Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Datschen langfristig und bundesweit sichern

Beschluß des 11. Verbandstags: VDGN setzt sich für gesetzliche Regelung ein


Vor dem Verbandstag hat das Präsidium des VDGN gründlich erörtert, welche Vorteile sich bereits gegenwärtig aus einer Mitgliedschaft von Bungalow-Vereinen im VDGN ergeben. So hilft und berät der VDGN alle Mitgliedsvereine bei Auseinandersetzungen über die Höhe ortsüblicher Pachten und Nutzungsentgelte. Er unterstützt bei Auseinandersetzungen mit den Kommunen bei der Abwehr unberechtigter Forderungen für kommunale Gebühren und Abgaben, derzeitig vor allem bei der ungerechtfertigten Höhe von Zweitwohnungssteuern, zu deren Erhebung sich immer mehr Kommunen angesichts ihrer leeren Kassen ent-schließen. Zunehmend ist auch der Beratungsbedarf, wenn einmalige oder wiederkehrende öffentliche Lasten von Bungalow-Vereinen erhoben werden sollen, wie für den Anschluß an Abwasserkanalisation, verlegte Trinkwasserleitungen und Straßenbaumaßnahmen, von denen Vereine betroffen werden. Soweit Vereine den Kauf von Grundstücken oder von Wegen innerhalb des Verbandsgeländes prüfen und Mitglieder von Vereinen sich zu einem möglichen Kauf der von ihnen genutzten Grundstücke entschließen, hilft der VDGN bei der Begutachtung von Vertragsentwürfen, kann im Bedarfsfall erfahrene Notare auf diesem Gebiet vermitteln und kann auch für rechtskundigen Beistand für solche Nutzer Sorge tragen, die sich zur Aufgabe ihrer Grundstücke ent-schließen und Probleme mit Entschädigungsansprüchen haben, die sehr oft strittig sind und fast in jedem Fall der anwaltlichen Hilfe bedürfen.

Eine wachsende Rolle haben in jüngster Zeit Beratungen zu Problemen des Vereinsrechts eingenommen. Das hängt oft auch mit dem Generationswechsel in den Vorständen der Vereine zusammen. Verständlich, daß neue Vorstände genau wissen wollen, wieweit ihre Rechte gehen, wozu sie verpflichtet sind und inwieweit sie im Falle eines Falles auch haften können. Ein eigener „Ratgeber“ speziell zu Fragen des Vereinsrechts entstand zu den am häufigsten gestellten Fragen. Zunehmend waren Aspekte zu diesem Thema in den Regionalberatungen Gegenstand, die der VDGN mit den Mitgliedsvereinen durchführt, in denen ein Erfahrungsaustausch oft wertvolle Erfahrungen vermittelt und Anregungen gegeben werden, die über die Veröffentlichungen im „VDGN-Journal“ oder für die Vorstände bereitgestellter „Newsletter“ hinausgehen.

So war zum Vereinsrecht bereits eine Informations- und Schulungsveranstaltung durch den VDGN auf reges Interesse gestoßen. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen vermittelt der VDGN in der Sache erfahrene Anwälte und sichert für Vereine den Gruppen-Rechtsschutz, soweit Vereine dieser Versicherung beigetreten sind. Ein umfangreiches Dienstleistungsangebot, insbesondere des Unternehmenspools bietet der VDGN seinen Mitgliedsvereinen und den Mitgliedern an. Eine ganze Reihe Fachgruppen auf ganz bestimmten Gebieten, in denen Fachleute tätig sind, stehen den Mitgliedsvereinen zur Beratung und Unterstützung zur Verfügung.
Natürlich stehen viele dieser Möglichkeiten auch den Mitgliedern im VMEG zur Verfügung, die eine Datsche haben und bei denen Beratungsbedarf ansteht.

Bereits vor dem Verbandstag stellte es sich heraus, daß der Bedarf an Hilfe bei der Sicherung des Fortbestandes bestehender Anlagen in der Bauleitplanung und den Flächennutzungsplänen eine wachsende Bedeutung erfährt, da solche Pläne nun von Kommunen zur Erarbeitung in Auftrag gegeben werden, die bislang noch andere Probleme im Blickfeld ihrer Arbeit hatten.

Auch auf diesem Gebiet hat der VDGN erste verallgemeinerungsfähige Erfahrungen (Vgl. Heft. 4/2009, S.16/17 „Bungalowsiedlungen und ihre Perspektive“). Auch zur Datsche im Baurecht wurde bereits eine Schulungs- und Informationsveranstaltung durchgeführt. Für solche Themen in den entsprechenden Zusammenkünften stehen dem VDGN auf diesem Gebiet speziell erfahrene Rechtsanwälte zur Verfügung.

Sodann hat das Präsidium des VDGN, gestützt auf Arbeiten, die von der zuständigen Fachgruppe geleistet worden sind, die gegenwärtige Situation auf diesem Gebiet und die Tendenzen der Entwicklungen, die Richtungen und Gewichtungen zu Wochenend- und Naherholungsmöglichkeiten in Deutschland analysiert.

Es entstehen Ferienanlagen für die gewerbsmäßige Vermietung, z. T. auch von ausländischen Investoren in Deutschland. An der Ostsee, im Berliner Umland, im südlichen Teil Sachsens. Das ist relativ teuer, genau wie die Anmietung von Ferienwohnungen, da sich der Investitionsaufwand so schnell wie möglich amortisieren soll, um recht bald Gewinn abzuwerfen. Ein spezieller Bedarf wird durch Campingplätze abgedeckt, die mit wachsendem Komfort auch zunehmend teurer geworden sind. Die Möglichkeit der Pacht eines Kleingartens wird von Interessenten an Naherholungs- und Wochenenderholung wegen der oft restriktiven Nutzungs- und Bewirtschaftungszwänge nicht in Erwägung gezogen.

Der Auslandsurlaub ersetzt keine Wochenenderholung, keine Möglichkeit der Naherholung, jedenfalls nicht für die Mehrzahl der Bürger in Deutschland, die nicht mit dem Privathubschrauber schnell mal auf ihre Finca oder ihr Chalet fliegen können.

Es gibt den Trend, statt für diese Zwecke eine Immobilie im Ausland zu erwerben, einer solchen Entwicklung in Wohnortnähe den Vorzug zu geben. Das Ausland wird dann in Kauf genommen, wenn, wie im benachbarten Polen, in landschaftlich schönen Lagen eine solche Möglichkeit immer noch in Wohnnähe zu erstehen ist.

Solche Entwicklungen für Deutschland zu fördern, sollte in Anbetracht der krisenhaften Entwicklung stärker in das Blickfeld gerückt werden, weil so Geld in Deutschland bleibt, Investitionen in Deutschland gefördert werden und das auch der zukünftigen wirtschaftlichen Entwicklung nur zum Vorteil gereichen kann.

Es zeigt sich, daß unter dem Schutz des Schuldrechtsanpassungsgesetzes in den neuen Bundesländern Erholungsanlagen weiterhin bestehen, deren Baulichkeiten sich auf fremdem, gepachtetem Grund und Boden befinden. Der Fortbestand solcher Anlagen befriedigt ganz offensichtlich Grundstückseigentümer wie Pächter, da neue Interessenten in bestehende Verträge eintreten oder neue Verträge schließen, wenn bisherige Nutzer überwiegend aus Altersgründen ihre bisher genutzten Grundstücke aufgeben. Es zeigt sich, Erhebungen des VDGN belegen dies, daß solche Grundstücke kaum leer bleiben. Sie werden relativ schnell neu verpachtet. Für die Grundstückseigentümer ergibt sich die Möglichkeit, ihre sonst wirtschaftlich kaum nutzbaren Grundstücke zu Pachten in rentablen Höhen zu vergeben. Sie finden in Bürgern aus mittleren und kleineren Einkommensschichten Interessenten, die nicht über die Mittel verfügen, Grund und Boden zu erwerben und zu bebauen. Zu pachten und zu bebauen oder aufstehende Baulichkeiten zu erwerben und schrittweise zu modernisieren, daran sind Familien, oft auch mit Kindern interessiert. Kein Grundstückseigentümer muß sich so von seinem Eigentum an Grund und Boden trennen, er hat Einfluß darauf, durch wen er es nutzen läßt und hat weder mit Errichtung noch Unterhaltung von Baulichkeiten für Erholungszwecke zu tun. Das bleibt dem finanziellen Rahmen des an solcher Erholungsmöglichkeit Interessierten überlassen.

Warum eigentlich, so hat der VDGN analysiert, soll eine solche Möglichkeit auf die neuen Bundesländer und hier auch nur auf den Fortbestand aus DDR-Zeiten überkommener Anlagen und Vereinen gewissermaßen als vom Gesetzgeber vorgegebenes „Auslaufmodell“ befristet beschränkt bleiben?
Sogenannte objektive Begründungen gibt es dafür nicht. Auch wirtschaftliche Erwägungen würden dem nicht entgegenstehen. Es gibt in ganz Deutschland landschaftlich geeignete Lagen, in denen so etwas möglich wäre und auch dem Grundstückseigentümer eine bessere Verwertungsmöglichkeit seines Eigentums sichern würde, als gegenwärtig oft der Fall ist.

Kommunen würden sich Einnahmemöglichkeiten erschließen. Die Baumärkte der Umgebung, Gaststätten, Supermärkte, ja der Gärtner, der Friseur, der Fleischer oder der Bäcker im nächsten Ort hätten nur Vorteile, und ökologische Erwägungen lassen sich mit solchen Absichten durchaus vereinbaren. Wer in einer solchen, dafür geeigneten Gegend seine Bedürfnisse nach Naherholung oder Wochenendnutzung befriedigen will, tut mehr für die Umwelt, als derjenige, der sich für 14 Tage in einer Ferienhaussiedlung einmietet und wieder abfährt. Zudem dürften die Ferienhausan-lagen einer sehr viel intensiveren Nutzung unterliegen. Trotzdem werden sie gegenwärtig in Landschaftsschutzgebieten und mit direktem Seezugang errichtet, ohne daß ich einen „ökologischen Aufschrei“ gehört hätte.

Im Ergebnis dieser vorgenannten Überlegungen ist der VDGN auf seinem 11. Verbandstag zu dem Schluß gekommen, daß sich der VDGN für eine, das BGB ergänzende Regelung auf politischem Wege einsetzen will, daß eine, auf Willensübereinstimmung beruhende vertragliche Vereinbarung, für eine auf fremden Grund und Boden errichtete Baulichkeit für Freizeit- und Erholungszwecke eine gesicherte gesetzliche Regelung erfahren sollte.
Das wäre zugleich eine Möglichkeit, in befriedigender Weise die bestehenden Vertragsverhältnisse in gegenseitigem Einvernehmen fortzusetzen, wenn die Übergangsregelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes in einigen Jahren auslaufen.

Es geht dem VDGN nicht um die Konservierung von DDR-Recht. Aber warum sollte etwas, was sich heute, 20 Jahre nach der Wiedervereinigung als vernünftig erweist, nicht auch zukünftig klar gesetzlich geregelt möglich sein? Die Zeiten, daß Entscheidungen ideologisch determiniert sind, sollten doch eigentlich vorbei sein. Dem VDGN geht es nicht um einen „Glaubenskrieg“, wie mit dem grünen Pfeil. Es geht dem VDGN darum, daß wirtschaftlicher Vernunft und objektiv gegebener Interessenübereinstimmung zwischen Grundstückseigentümern und möglichen Interessenten an einer solchen Wochenend- und Naherholungsmöglichkeit rechtlich gesicherte Rahmenbedingungen folgen.

Warum geht das gegenwärtig nicht problemlos? Der VDGN ist nach vielen Konsultationen mit Grundstückseigentümern, Pächtern und Juristen, auch in Auswertung ergangener Urteile, inzwischen auch höchstrichterlicher Entscheidungen, zu der Erkenntnis gelangt, daß das Erbbaurecht für diese Zwecke zu umständlich handhabbar ist. Es bedarf der notariellen Beurkundung und der Eintragung als dingliches Recht in das Grundbuch. Ein Aufwand, den viele, die „nur“ eine Wochenendnutzung anstreben, scheuen.
Ein Pachtvertrag nach BGB wäre auf 30 Jahre begrenzt, danach jederzeit kündbar. Das BGB sieht für solche Verträge keine klaren und eindeutigen Regelungen vor, wenn der Erbfall eintritt, der Pächter auch insolvent werden kann und das gesonderte Eigentum nicht Bestandteil des Grundstücks wird.
Dem Ergebnis einer solchen Analyse, der Bewertung der Entwicklungen, den vom VDGN gezogenen Schlußfolgerungen und dem Vorschlag für eine daraus resultierende Standortbestimmung des VDGN für seine weitere Tätigkeit hat der 11. ordentliche Verbandstag am 28. März 2009 durch einen entsprechenden Beschluß seine Zustimmung erteilt. Auf dieser Grundlage wird der VDGN die nächsten Jahre auf diesem Gebiet arbeiten.

Gustav-Adolf Schlomann,
Sprecher der Fachgruppe Erholungsgrundstücke im VDGN

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