Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Vertrag gekündigt, Pacht weiter zahlen?

Nicht ins Bockshorn jagen lassen: Kleingärtner, schaut in die Verträge!

Ein Kleingärtner hat seinen Unterpachtvertrag gekündigt – muß er weiterhin Pacht und andere Lasten bezahlen, bis ein Nachpächter gefunden ist?

Nein, das muß er in der Regel nicht! Jedem Kleingärtner sei geraten, bei Beendigung seines Unterpachtvertrages in den Vertrag zu schauen. Denn in 99 Fällen von 100 wird der eine eindeutige Regelung zu dieser Frage enthalten. Die Regelungen in den Unterpachtverträgen zur Beendigung des Pachtverhältnisses und zum Umgang mit Baulichkeiten, Außenanlagen und Anpflanzungen können sich allerdings voneinander unterscheiden.

So gilt für Kleingärtner in Ostdeutschland mit VKSK-Kleingartennutzungsverträgen, die weiterhin gültig sind, wenn keine neuen Verträge abgeschlossen wurden, der Vertragstext, nach dem der bisherige Pächter mit dem Nachpächter einen Kaufvertrag über die Entschädigung abschließen darf. Der Kaufwert wird durch Abschätzung festgestellt. Es ist dort vertraglich nicht vereinbart, daß die Schätzsumme mit dem Kaufvertrag nicht überschritten werden darf.

Geregelt wiederum ist in den VKSK-Verträgen, daß nach Beendigung des Nutzungsverhältnisses der Kleingarten mit den darauf befindlichen Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen, soweit diese zur weiteren kleingärtnerischen Nutzung erforderlich sind, dem Vorstand in einem ordnungsgemäß bewirtschafteten Zustand übergeben werden müssen. Alle nicht erforderlichen Einrichtungen sind von den bisher Nutzungsberechtigten zu entfernen. Solche Regelungen wurden in den neuen Bundesländern oft auch in neuen Unterpachtverträgen nach dem 3. Oktober 1990 vereinbart.

Andere Unterpachtverträge enthalten die Verpflichtung des Verpächters, den scheidenden Unterpächter zu entschädigen, d. h. der Unterpächter hat Anspruch auf Entschädigung, entweder direkt vom Verpächter, unabhängig von einer Entschädigungszahlung durch den Nachpächter, oder Entschädigung erst zahlbar nach Neuverpachtung. Beide Vertragsformen sind in der Praxis anzutreffen.

Ein Räumungsanspruch des Verpächters oder ein Anspruch auf Weiterzahlung von Pacht und anderen finanziellen Lasten durch den Unterpächter an den Verpächter über den Kündigungstermin hinaus besteht nicht, wenn der Kleingärtner die Parzelle zum Kündigungstermin an den Verpächter übergeben hat und sich bei der Kündigung nicht in einer Zusatzvereinbarung verpflichtet hat, die finanziellen Belastungen weiter zu zahlen.

Der VDGN rät allen Kleingärtnern, formlos zu kündigen und keine vorgedruckten Kündigungsvereinbarungen des Verpächters zu unterschreiben. Das gilt auch in den Fällen, in denen der Verpächter sich gleichzeitig als Interessenvertreter der Kleingärtner geriert. Das ist der Verpächter in vielen Fällen nicht.

Wenn in den Unterpachtverträgen die Entschädigungszahlung unabhängig von einem Vertragsabschluß mit einem Neupächter vereinbart ist, so muß die Entschädigung vom Verpächter an den scheidenden Unterpächter laut einem Urteil des Berliner Kammergerichts spätestens nach Ablauf von zwei Jahren erfolgen.

In vielen Verträgen ist es dem Unterpächter ohne Zustimmung des Verpächters sogar verboten, bauliche Anlagen und Anpflanzungen, einschließlich Bäume, bei Beendigung des Pachtverhältnisses zu entfernen. Mit dieser Frage haben sich auch die Berliner Gerichte beschäftigt. In einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 9. November 2006, bestätigt mit Beschluß des Kammergerichtes Berlin, wurde festgestellt, daß bei der gängigen Vertragsgestaltung in Berlin der neue Pächter mit Vertragsabschluß Eigentum an Baulichkeiten erwarb und keineswegs nur den Besitz und ein Nutzungsrecht. In der Urteilsbegründung wird ausgeführt: „Die Annahme, daß Baulichkeiten grundsätzlich im Eigentum des Pächters stehen, hat den großen Vorteil, daß sie der in Berlin gängigen Praxis und Vorstellung der Beteiligten entspricht, der zufolge der scheidende Pächter dem neuen Pächter seine Laube verkauft.“

Damit keine Mißverständnisse auftreten, hat das Gericht weiter ausgeführt, daß andere Verträge deutlich machen, daß die Laube tatsächlich wesentlicher Bestandteil der Parzelle ist und dem Verpächter gehören soll. In beiden Fällen kommt eine Räumung der Parzelle von Baulichkeiten, Außenanlagen und Anpflanzungen nicht in Frage.

Das Gericht stellte fest, daß die vertragsschließenden Parteien im Kleingartenwesen stets eine vom § 546 a des Bürgerlichen Gesetzbuches abweichende Regelung getroffen haben. Nur, auf die Paragraphen 546 und 546 a stützen sich aber „Ratgeber“, die suggerieren, im Normalfall habe der scheidende Kleingärtner seine Parzelle geräumt zu übergeben oder andernfalls für den Zeitraum, in dem kein neuer Unterpächter auftaucht, die Pacht weiterzuzahlen und andere finanzielle Lasten zu tragen.

Jener Argumentation, nach der die Baulichkeit bei Pächterwechsel beseitigt werden müsse, versetzte das Landgericht durch Berlin schließlich den Todesstoß, indem es ausführte: „Da der Pächter einen Anspruch darauf hat, die Baulichkeit an den Neupächter zu veräußern, hat er denknotwendig auch das Recht und nicht nur die Pflicht die Baulichkeit auf der Parzelle zu belassen. Alles andere wäre wirtschaftlicher Unsinn. Wer sollte denn diese Entschädigung aufbringen, wenn die Laube beseitigt ist? Der neue Pächter, der nichts dafür bekommt? Der gemeinnützige Bezirksverband mittels einer Umlage unter den Mitgliedern?“

Wer vor dem Problem steht, seinen Kleingarten aufgeben zu müssen, sollte also unbedingt in seinen Vertrag schauen – und bei auftretenden Fragen unabhängigen Rat einholen. Vertreter von Kleingartenorganisationen allerdings, die selbst als Zwischenpächter auftreten werden diesen nicht geben, da sie den materiellen Interessen des Zwischenpächters verpflichtet sind.

zurück