Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Bitte keine Verschlimmbesserung!

Schuldrechtsanpassungsgesetz: Die Gesetzesinititiative der Linkspartei würde viele Nutzer von Erholungsgrundstücken schlechterstellen


Von Holger Becker, Peter Ohm und Eckhart Beleites

Es ist nicht zu bestreiten: Nachdem das Schuldrechtsanpassungsgesetz am 1. Januar 1995 in Kraft getreten war, hatte es für nicht wenige Nutzer von Erholungsgrundstücken und auch von Garagen auf fremdem Grund und Boden schlechte Folgen. Vor allem die zu diesem Gesetz gehörige Nutzungsentgeltverordnung, die eine schnelle Steigerung der Pachten ermöglichte, bewirkte es, daß eine Reihe von Nutzern ihre Grundstücke aufgeben mußten und so ein Refugium verloren, das sie sich zu DDR-Zeiten aufgebaut hatten. Bei den Garagen war es vor allem ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts, das negative Wirkungen zeitigte. Es verlegte das Ende des Kündigungsschutzes auf das Jahr 2000 vor und schuf für viele Garageneigentümer große Unsicherheit, ob es sich denn überhaupt noch lohne in die Instandhaltung der Garage oder gar deren Modernisierung zu investieren.

Inzwischen ist etliche Zeit ins Land gegangen, in der sich die Verhältnisse durchaus verändert haben. So hat sich gezeigt: Trotz anfänglicher negativer Folgen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes sind weder die Datschen noch die Garagen auf fremdem Grund und Boden zu einem Auslaufmodell geworden. Es hat keine großflächigen Kündigungswellen gegeben – nicht einmal bei den Garagen, bei denen schon am 31. Dezember 2006 die sogenannte Investitionsschutzfrist endete, in der im Falle einer Kündigung durch den Grundstückseigentümer eine Entschädigung zum Zeitwert der Baulichkeit gezahlt werden mußte.

Dieser Tatbestand hat gute Gründe. Für die meisten Grundstückseigentümer nämlich, die Datschen- bzw. Garagengrundstücke verpachten, ist genau diese Verpachtung die beste Verwertungsmöglichkeit für diese Grundstücke. Bei den Erholungsgrundstücken ergibt sich das meistens aus deren Lage im Außenbereich einer Gemeinde, wo keine andere Bebauung stattfinden darf und ein Abriß der bestehenden Bungalows zu einem augenblicklichen Verfall des Grundstückswertes gegen Null führen würde. Bei den Garagen ist es vor allem die Tatsache, daß es für diese Flächen meistens gar keine andere sinnvolle Nutzung gibt, die diese Areale für die Verpächter interessant bleiben läßt.

So stehen für die Grundstückseigentümer, bei denen es sich ja oft um Kommunen handelt, stabile Pachteinnahmen an erster Stelle des Interesses. Eingenommen werden kann inzwischen aber nur noch das, was der Markt hergibt. Und der Markt läßt schon seit einiger Zeit insbesondere bei den Erholungsgrundstücken keine Steigerungen der Pachten mehr zu.

Aber nicht nur der Umstand, daß Datschen- und Garagengrundstücke meist gar nicht anders als in ihrer jetzigen Nutzung verwertet werden können, bewirkt diese für die vorhandenen Nutzer insgesamt positive Entwicklung. Es sind auch konkrete Festlegungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes selbst, die jetzt nicht selten zu ihrem Vorteil ausschlagen. Das manifestiert sich insbesondere in einem Urteil des Bundesgerichtshofs BGH vom 12. März 2008 (AZ XII 156/05), nach dem Nutzern selbst in dem Falle eigener Kündigung des Vertrages erhebliche Entschädigungen zustehen können. Auf der Grundlage der Bestimmungen des § 12 des Schuldrechtsanpassungsgesetzes sprach der BGH einer Nutzerin, die den DDR-Vertrag über ihr Erholungsgrundstück im Außenbereich im Jahre 2000 gekündigt hatte, sowohl eine Entschädigung in Höhe des Zeitwertes ihrer Bungalows als auch eine Entschädigung nach Maßgabe der Erhöhung des Verkehrswertes zu, den das Grundstück mit seiner Erschließung und Bebauung erfahren hat. Hinter diesen Grundsatz können die Gerichte der unteren Instanzen nun bei Entscheidungen in Entschädigungsfragen nicht mehr zurück.

Für die Nutzer mit DDR-Verträgen ist dies ein äußerst wichtiges Urteil. Denn realistisch gesehen, werden es weniger die Grundstückseigentümer als die Nutzer sein, die in den nächsten Jahren und Jahrzehnten für ein Ende von Verträgen sorgen. Meist sind es Gründe des Alters und der Gesundheit, die dazu führen, daß Menschen ihr Datschengrundstück aufgeben. Oftmals werden auch die Erben der bisherigen Nutzer von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, weil sie inzwischen hunderte Kilometer weit weg von den heimatlichen Gefilden und nahe ihrer jetzigen Arbeit wohnen.

Selbstverständlich fließt niemand von ihnen nach einer Vertragskündigung das Geld aus der Entschädigung einfach so auf das Konto. Jeder muß sich kümmern, seine Ansprüche durchzusetzen und notfalls bereit sein, vor Gericht zu ziehen. Das BGH-Urteil vom 12. März 2008 bietet aber eine ausgezeichnete Grundlage für den Erfolg.

Wie aber ist es zu werten, wenn nun die Linkspartei dieses Urteil unter negatives Vorzeichen setzt und zum Anlaß nimmt, eine Novellierung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes vorzuschlagen? Ihr Gesetzentwurf aus dem Sommer dieses Jahres zielt in seinem Hauptpunkt auf eine andere Entschädigungsregelung. Und die soll nach dem Willen der Linkspartei-Fraktion im Deutschen Bundestag so aussehen: Die Entschädigung bemißt sich in allen Fällen, unabhängig davon, wer den Vertrag kündigt, „objektiv nach der Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstücks durch das Bauwerk, jedoch mindestens nach dem Zeitwert des Bauwerkes zum Zeitpunkt der Beendigung des Vertragsverhältnisses“.

Wäre das nicht ein Fortschritt für die Nutzer? Auf den ersten Blick scheint es so. Denn immerhin: Ganz unabhängig davon, wer den Vertrag gekündigt hat, würde jeder Nutzer den Anspruch auf eine Entschädigung erhalten, die sich an der Verkehrswerterhöhung des Grundstücks bemißt, mindestens aber am Zeitwert der Baulichkeit. Und dabei kann die Entschädigung wegen der Verkehrswert-erhöhung ja deutlich höher ausfallen als die nach dem Zeitwert des Bauwerks. In den Genuß dessen kämen dann auch alle Nutzer von Datschengrundstücken, die bis zum 4. Oktober 2022 gekündigt werden und laut gültiger Regelung des Schuldrechtsanpassungesetzes ausschließlich die Entschädigung nach Zeitwert beanspruchen können.

Dahinter steckt eine Milchmädchenrechnung. Eine Besserstellung all jener, die „nur“ eine Entschädigung zum Zeitwert beanspruchen können ist ein Phantom, dem eine Realität gegenübersteht, in der nach Ende des Vertrages die meisten Betroffenen schlechter dran sind als unter den jetzigen Buchstaben des Schuldrechtsanpassungsgesetzes.

Denn die Sache sieht doch so aus: Die Zahl der Fälle, in denen Grundstückseigentümer die Verträge kündigen, wird aus den bereits genannten Gründen sehr gering sein. Es wird also sehr selten der Anspruch auf Entschädigung „nur“ nach dem Zeitwert ausgelöst werden. Soweit es zu Vertragsbeendigungen kommt, wird die Regel darin bestehen, daß die Nutzer selbst Verträge kündigen. Diese Nutzer aber hätten schlechtere Karten, würde die Gesetzesinitiative der Linkspartei zur Wirklichkeit. Denn dann würde sich die Höhe der Entschädigung in allen Fällen auf die Verkehrswerterhöhung des Bodens begrenzen und nicht mehr, wie die BGH-Entscheidung bestätigte, auch der Zeitwert des Bauwerks in die Entschädigungssumme einbezogen.

Unter diesen Gesichtspunkten kann man es nur begrüßen, wenn Initiativen zur Änderung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes im Deutschen Bundestag seit Jahren keine Aussicht auf Erfolg haben. Daß sie in der Realität nichts bewegen wird mit ihrem Gesetzesantrag, hat auch die Fraktion der Linkspartei gewußt. Das muß man ihr nicht vorwerfen. Denn es gehört zum Geschäft aller Parteien, die Oppositionsbänke drücken, aussichtlose Gesetzesinitiativen ins Parlament einzubringen. Doch muß man eben auch bedenken: „Reden aus dem Fenster“ können auch ein desorientierende Wirkung haben, indem sie Menschen davon abhalten, die realen Chancen zu nutzen, die ihnen das Recht und die Rechtsprechung bieten.

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