Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Datschen als Verwertungsgaranten

Auch nach dem Jahr 2015 ist eine Kündigungs- und Abrißwelle nicht zu erwarten


„Eins, zwei, drei! Im Sauseschritt läuft die Zeit; wir laufen mit“ – wußte Wilhelm Busch. Seine Erkenntnis ist auch Eigentümern von Datschen im Osten nicht fremd, die auf fremdem Grund und Boden stehen und für die schon zu DDR-Zeiten Nutzungsverträge geschlossen worden sind. Für sie gilt das Schuldrechtsanpassungsgesetz. „Was passiert eigentlich im Jahr 2015, das ja nun gar nicht mehr so lange hin ist, mit unseren Datschen?“ Diese Frage wird immer wieder gestellt. Häufig ist sogar die Angst anzutreffen, daß ab 2015 das Nutzungsverhältnis automatisch endet und Baulichkeiten wie Anpflanzungen zwangsläufig dem Grundstückseigentümer zufallen. Aber das ist eindeutig falsch.

Kein Vertrag endet automatisch

Richtig ist: Mit dem 3. Oktober 2015 endet der gesetzliche Kündigungsschutz des Schuldrechtsanpassungsgesetzes. Grundstückseigentümer können dann Verträge nach den Maßgaben des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) kündigen. Wohlgemerkt: Sie können, sie müssen das nicht. Und die vor dem 3. Oktober 1990 geschlossenen Verträge behalten weiterhin ihre Gültigkeit, wenn sie nicht gekündigt werden.

Eine Kündigungswelle aber ist nicht zu erwarten. Denn die weitere Verpachtung zur Erholungszwecken wird in der übergroßen Mehrzahl der Fälle für die Grundstückseigentümer die lukrativste Form der Verwertung des Grund und Bodens bleiben. Das hat sich schon bei den Garagen auf fremdem Grund und Boden gezeigt, deren Verträge ebenfalls dem Schuldrechtsanpassungsgesetz unterliegen und bei denen der Kündigungsschutz bereits im Jahr 2000 endete.

Was passiert aber, wenn ein Grundstückseigentümer dennoch von seinem Kündigungsrecht Gebrauch macht? Dann, aber nur dann fällt ihm auch das Eigentum an der Baulichkeit zu. In diesem Fall hat der Nutzer aber einen Entschädigungsanspruch auf den aktuellen Zeitwert des von ihm errichteten Bauwerks. Dabei ist nicht entscheidend, ob der Grundstückseigentümer für das Bauwerk Verwendung hat. Zudem muß der Grundstückseigentümer eine Entschädigung für die Anpflanzungen zahlen. Die Entschädigungspflicht nach dem Zeitwert des Bauwerks endet mit dem 3. Oktober 2022, das heißt nach Ablauf der siebenjährigen Investitionsschutzfrist, die mit dem Wegfall des Kündigungsschutzes im Jahre 2015 beginnt.

Auf Entschädigung nicht verzichten

Es ist aber nicht so, daß dann keine Pflicht zur Entschädigung mehr besteht. Bei einer Beendigung des Vertragsverhältnisses muß der Grundstückseigentümer auch nach dem 3. Oktober 2022 den bisherigen Nutzer insoweit entschädigen, als das durch vom Nutzer errichtete Bauwerk der Verkehrswert des Grundstücks erhöht wird. Diese Art der Entschädigung kann für kündigende Grundstückseigentümer deutlich teurer werden als die Entschädigung nach dem Zeitwert. Sie wird in der Regel dann zum Tragen kommen, wenn das Grundstück mit dem Bauwerk weiter verpachtet bzw. vermietet wird. Und das wird in den meisten Fällen so sein. Denn die meisten Datschengrundstücke liegen baurechtlich gesehen im „Außenbereich“, in dem keine Neubauten gestattet sind oder ein Neubau nur unter stark einschränkenden Bedingungen (zum Beispiel Größenbegerenzung) möglich ist, so daß Verpachtung bzw. Vermietung des Grundstücks mit dem bisherigen Bauwerk dem Grundstückseigentümer die höchste Rendite bringen.

Die Entschädigung, die auf der Verkehrswerterhöhung des Grundstücks basiert, wird schon jetzt fällig, wenn der bisherige Nutzer den Vertrag kündigt. Das sollte jeder Nutzer wissen. Denn die meisten Kündigungen des Vertragsverhältnisses jetzt und in Zukunft erfolgen durch die Nutzer selbst.

Wenn der Nutzer aus Gründen des Alters oder anderer Gegebenheiten kündigt, steht ihm in der Regel auch eine Entschädigung zu. Keinesfalls enfällt – wie auch immer – mit seiner Kündigung automatisch eine Entschädigung.. Er kann zwar laut Schuldrechtsanpassungsgesetz keine Entschädigung nach dem Zeitwert des Bauwerks beanspruchen, wohl aber die oftmals bessere Entschädigung wegen der Verkehrswerterhöhung des Grundstücks.

Wie aber sieht es aus, wenn ein Nutzungsverhältnis beendet und die Datsche tatsächlich abgebrochen wird. Wer trägt dann die Kosten? Zur Zeit sieht es so aus: Bei einer Kündigung durch den Grundstückseigentümer muß der die Kosten alleine tragen. Das gilt bis zum 3. Oktober 2022. Von diesem Datum an bis zum 31. Dezember 2022 muß der bisherige Nutzer die Hälfte der Kosten tragen. Danach gelten die Bestimmungen des Miet- und Pachtrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Bei einer Kündigung durch den Nutzer selbst bis zum 31. Dezember 2022 muß der im Falle eines Abbruchs 50 Prozent der Kosten tragen. Voraussetzung ist, der Grundstückseigentümer hat ihm angeboten, den Abbruch selber vorzunehmen. Außerdem muß der Abbruch innerhalb eines Jahres nach Besitzübergang erfolgt sein.

Abbruch von Datschen kommt kaum vor

Es läßt sich aber schon heute sagen, daß die Bestimmungen zu den Abbruchkosten nur in Einzelfällen zum Tragen kommen werden. Denn es wird keine Kündigungs- und keine Abbruchwelle geben. Das besagen schon die Erfahrungen mit den Garagen auf fremdem Grund und Boden, bei denen die Investitionsschutzfrist bereits am 31. Dezember 2006 geendet hat. Das besagen aber auch die Erfahrungen mit den Datschengrundstücken selbst. Kündigungen und Abrißfälle hat es vor allem bei Datschen im „Innenbereich“ von Kommunen gegeben, wo auf den betreffenden Grundstücken Eigenheime errichtet werden dürfen. Oftmals haben auch die bisherigen Pächter die Grundstücke erworben und darauf Wohnhäuser gebaut. Ergebnis dieses Prozesses ist, daß es Datschen auf fremdem Grund und Boden, die dem Schuldrechtsanpassungsgesetz unterliegen, nun vor allem im „Außenbereich“ gibt. Da dort, wie gesagt, in der Regel nichts Neues gebaut werden darf, müßten Grundstückseigentümer jetzt und in Zukunft mit dem sprichwörtlichen Klammerbeutel gepudert sein, wenn sie dort vorhandene Datschen abreißen. Denn die sind der einzige Garant für eine weitere „wirtschaftlich“ sinnvolle Verwertung dieser Grundstücke.

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