertragsverhältnis unterlag damit dem Schuldrechtsanpassungsgesetz. Bau und Bauerweiterungen erfolgten vor 1985. Den Nutzungsvertrag kündigte der Eigentümer wegen vertragswidrigen Verhaltens.

Planungsrechtlich ist von Belang, daß das Grundstück sich im unbeplanten Außenbereich nach § 35 BauGB befindet, darüber hinaus im unbeplanten Landschaftsschutzgebiet und im Wald. Grundsätzlich gilt für das betroffene Gebiet Bauverbot. Für das Bauwerk (Bungalow) besteht objektbezogener Bestandsschutz auf unbegrenzte Zeit. Es besteht kein Dauerwohnrecht für die Wochenendhaussiedlung.

Das Grundstück ist mit einem Holzbungalow, Grundfläche 48 Quadratmeter, zwei Etagen, unterkellert, mit Stromanschluß, bebaut. Die Grundstücksgröße beträgt 1.323 Quadratmeter. Für Grund und Boden im Bereich der Wochenendsiedlung gilt folgender Bodenrichtwert: 18,00 Euro pro Quadratmeter, für Grund und Boden des unmittelbar an die Wochenendhaussiedlung angrenzenden Waldgebietes sind es 0,10 Euro pro Quadratmeter.

Für Grundstücke innerhalb der Wochenendhaussiedlung hat sich ein einheitlicher, ortsüblicher Pachtzins von 1,23 Euro pro Quadratmeter und Jahr herausgebildet. Das gilt sowohl für Pachtverträge, die dem Schuldrechtsanpassungsgesetz unterliegen, als auch für Pachtverträge, die nach dem 3.10.1990 auf der Basis des BGB geschlossen wurden.

Ermitteln der Verkehrswerterhöhung von Grund und Boden
Bei der Wertermittlung finden folgende Grundsätze Beachtung: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielbar wäre (BauGB).

Nach den einschlägigen Regelungen zur Ermittlung von Verkehrswerten für Grundstücke sind zur Ermittlung das Ertragswert-, Vergleichswert- oder das Sachwertverfahren anzuwenden. Welches Ermittlungsverfahren angewendet wird, richtet sich nach der Art des Gegenstandes der Wertermittlung in Abhängigkeit der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblichen Gepflogenheiten und der sonstigen Gegebenheiten des zu bewertenden Einzelfalls.

Vorbemerkungen

• 1. Nach dem BGH-Urteil vom 12.03.2008 (XII ZR 156 / 05) ergibt sich ein Teil der Verkehrswerterhöhung des Grundstückes (ohne Berücksichtigung des Zeitwertes der Baulichkeiten) aus der Verkehrswerterhöhung des Grund und Bodens.

• 2. Für die Bemessung der Verkehrswerterhöhung des Grund und Bodens ist der Zeitpunkt des Besitzüberganges ... maßgebend.


• 3. Nach § 12 Abs.3 SchuldRAnpG kann der bisherige Nutzer eine Entschädigung in Höhe der Verkehrswerterhöhung des Grundstückes verlangen, wenn der Verkehrswert des Grundstückes durch die Maßnahmen des Nutzers (insbesondere durch Urbarmachung und Bebauung) erhöht wurde und der Grundstückseigentümer dadurch zum Zeitpunkt des Besitzüberganges einen Wertzuwachs erlangen würde. Dabei ist unerheblich, wie der Grundstückseigentümer das Grundstück nach Besitzübergang tatsächlich weiter nutzt.

• 4. Die Ermittlung des Bodenwertes erfolgt in der Regel mit dem Vergleichswertverfahren. Zur Ermittlung des Bodenwertes können neben oder anstelle von Preisen von Vergleichsgrundstücken auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden (§§ 13 und 14 der WertV). Dabei stellen die Bodenrichtwerte nur durchschnittliche Lagewerte dar, die sich auf ein Grundstück mit gebietstypischen Zustandsmerkmalen beziehen. Deshalb sind wesentliche wertbeeinflussende Merkmale durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.

• 5. Die in der Praxis feststellbaren Verkehrswerterhöhungen bei vor dem 3.10.1990 bebauten Wochenendgrundstücken in Außenbereichen sind bedingt durch:

- den Bestandschutz der Baulichkeiten und die in aller Regel gleichzeitig in diesen Gebieten bestehenden Bauverbote,
- die attraktive Nutzung als Wochenendgrundstück und
- die für den Bodeneigentümer profitablen Nutzungsentgelte (Pachtzinsen).

Deshalb ist die Ermittlung des Bodenwertes mithilfe des Ertragswertverfahrens durchaus angezeigt.

• 6. Der Grundstückseigentümer verpachtet/vermietet das Grundstück nach Ende des dem SchuldRAnpG unterlegenen Nutzungsvertrages zusammen mit dem nun auch ihm gehörenden Bungalow in einer Einheit. Damit steht nicht die Eigennutzung, sondern das Erzielen eines positiven wirtschaftlichen Ergebnisses im Vordergrund.

Für eine derartige, auf hohe Rendite im Verhältnis zu den aufgewendeten Kosten orientierte Nutzungsart eines Grundstückes ist die Anwendung des Ertragswertverfahrens zur Ermittlung von Verkehrswerten durchaus zielführend.

Ermitteln des Bodenwertes

1. Vergleichswertverfahren

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Wert für den Grund und Boden in einem Gebiet (Bodenrichtwertzone) mit wesentlich gleicher Nutzung und vergleichbaren Wertverhältnissen, bezogen auf eine Grundstücksfläche von 1 Quadratmeter. Von diesem Bodenrichtwert ist der Bodenwert durch entsprechende Zu- und Abschläge für spezifische Gegebenheiten und Eigenschaften des zu bewertenden Grundstückes abzuleiten.
Gegenüber den in der Bodenrichtwertzone befindlichen Grundstücken sind für das zu bewertende Grundstück keine nennenswerten, signifikanten, wertbeeinflussenden Faktoren zu erkennen. Unter Berücksichtigung dieser Tatsache ergibt sich nach dem Vergleichswertverfahren folgender spezifischer Bodenwert für die im Außenbereich mit einem bestandgeschützten Bungalow bebaute Grundstücksfläche: 18,00 Euro pro Quadratmeter.

Für die Ermittlung der entschädigungsfähigen Verkehrswerterhöhung, die durch die Maßnahmen des Nutzers entstanden ist, ist der Bodenwert eines vergleichbaren, im Urzustand belassenen Grundstückes zu ermitteln. Eine derartige Vergleichsmöglichkeit ist mit dem unmittelbar an die Wochenendsiedlung angrenzenden Waldgebiet gegeben.
Vom zuständigen Gutachterausschuß wird für dieses angrenzende Waldgebiet ein Bodenrichtwert gleich Durchschnittspreis/Bodenwert von 0,10 Euro pro Quadratmeter ausgewiesen.

Durch Differenzbildung beider Bodenwerte ergibt sich die zu ermittelnde Verkehrswerterhöhung der Grundstücksfläche in Höhe von 17,90 Euro pro Quadratmeter.

Auf der Basis des Vergleichswertverfahrens ergibt sich für die gesamte Grundstückfläche damit eine durch deren Verkehrswerterhöhung begründete Entschädigungssumme von 1323 Quadratmeter x 17,90 Euro/Quadratmeter = 23.681 Euro.

2. Ertragswertverfahren
Im vorliegenden Fall ist nach den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten der Verkehrswert mit dem Ertragswertverfahren zu ermitteln, da das Grundstück der Ertragserzielung dient.

Berechnung des Reinertrages: Ohne Berücksichtigung eventueller Mieteinnahmen für den Bungalow (die daraus resultierende Verkehrswerterhöhung müßte in einem gesonderten Gutachten bei der Ermittlung des Zeitwertes des Bungalows Berücksichtigung finden) beträgt der jährliche Rohertrag, resultierend aus den kontinuierlich erzielbaren Pachteinnahmen,

1,23 Euro/Quadratmeter x 1323 Quadratmeter
= 1.627,29 Euro /Jahr
./. Bewirtschaftungskosten/Verwaltungskosten*) = 25,00 Euro/Jahr
./. Miet-/ Pachtausfallwagnis 4% v. 1.627,29 Euro = 65,08 Euro/Jahr
Reinertrag: rd. 1537 Euro/Jahr
*) geschätzt


Bemerkung: Andere als die in Abzug gebrachten Kosten kann es nicht geben, da alle einmaligen als auch wiederkehrenden öffentlichen Lasten sowie die Betriebskosten der Nutzer/Pächter/Mieter trägt.


./. Bodenwertverzinsung
Da der Grund und Boden dem Nutzer/Pächter/Mieter nicht gehört, ist der im Grund und Boden gebundene äquivalente Kapitalzins (es wird zugunsten des Eigentümers von den drei möglichen Zinswerten – Liegenschaftszins, Waldzins, Kapitalzins – der maximale Zins zur Anwendung gebracht) in Abzug von dem Reinertrag zu bringen.

Als langjähriges Mittel einer sehr sicheren Geldanlage, vergleichbar mit der relativ sehr hohen Sicherheit, die Grund und Boden als Anlageform darstellen, wird ein optimistischer Zinssatz von 5% zum Ansatz gebracht.

Bodenwert des Waldbodens
0,10 Euro/Quadratmeter x 1323 Quadratmeter
= 132,30 Euro €

./. 5% des Bodenwertes von 132,30 Euro € = - ~ 7 Euro/Jahr


Damit beträgt der jährliche Ertragsanteil rd. 1530 Euro/Jahr
Bei einer theoretisch unbegrenzten Restnutzungsdauer und einem Liegenschaftszinssatz von 6 % ist nach Wert V ein Barwertfaktor von 16,62 zur Anwendung zu bringen.

Auf der Basis des Ertragswertverfahrens ergibt sich für die gesamte Grundstücksfläche damit eine durch deren Verkehrswerterhöhung begründete Entschädigungssumme von 1530 x 16,62 = 25.428 Euro.

Grundlage für die Abschätzung des Einzelliegenschaftszinssatzes p ist folgender mathematische Zusammenhang zwischen den einzelnen Bestimmungsgrößen des Liegenschaftszinssatzes und dem zu bestimmenden Einzelliegenschaftszinssatz:

Rej q–1 Kp–BW
p= ----- – ------ x ---------
Kp qn–1 Kp
1.Term 2.Term 3.Term
mit
p Einzelliegenschaftszinssatz (%/100)
Rej jährlich tatsächlich erzielbarer Reinertrag
Kp Kaufpreis der Liegenschaft
q q =1 + p
n Restnutzungsdauer des Gebäudes
BW Bodenwert

Normalerweise ist die Ermittlung des Einzelliegenschaftszinssatzes p nur interativ möglich!

Bei der Anwendung dieser mathematischen Beziehung auf Fälle, wie dem diesem Gutachten zugrundeliegenden Fall, sind folgende, im Komplex wirkenden, juristischen Besonderheiten zu beachten:

• getrenntes Eigentum an Grund und Boden und der Bebauung,
• geltendes Bauverbot,
• ein zeitlich unbegrenzter, objektbezogener Bestandschutz der Bebauung und
• eine dadurch bedingte, praktisch unbegrenzte Restnutzungsdauer der Bebauung.

Dies hat zur Folge, daß der Kaufpreis der Liegenschaft Kp nur aus dem Bodenwert besteht, also Kp = BW gilt. Damit wird in diesem Spezialfall der dritte Term gleich Null.

Weiterhin ist zu beachten, daß mit dem mathematisch gegen „unendlich“ gehenden n der Nenner des zweiten Terms bei konstantem Zähler über „alle Grenzen“ wächst, so daß auch der zweite Term mit wachsendem n sehr schnell gegen null geht.

Damit reduziert sich die oben angeführte mathematische Beziehung unter den gegebenen spezifischen Bedingungen auf folgende einfache Formel:
Rej
p = -----
Kp

Die so vom VDGN in der Vergangenheit ermittelten Einzelliegenschaftszinssätze liegen bei der Gruppe von Grundstücken, der auch das zu bewertende Grundstück zuzuordnen ist, im Bereich 5,5% bis 7%, vergleichbar mit den Liegenschaftszinssätzen für gute Gewerbeimmobilien.
Die Höhe des konkreten Einzelliegenschaftszinssatzes p hängt von den spezifischen Lageeigenschaften und sonstigen Eigenschaften des jeweiligen Grundstückes ab, wie

• Lage und Entfernung des Grundstückes zum Wasser
• Zugang zu dem Gewässer
• Größe des Gewässers
• Verbindung des naheliegenden Gewässers zu anderen Gewässern
• Entfernung zur nächstliegenden größeren Stadt (größer 100.000 Einwohnern)
• Verkehrsanbindung
• Anschluß an öffentliche Medien u.s.w.

In Auswertung der relevanten Eigenschaften des zu bewertenden Grundstückes kann für den vorliegenden Fall nach derzeitigem Erkenntnisstand des VDGN der Einzelliegenschaftszinssatz mit p = 6 % angesetzt werden.

Beide Wertermittlungsverfahren können aus den dargelegten Gründen für den zu beurteilenden konkreten Fall als gleichrangig gewertet werden.
Deshalb ist eine Mittelwertbildung aus beiden Ergebnissen naheliegend:
Wert nach Vergleichswertverfahren:
23.681 Euro
Wert nach Ertragswertverfahren:
25.428 Euro
Mittelwert: 24.554,50 Euro
gerundet 24.550 Euro

Zum Bewertungsstichtag … wird eine Verkehrswerterhöhung des Grund und Bodens von dem Wochenendgrundstück … allein durch das Vorhandensein des von dem Nutzer errichteten, bestandgeschützten Bungalows in Höhe von 24.550 Euro festgestellt.

Daß dieser Wert tatsächlich von dem bisherigen Nutzer geschaffen wurde und von seinem weiteren Verhalten abhängig ist, wird durch folgende Tatsache verdeutlicht:

Nach SchuldRAnpG § 12 Abs. 4 ist der Nutzer zur Wegnahme des Bauwerkes berechtigt. Er kann das Bauwerk vom Grundstück abtrennen und sich aneignen. Hätte der Nutzer von diesem Recht Gebrauch gemacht, wäre das Grundstück wegen des zum Zeitpunkt des Besitzüberganges (und auch jetzt noch) bestehenden Bauverbotes vollständig entwertet worden. Es hätte wieder nur noch den Bodenwert eines Waldgrundstückes, vergleichbar mit dem Wert, den der Grund und Boden des unmittelbar an die Wochenendsiedlung angrenzenden Waldgebietes hat, also 0,10 Euro pro Quadratmeter aufgewiesen.

Abschließend sei bemerkt, daß der vom Bundesgerichtshof im Urteil vom 12. März 2008 entschiedene Fall nahezu identisch mit dem dieser Wertermittlung zugrundeliegenden Fall ist. Der BGH hat in seinem Urteil ausdrücklich sinngemäß festgestellt, daß „das Grundstück seinen besonderen Wert durch die bestandsgeschützte und auch nach Beendigung des Nutzungsverhältnisses weiter nutzbare Bebauung mit dem Bungalow hat. Ohne diese Bebauung wäre das Waldgrundstück baulich nicht nutzbar und von sehr geringem Wert.“

Abschließende Hinweise: Verkehrswerterhöhung des Grund und Bodens und Wert der baulichen Anlagen und sonstiger Anlagen sowie eine gegebenenfalls aus der Vermietung des Bungalows sich ergebende Verkehrswerterhöhung ergeben die nach §12 Abs. 3 SchuldRAnpG zu entschädigende Verkehrswerterhöhung des Grundstückes.

Mit diesem Gutachten wurde nur die Verkehrswerterhöhung des Grund und Bodens auf der Basis des selbstständigen Eigentums an einer bestandsgeschützten und auch nach Beendigung des Nutzungsverhältnisses weiter nutzbaren Bebauung des Grundstückes mit dem Bungalow ermittelt.
Die Ermittlung des Wertes der baulichen Anlagen und sonstiger Anlagen sowie eine sich gegebenenfalls aus der Vermietung des Bungalows ergebende Verkehrswerterhöhung sind durch ein ergänzendes Gutachten zu ermitteln.

Eckhart Beleites,
Vizepräsident des VDGN mit besonderem Geschäftsbereich


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