Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Die Zeichen der Zeit erkennen

Nur die solidarischen und lernenden Eigentümergemeinschaften haben eine gute Zukunft


Von Eckhart Beleites, Dr. Klaus-Joachim Henkel, Dr. Axel Nünke, A. Otto, Rechtsanwältin Lorraine Picaper, Dr. H.T.W. Schütz

Für manchen gilt Wohnungseigentum als Auslaufmodell. Legislative und Exekutive wären daran nicht interessiert, blockierten den Verbraucherschutz in diesem Bereich, der 4 bis 5 Millionen Familien und Immobilien im Werte von mehr als 500 Mrd. Euro betrifft. Zudem hätten sie mit der jüngsten WEG-Novelle 2007 vor allem die Gerichtskassen bedient und den einzelnen Wohnungseigentümer zugleich vor kostentreibende Hürden gestellt, wenn er seine Ansprüche durchsetzen will. Eigentümergemeinschaften würden oft suboptimal verwaltet, zum Schaden der Immobilie und der Konten der Wohnungseigentümer. In nicht wenigen Gemeinschaften würden Spannungen zwischen selbstnutzenden und vermietenden Eigentümern, zwischen Mehrheits- und Einzeleigentümern, zwischen Wohnungseigentümern, Beiräten und Verwaltern bestehen, was der Bewirtschaftung der Immobilie und den einvernehmlichen, gutnachbarlichen Beziehungen der Wohnungseigentümer schade.

Die Beratungstätigkeit des Vereins Deutscher Wohnungseigentümer e.V. (VDWE) nimmt durchaus ähnliche Erosionserscheinungen des Wohnungseigentums wahr.

Es besteht kein Zweifel, in der Praxis werden sich für jeden der genannten Mängel etliche Beispiele finden lassen. Wie ist mit diesen Risiken erfolgreich umzugehen?

Das derzeitige Wohnungseigentumsgesetz ist wenig hilfreich, weil es auf Verbraucherschutz nicht ausgelegt ist. Deshalb muß der Gesetzgeber gerade angesichts der derzeitigen krisenhaften Entwicklung wegen des Verbraucherschutzes für Wohnungseigentümer verstärkt in die Pflicht genommen werden. Der Verein Deutscher Wohnungseigentümer e.V. (VDWE) wird weiterhin mit Nachdruck auf die Bundespolitik einwirken, das Gesetz besser den Erfordernissen der Praxis anzupassen (vgl. Das Grundstück 8/9-2008, S. 24). Doch kurzfristige Lösungen sind hier keineswegs zu erwarten.

Aber selbst wirksamere Regularien „von oben“ reichen nicht aus. Verbraucher- und Immobilienschutz müssen vor allem „von unten“, aus den Eigentümergemeinschaften selbst heraus organisiert und praktiziert werden. Diese Gemeinschaften müssen sich angesichts enormer äußerer Herausforderungen trotz heterogener Interessenlage ihrer Mitglieder zu Solidargemeinschaften, ähnlich einer Genossenschaft entwickeln. Das Prinzip „Jeder ist sich selbst der Nächste“ bzw. „Rette sich , wer kann“ funktioniert hier nicht. Alle sind in der Sturmflut im gemeinsamen Boot festgekettet, denn die Eigentümergemeinschaft ist gemäß § 11 WEG unauflöslich.

Worauf sollten sich die Eigentümergemeinschaften einstellen?

Da ist als erstes die differenzierte wirtschaftliche und demographische Entwicklung in Deutschland. Neben prosperierenden Regionen wächst die Zahl der wirtschaftlich schwächeren und der bevölkerungsärmeren Gebiete. Wie aber reagieren die Eigentümergemeinschaften in schrumpfenden Regionen auf die Gefahr, daß auf Dauer Mieter aus- und Wohnungen leerbleiben, sogar unverkäuflich werden können? Da muß das wirtschaftliche Interesse von selbstnutzenden und vermietenden Eigentümern in Übereinstimmung gebracht, langfristig über die Werterhaltung und Modernisierung der Immobilie befunden und entschlossen gehandelt werden.

Ein weiterer wachsender Anspruch besteht in der notwendigen Werterhaltung und Modernisierung der Immobilie. Hier ist die Landschaft vielgestaltig. Viele Wohnanlagen sind in die Jahre gekommen, vor allem in den alten Bundesländern. In etlichen Anlagen sind die selbstnutzenden Eigentümer in einer bleibenden Minderheit, vor allem gegenüber den Wohnungsbaugesellschaften in den neuen Ländern, oft in Plattenbausiedlungen.

Wie dem auch sei, nach dreißig Jahren ist mit Gewißheit eine größere Dachreparatur, eine Generalüberholung der Strom-, Gas-, Wasser-, Abwasserleitungen angezeigt. Irgendwann zeigt auch die Fassade Schäden und zunehmend ist jede größere Reparatur am und im Gebäude mit Auflagen der energetischen Sanierung verbunden: Vorschriften für Mindestdämmung von Dach, Fassade und Keller zum Erreichen eines minimierten Energiebedarfs, Vorschriften zum Austausch von Nachtspeicheröfen und veralteten Heizkesseln etc. Das erfordert eine längerfristige komplexe vorausschauende Instandhaltungs- und Modernisierungplanung, einen längerfristigen Instandhaltungsplan, ein adäquates Finanzierungskonzept, zumal dem Erlangen eines Kredites durch eine Eigentümergemeinschaft, darunter auch der vielgepriesenen KfW-Kredite, nach wie vor nahezu unüberwindliche Hindernisse entgegenstehen. Die langfristig orientierte Bewirtschaftung der Immobilie wird unverzichtbar.

Nicht zu unterschätzen ist die Entwicklung der öffentlich-rechtlichen Lasten und der Kommunalabgaben, die inzwischen eine enteignungsgleiche Wirkung entfalten können.

Da können Erschließungsbeiträge für den Straßenbau, für Wasser- und Abwasseranschluß (in den neuen Ländern sogar erneut von Eigentümern, die bereits zu DDR-Zeiten über funktionierende Anschlüsse verfügten) in fünf- bis sechsstelliger Höhe erhoben werden. Nach den Erfahrungen des VDGN ist jeder zweite Beitragsbescheid mängelbehaftet. Hier ist Widerspruch und erforderlichenfalls Klage vor dem Verwaltungsgericht, oft im Rahmen von Prozeßgemeinschaften angezeigt. Wie ist die strikte Prüfung solcher Beitragsforderungen in der WEG organisiert, ebenso der Strom- und Wasserrechnungen, der Schornsteinfegerleistungen und der Kosten der Straßenreinigung? Läuft alles kritiklos durch oder handeln Verwalter und Beirat entschlossen zur Wahrung der finanziellen Belange der Eigentümer? Ist die WEG hier auf der Höhe der Anforderungen?

In diesem Spannungsfeld agieren auch die vermietenden Eigentümer. 1951, bei der Schaffung des WEG, hatte der Gesetzgeber nur den selbstnutzenden und nicht den vermietenden Einzeleigentümer im Visier. Aus diesem Grunde gab und gibt es keine Harmonisierung von Mietrecht und WEG-Recht, worauf etliche Schwierigkeiten bei der Betriebskostenabrechnung und bei der Nutzung des Sonder- und des Gemeinschafts-eigentums zurückzuführen sind. Unbeschadet dessen, daß der Gesetzgeber mit der WEG-Novelle 2007 einige Begriffe in Einklang gebracht hat, besteht ein unvermindert hoher Sorgfaltsanspruch an vermietende Eigentümer bei Abschluß des Mietvertrages. Hier sind sie gefordert, flexible Regelungen zur Anpassung an Beschlußfassungen mit der Wahrung des Mieterschutzes (AGB) in Übereinstimmung zu bringen.

Die Dynamik des Wohnanlagengeschehens wächst, durch äußere wie durch innere Faktoren, in größeren Anlagen schneller als in kleineren. Durch Kauf oder Ersteigerung kommen neue Eigentümer hinzu, die umfassend informiert und integriert werden müssen. Eine einzige Eigentümerversammlung im Jahr, um das gesetzlich geforderte Minimalprogramm „durchzuziehen“, reicht da nicht mehr aus. Es müssen in den Eigentümergemeinschaften neue Formen einer permanenten Kommunikation zwischen Eigentümern, Beiräten und Verwaltern entwickelt und praktiziert werden, um Entscheidungen zeitnah treffen zu können, um Fragen rasch zu beantworten, Probleme nicht zu Konflikten wachsen zu lassen und um Konflikte einvernehmlich und außergerichtlich zu lösen.

Nach Inkrafttreten der WEG-Novelle 2007, die die Freiwillige Gerichtsbarkeit für Streitfälle in Wohnungseigentumssachen abgeschafft und diese in die Zivilgerichtsbarkeit überführt hat, ist Streiten vor Gericht sehr teuer, komplizierter und risikoreicher geworden. Das WEG-Recht geht in seinen Anforderungen über die Zivilprozeßordnung hinaus. So können Tatsachen, die eine Beschlußanfechtung begründen, nur noch innerhalb von zwei Monaten nach Beschlußfassung vorgetragen werden, auch wenn sich das Beschlußprotokoll verspätet und der Verhandlungstermin teilweise Monate auf sich warten läßt. In jedem anderen Zivilprozeß können Tatsachen bis zur letzten mündlichen Tatsachenverhandlung in den Prozeß eingebracht werden. Verglichen mit der vorherigen Freiwilligen Gerichtsbarkeit und der damit verbundenen Untersuchungspflicht der Gerichte ist das eine drastische Veränderung zuungunsten der Wohnungseigentümer, die das Verfahren zum einen verteuert und zum anderen prozessuale Tücken mit sich bringt. Auch deshalb sind die Mitwirkung der Wohnungseigentümer bei der Vorbereitung der Eigentümerversammlung und die Vorbereitung gut ausgearbeiteter Beschlußvorschläge unverzichtbar geworden. Die Prüfung der Ordnungsgemäßheit eines Beschlußantrages kann schon im Vorfeld der Versammlung stattfinden und muss nicht in einem teuren Prozeß geklärt werden. Kommunikation ist deshalb das Gebot. Selbstverständlich kann aber auch das Gericht dabei helfen, und manchmal braucht es seiner Mithilfe, damit die Parteien einlenken. Auch das gerichtliche Mediationsverfahren kann zu guter Letzt eine Lösung sein. Konfliktprävention und Mediation sind angezeigt. Die Vertrauensanwälte des VDWE haben sich auf diese Aufgabe eingestellt.

Und nicht zuletzt bleibt das große Feld der für die Bewirtschaftung und Verwaltung der Immobilie und des Gemeinschaftsvermögens notwendigen Rechtskenntnisse. Die wenigsten Wohnungserwerber sind darauf vorbereitet, eine Immobilie zu bewirtschaften und ihre Entscheidungsmacht mit etlichen anderen Personen zu teilen. Deshalb denken und handeln sie noch lange Zeit wie Mieter. Die wenigsten Beiräte sind zum Zeitpunkt ihrer Wahl juristische, betriebswirtschaftliche und baurechtliche Experten. An Verwalter stellt das Gesetz ohnehin keine Bildungsanforderungen. Kein Wunder, daß die Mehrzahl der schwerwiegenden Defizite und Konflikte in Wohnungseigentümergemeinschaften auf Unkenntnis beruht.

Aus dieser qualitativ neuen Gemengelage im Wohneigentum hat der VDWE eine Reihe prinzipieller Schlußfolgerungen gezogen.

Derzeit in der vereinsinternen Diskussion ist eine Neuausrichtung künftigen politischen Wirkens und eine Intensivierung seiner Arbeit in die Wohneigentumsgemeinschaften hinein, wie auch mit jedem Wohnungseigentümer. Die zur Diskussion stehenden Punkte:

Das Wohnungseigentum ist ein hohes soziales und wirtschaftliches Gut. Dieses zu erhalten und zu mehren, müssen alle Beteiligten solidarisch und kooperativ zusammenwirken: Wohnungseigentümer, Beiräte und Verwalter.

Im VDWE sollen alle Beteiligten eine Heimat, Unterstützung und kooperative Interessengemeinschaft finden. Der VDWE steht zu besonders günstigen Beitragssätzen Wohnungseigentümern und Beiräten mit Rat und Tat zur Seite.

Vorausschauende Verwaltung und Bewirtschaftung des Wohnungseigentums und solidarisches Verhalten aller Beteiligten sichert das Wohnungseigentum als moderne, zukunftsweisende und attraktive (Wohn- und) Eigentumsform.

Der VDWE wirkt auf eine qualitativ verbesserte Verwaltung von Wohneigentums-anlagen und will ein höheres Augenmerk auf die Konfliktprävention aller am Wohnungseigentum Beteiligten legen. Eine umfassende Mitgliederberatung und Unterstützung mit Mediation durch vereinsgeprüfte Anwälte soll genauso zum Vereinsstandard gehören, wie Hilfen bei unumgänglicher gerichtlicher Auseinandersetzung.

Ein dem hohen Gut „Wohnungseigentum“ angemessenes Eigentümerverhalten verlangt sicheres Wissen und gelebte Verantwortung für diese spezielle Form des Eigentums.

Ein Beirat, ein Verwalter, der sich nicht regelmäßig fortbildet, ist seinen Aufgaben nur eingeschränkt gewachsen. Wenn eine Eigentümergemeinschaft einen Beirat in seinem Amte bestätigt oder einen neuen Verwalter auswählt, sollte sie sich die erfolgte Fortbildung nachweisen lassen, ebenso anläßlich der Eigentümerversammlung vom tätigen Verwalter und vom Beirat. Für den Beirat sollte die Gemeinschaft auch die Fortbildungskosten übernehmen. Es ist gut angelegtes Geld. Und Wohnungseigentümer sollten vor allem in Themenabenden ihr Wissen vertiefen und komplettieren. Es kann von geldwertem Vorteil sein, wenn sie dadurch in der Eigentümerversammlung zu qualifizierten Beschlüssen beitragen, dem Beirat und dem Verwalter ein echter Partner sein können.

Wohnungseigentum zu erhalten, Eigentümergemeinschaften zu harmonisieren wird nicht leichter. Wohnungseigentümergemeinschaft, Verwalter und Verwaltungsbeirat sind nach dem WEG gemeinschaftlich zur Verwaltung verpflichtet. Wenn sie die Zeichen der Zeit erkannt haben, sich regelmäßig weiterbilden, solidarisches Verhalten fordern und fördern sowie kontinuierlich und langfristig orientiert arbeiten, werden sie ihrer Gemeinschaft und Ihrem Wohnungseigentum eine gedeihliche Zukunft sichern können. Insgesamt geht es darum, daß sich werdende, selbstnutzende und vermietende Wohnungseigentümer, Beiräte und WEG-Verwalter darauf einstellen, daß unabhängig und jenseits jeglicher gesetzlicher Regelung durch Eigeninitiative und Konsens meist ein erheblicher Handlungsspielraum geschaffen werden kann, um die eigene WEG optimal zu entwickeln. Grundlage dafür ist das Bewußtsein, als Eigentümer oder als Verwalter verantwortlich für eine Immobilie und für eine Gemeinschaft zu sein und die damit verbundene Freude am Mitgestalten.

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