Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Fehlender Verbraucherschutz

Das Wohnungseigentum muß endlich als hohes soziales Gut betrachtet werden


Von Eckhart Beleites, Dr. Klaus-Joachim Henkel, Andreas Otto, Dr. H. T. Wilhelm Schütz

I. Der Gesetzgeber hat das Wohnungseigentum bislang nie als ein hohes soziales Gut betrachtet, weder 1951 noch 2007. Er hatte nie im Blick, den Wohnungseigentümer zu schützen, weder den werdenden noch den selbstnutzenden. Aus einer Kombination von bürgerlichem Gesellschaftsrecht und Vereinsrecht hat er einige wenige Rechtskonstrukte geschaffen, die ermöglichen sollen, daß Existenz und Verwaltung von Wohnungseigentum irgendwie funktionieren, bis hin zu dieser höchstrichterlich verordneten „Teilrechtsfähigkeit“ einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Gedeihen der im Gemeinschaftseigentum stehenden Immobilie und die soziale Entwicklung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WETG) von einer Zufallsgemeinschaft zu einer Wertegemeinschaft befördern zu helfen, war zu keiner Zeit Anliegen des Gesetzgebers. Es ist deshalb gar nicht so abwegig, wenn Spötter immer wieder darauf verweisen, im Wohnungseigentum würden sich die Nachteile eines Einfamilienhauses mit denen einer Mietwohnung trefflich verbinden.

Mit der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahre 2007 hat der Gesetzgeber eine große Gelegenheit versäumt, der ökonomischen und sozialen Entwicklung des Wohnungseigentums neue und nachhaltige Impulse zu geben. Und es kann dubios wirken, was dieser Novelle zuweilen an „Fortschritt“ zugeschrieben wird:

• die obligatorische kostentreibende Zuständigkeit der Zivilgerichtsbarkeit mit ihrem beweisaufwendigen Antragsprinzip zur Erleichterung der Arbeit der Gerichte und zum Wohle der Gerichtskasse, anstelle der bisherigen kostengünstigen und für den einzelnen Wohnungseigentümer hilfreichen Freiwilligen Gerichtsbarkeit

• die scheinbare Erleichterung von Mehrheitsbeschlüssen, die aber auch eine Minderheit selbstnutzender Wohnungseigentümer rasch und auf Dauer fesseln können.

• die akkurate Dokumentation von Beschlüssen. Die aber hat ein verantwortungsbewusster Verwalter schon immer geführt. Dazu bedurfte es keines Räusperns des Gesetzgebers nach 56 Jahren tiefsten Schweigens.

II. Aus der gegenwärtigen unbefriedigenden Rechtslage hat der VDGN, der auch die Interessen von Wohnungseigentümern zu vertreten hat, zwei Schlußfolgerungen gezogen:

a) In seiner Beratungstätigkeit gegenüber den ihm angehörenden Wohnungseigentümern, Verwaltungsbeiräten, WETG-Verwaltern und Wohnungseigentümergemeinschaften, in der Zusammenarbeit mit seinen Vertrauensanwälten, in der Tätigkeit seiner Schiedsstelle und in der Öffentlichkeitsarbeit mißt er der Konfliktprävention, dem einvernehmlichen, außergerichtlichen Problemlösen in Wohnungseigentümergemeinschaften höchste Priorität zu. Es muß einfach alles versucht werden, um zu verhindern, daß Wohnungseigentümer zur Wahrung ihrer Rechte in ruinöse Gerichtsverfahren gedrängt werden.

b) De Fragen des Verbraucherschutzes für Wohnungseigentümer müssen erneut und mit dem Ziel einer tragfähigen rechtlichen Lösung in die öffentliche Diskussion eingebracht werden. Die im Deutschen Bundestag vertretenen politischen Parteien müssen dafür gewonnen werden, sich einer solchen Diskussion aufgeschlossen und konstruktiv zu stellen.

III. Der VDGN hat in den zurückliegenden Jahren wiederholt Forderungen nach einem wirksamen Verbraucherschutz für Wohnungseigentümer erhoben (vgl. u. a. Heft 4-2007). Hier sollen die wichtigsten Problemstellungen in Erinnerung gerufen werden, die einer zukunftsfähigen stabilen rechtlichen Lösung bedürfen:

1. Eine Eigentumswohnung muß risikoarm und störungsfrei erwerbbar sein.

Das erfordert u. a.

• verbindliche Mindestanforderungen an eine Bau- und Leistungsbeschreibung.

• verbindliche Mindestanforderungen an Teilungserklärungen für Eigentums-Wohnanlagen

• eine Pflicht zur Übergabe sämtlicher Vertragsunterlagen (Kaufvertragsentwurf, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Verwaltervertrag, Wirtschaftsplan und die jüngsten drei Protokolle über Wohnungseigentümerversammlungen) an den Erwerber einer Eigentumswohnung vor Abschluß des Kaufvertrages

• ein Beratungsrecht und eine Beratungspflicht für den Erwerber von Eigentumswohnungen vor Vertragsabschluß.

• das Recht zum Rücktritt vom Vertrag innerhalb von 2 Wochen nach Vertragsabschluß

• eine Haftung des Notars für widerrechtliche Vertragsbestandteile

• ein Sicherungs- und Kündigungsrecht des Erwerbers bei Leistungsstörungen

• einen Schutz des Erwerbers bei Insolvenz des Bauträgers

• die Verbesserung des Verbraucherschutzes in einem beschleunigten amtlichen Versteigerungsverfahren für Wohnungseigentum einschließlich einheitlicher Bewertungsrichtlinien für Sonder- und Gemeinschaftseigentum

2. Eine Eigentumswohnung muß störungsfrei nutzbar und zu bewirtschaften sein. Das erfordert u. a.

• verbindlicher Mindestanforderungen an die Verwaltung (von Ausbildungs- und Prüfvorschriften bis zur Mindesthöhe der Instandsetzungsrücklage)

• eine verbindliche Beschränkung der Stimmrechte von Bauträgern bzw. Verkäufern von Eigentumswohnungen sowie für Mehrfach-Wohnungseigentümer innerhalb einer WETG

• die Stärkung der Rechtspersönlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft als wirtschaftendes Organ einer Wohnungseigentumsanlage (u. a. Registrierungspflicht, Status der Rechts- und Geschäftsfähigkeit einschließlich der Kredit- und Förderfähigkeit)

3. Die Werterhaltung und Modernisierung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Immobilie muß gewährleistet sein. Das erfordert u.a.

• einklagbare Forderungsrechte der Wohnungseigentümer gegenüber der WETG auf Werterhaltung und Modernisierung ihrer Immobilie

• einklagbare Sanktionen bei negativen Rechtsfolgen unterlassener Werterhaltung und Modernisierung

• Schutz der Instandsetzungsrücklage vor dem Zugriff Dritter

4. Die soziale Entwicklung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu einer kollektiv wirtschaftenden gutnachbarlichen Gemeinschaft muß befördert werden. Das erfordert u.a.

• verbindliche Mindestanforderungen an eine Gemeinschaftsordnung

• eine Erweiterung der Rechte und Pflichten der Verwalter sowie der Verwaltungsbeiräte im Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft

IV. Der VDGN wird in diesem Sinne eine baldige erneute Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes einfordern und er wird regelmäßig über Diskussionsergebnisse auf diesem Wege berichten.

 

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