Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Interessen der Kleingärtner berücksichtigen

VDGN-Vorschläge zu neuen Verwaltungsvorschriften für Gärten auf Berliner Landesflächen

Die Schwerpunkte des Entwurfs der neuen Verwaltungsvorschriften des Berliner Senats für Kleingärten auf landeseigenen Grundstücken, die in diesem Beitrag behandelt werden sollen, sind:

1. der Umgang mit Baulichkeiten in Kleingärten, die größer als 24 Quadratmeter sind,

2. die Rechtmäßigkeit der errichteten Baulichkeiten in Berlin,

3. die Unrechtmäßigkeit der Geltendmachung von Verwaltungskosten durch die Zwischenpächter gegenüber den Unterpächtern,

4. die kleingärtnerische Nutzung von einem Drittel der Kleingartenfläche,

5. die Weiterverpachtung rechtmäßig errichteter Lauben mit Bestandsschutz durch den Zwischenpächter bei Unterpächterwechsel,

6. die ungenügende Sicherung der Berliner Kleingärten auf landeseigenen Grundstücksflächen.

Duldung übergroßer Lauben verankern

Die passive langfristige Duldung von übergroßen Lauben durch Behörden und Zwischenpächter muß in die Verwaltungvorschriften als eine Form der rechtmäßigen Errichtung aufgenommen werden.

Der Entwurf der neuen Verwaltungsvorschrift sieht zu dem Problem übergroßer Lauben vor, daß sich die rechtmäßige Errichtung von Lauben im Sinne des Bestandsschutzes aus behördlicher Genehmigung, gesetzlichen Regelungen wie der Bauordnung Berlin, Festsetzungen in Bebauungsplänen und nachweislicher aktiver Duldung der Bauaufsichtsbehörde ergibt. Diese Formulierung stellt eine wesentliche Verschlechterung der Stellung der Kleingärtner gegenüber der Vorschrift aus dem Jahr 2000 dar und widerspricht auch Gerichtsurteilen Berliner Gerichte. In der Verwaltungsvorschrift des Senats von Berlin aus dem Jahr 2000 war auch die passive Duldung als rechtmäßige Errichtung anerkannt. Auch die Urteilsbegründungen Berliner Gerichte machten keinen Unterschied zwischen aktiver und passiver Duldung.

Also gehört die passive Duldung der Aufsichtsbehörden als ein Kriterium der Rechtmäßigkeit von Baulichkeiten in Kleingärten in die Vorschrift, da dies in Berlin überwiegend der Fall ist.

Die passive Duldung als eine Voraussetzung für die Anerkennung einer Rechtmäßigkeit wäre auch im Interesse der Zwischenpächter, der Bezirksverbände, da bei zivilrechtlichen Auseinandersetzungen zwischen Kleingärtner und Verpächter die Gerichte die Verantwortung der Zwischenpächter für eine aktive Duldung durch Vertrag oder die passive Duldung durch Nichteinschreiten des Verpächters gegen Vertragsverletzungen ahnden.

In den Verwaltungsvorschriften sind für den Ostteil Berlins die Bestimmungen der Verordnung über Bevölkerungsbauwerke der DDR vom 8. November 1984 zu berücksichtigen.

Wichtig für Berliner Kleingärtner ist die Feststellung im Entwurf für Kleingärtner im ehemaligen Westteil von Berlin: „Fehlen die erforderlichen Genehmigungen und Nachweise, ist dies unschädlich, wenn die Laube bis zum 31. Dezember 1958 errichtet wurde und eine Größe von insgesamt 60 Quadratmeter inklusive Veranda und Nebenanlagen nicht überschreitet. Aufgrund der Bauordnung Berlin (BauOBln) vom 9. November 1929 wird angenommen, daß eine Genehmigung erteilt wurde oder auf Antrag erteilt worden wäre.“

Übrigens gelten diese Regelungen auch für Kleingärtner im ehemaligen Ostteil von Berlin für Bauten, die bis 1958 errichtet wurden.

Der Entwurf der neuen Verwaltungsvorschrift hat für die Kleingärtner im ehemaligen Ostteil von Berlin folgenden Wortlaut: „Für den ehemaligen Ostteil der Stadt ist bis zum 3. Oktober 1990 allein das Recht der DDR maßgebend. Nach der 2. Verordnung über Bevölkerungsbauwerke vom 13. Juli 1989 betrug die zulässige Fläche für Erholungsbauten 40 Quadratmeter. Wegen ihrer Größe zuvor möglicherweise rechtswidrige Bauten konnten durch diese Bestimmung materiell rechtmäßig werden. Lauben, die zwischen dem 1. Januar 1959 und dem 2. Oktober 1990 errichtet wurden und nicht größer sind als 40 Quadratmeter, gelten daher als rechtmäßig errichtet.“

Dieser Tatbestand gilt schon heute unabhängig von der Verwaltungsvorschrift, was durch die Rechtsprechung der Gerichte belegt ist. Auch hier haben die Verwaltungsvorschriften nur nachvollzogen, was sie bisher ignoriert haben und was sie auf Grund der Rechtsprechung anerkennen mußten.

Aus diesem Grund muß kritisch bewertet werden, daß der Entwurf für die Kleingärtner im ehemaligen Ostteil der Stadt Berlin völlig ignoriert, daß nach § 11 Abs. 3 der Verordnung über Bevölkerungsbauwerke in der DDR vom 8. November 1984 alle Bauwerke im Sinne dieser Verordnung auch ohne Baugenehmigung rechtmäßig errichtet sind, wenn nach Fertigstellung des Bauwerks innerhalb von fünf Jahren keine behördliche Verfügung zum Abriß ergangen war.

Nach einem Zeitraum von fünf Jahren waren die behördlichen Eingriffsmöglichkeiten verjährt.

Damit gelten alle Lauben in Kleingärten im ehemaligen Ostteil von Berlin, die vor dem 1. August 1985 errichtet wurden und für die bis zum 1. August 1990 keine Abrißverfügung ergangen ist und auch nicht durchgesetzt wurde, als rechtmäßig errichtet.

Auch dies muß in den neuen Verwaltungsvorschriften seinen Niederschlag finden.

Verwaltungskosten entbehren jeder Grundlage

In den Verwaltungsvorschriften sollte explizit ausgeführt werden, daß Pachtnachlässe auf den höchstzulässigen Pachtzins zur Abgeltung von Verwaltungskosten der Zwischenpächter gewährt werden.

Für unsere Gartenfreunde wichtig zu wissen ist der Vorschlag in der Verwaltungsvorschrift, daß der Verpächter, das Land Berlin als Grundstückseigentümer auf die Erhebung des Höchstpachtzinses verzichtet, wenn die Durchgangswege für die Öffentlichkeit zugänglich gehalten werden. Der Bezirksverband als Pächter ist nach dem Entwurf berechtigt, für die von ihm zu leistenden Aufwendungen für die Unterhaltung von seinen Unterpächtern den gesetzlich zulässigen Höchstpachtzins zu erheben.
Die Bedeutung dieser Bestimmung erschließt sich dem nichteingeweihten Kleingärtner nicht auf den ersten Blick. Deshalb sei die Erklärung nachgereicht:

Fast alle Zwischenpächter in Berlin erheben gegenüber den Kleingärtnern Verwaltungskosten ohne gesetzliche Grundlage und/oder ohne vertragliche Vereinbarung. Der Verpächter kann Verwaltungskosten gegenüber dem Kleingärtner nur erheben, wenn der Pachtzins, den er dem Kleingärtner in Rechnung stellt, unter dem Höchstpachtzins liegt. Nun wird aber in Berlin nach unserer Kenntnis allen Kleingärtnern der Höchstpachtzins mit 0,3571 Euro berechnet. Damit entbehrt eine Forderung des Zwischenpächters nach Verwaltungskosten jeglicher rechtlichen Grundlage. Der jeweilige Bezirksverband als Zwischenpächter erhält vom Grundstückseigentümer einen Pachtpreisnachlaß, aus dem er seine Verwaltungskosten zu finanzieren hat. Zur Zeit kassiert er doppelt, vom Grundstückseigentümer und vom Kleingärtner.

Die Verwaltungsvorschrift sollte zur Verdeutlichung beinhalten, daß mit dem Verzicht des Verpächters auf die Erhebung des Höchstpachtzinses die Verwaltungskosten des Zwischenpächters abgegolten sind.

Was ist kleingärtnerische Nutzung?

Der Muster-Zwischenpachtvertrag ist Bestandteil der Verwaltungsvorschrift.
Dort ist zur kleingärtnerischen Nutzung der Kleingartenanlage zur Klarstellung für alle Kleingärtner definiert, was zur kleingärtnerischen Nutzfläche gehört: Beetflächen und Hochbeete mit ein- und mehrjährigen Gemüsepflanzen, Feldfrüchten, Heil- und Gewürzkräutern, Erdbeeren, Sommerblumen und anderen Kulturen, Obstbäume, Beerensträucher, Rankgewächse, Nutzpflanzen für die Tierwelt, Frühbeete, Kompostanlagen und Gewächshäuser. Die kleingärtnerische Nutzfläche sollte nach einem BGH-Urteil ein Drittel der Kleingartenfläche umfassen.

Das Anpflanzen hochwachsender und besonders ausladender Bäume sowie von Walnußbäumen ist verboten.

Rückbau nicht zu Lasten der Kleingärtner
Der Muster-Zwischenpachtvertrag sieht weiterhin vor, daß rechtmäßig errichtete Lauben im Sinne der §§ 18 Abs. 1 und 20a Nr.7 BKleingG, die die 24 Quadratmeter überschreiten, oder andere der kleingärtnerischen Nutzung dienende Baulichkeiten unverändert genutzt werden dürfen. Diese Baulichkeiten dürfen weiterhin vom Zwischenpächter mit unterverpachtet oder veräußert und entsprechend genutzt werden. Erforderliche Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen sind zulässig, sofern sie nicht in die Bausubstanz eingreifen oder die Standfestigkeit berühren.

Neu in die Vereinbarung aufgenommen wurde die Möglichkeit, bei Baulichkeiten die vor Inkrafttreten des Bundeskleingartengesetzes nicht rechtmäßig errichtet und vom Nachpächter ohne Reduzierungsverpflichtung übernommen wurden, eine Reduzierung auf die zulässige Größe schrittweise über Generationen zu genehmigen. Beim ersten Pächterwechsel sollen insbesondere separat stehende Baulichkeiten entfernt werden. Bei Anerkennung einer passiven Duldung als einem Kriterium einer rechtmäßigen Duldung kann diese Passage entfallen, da das Bundeskleingartengesetz vor 26 Jahren in Kraft getreten ist.

Wenn der Grundstückseigentümer einen Rückbau wünscht, dann kann er sich nur mit dem Zwischenpächter einigen, wer die Kosten dafür zu tragen hat, der Kleingärtner jedenfalls nicht. Positiv ist festzustellen, daß die bisherige Verpflichtung aus dem Muster-Zwischenpachtvertrag aus dem Jahre 2000 fehlt, wonach bei Pächterwechsel auch bei rechtmäßig errichteten übergroßen Lauben auf Grund einer aktiven oder passiven Duldung ein Rückbau auf 24 Quadratmeter zu erfolgen hat.

Kein Verkauf landeseigener Flächen an Investoren

Kein Quadratmeter Kleingartenland auf landeseigenen Flächen darf mehr an private Investoren verkauft werden oder für andere Zwecke umgenutzt werden.

Eine solche Festlegung kommt in den Verwaltungsvorschriften nicht vor. Nach wie vor gelten die Schutzfristenregelungen und auch weiterhin werden Aufträge zum Verkauf von Kleingartenland an den Liegenschaftsfonds erteilt. Weiterhin haben die Bezirke die Möglichkeit, Beschlüsse zum Verkauf von Kleingartenland zu fassen, unabhängig von anderen Lösungsmöglichkeiten, oft aus rein finanziellen Gründen zur Aufbesserung der Einnahmen, da die Bezirke an den Erlösen beteiligt werden. Dieser wesentliche Mangel des Entwurfs der Verwaltungsvorschrift muß behoben werden.

Die so genannte Schutzfristenregelung für Kleingärten in Berlin muß ersetzt werden durch ein Verzicht des Landes Berlin, Kleingartenflächen umzunutzen oder für andere Nutzungen an private Investoren zu verkaufen, jedenfalls solange der Bedarf an Kleingärten in Berlin vorhanden ist und solange Berlin eine vom Grün geprägte Stadt bleiben soll. Dazu fehlen im neuen Entwurf der Verwaltungsvorschriften jegliche Vorgaben an die Bezirksämter.

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