Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Unsicherer Klageweg

Ein Jahr neues Wohnungseigentumsgesetz – welche Erfahrungen liegen vor?

Am 1. Juli 2007 trat das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in seiner geänderten Fassung in Kraft. Vorher war das seit 1951 geltende Wohnungseigentumsgesetz alter Fassung (WEG a.F.) in mehr als 30 Details geändert worden. Seitdem wird vom Wohnungseigentumsgesetz neuer Fassung (WEG n.F.) gesprochen und geschrieben. Was ist seitdem passiert?

Wie zu erwarten war, benötigten die Beteiligten am Gerichtssystem eine längere Anlaufphase. In erster Linie betraf das die mit der Novellierung eingetretene einschneidende Änderung der Verfahren. Die Beendigung der Freiwilligen Gerichtsbarkeit mit dem 30. Juni 2007 und der Übergang zur Verfahrensordnung nach der Zivilprozeßordnung wurde von Richtern und Rechtsanwälten grundsätzlich begrüßt. Zunächst wurde wiederholt darüber gestritten, ob Verfahren, die vor dem 30. Juni 2007 begonnen hatten, ab 1. Juli 2007 nach der alten oder der neuen Ordnung zu Ende gebracht werden sollten. Dazu mußten diverse Urteile ergehen. In den kommenden Monaten wird sich diese Übergangsproblematik erledigt haben. Es lohnt sich für die Praxis kaum, dieser Frage weitere Aufmerksamkeit zu widmen.

Erwarteter Klagerückgang

Für Wohnungseigentümer als Kläger hat sich die Situation grundlegend geändert. Sie stehen in einem alleinigen Beweiszwang; Richter sind von der Beweiserhebung befreit. Die Unsicherheit, ob eine für notwendig gehaltene Klage ausreichend bewiesen werden kann, ob ausreichend Belege und auch Zeugen beigebracht werden können, ist groß. Kaum jemand hat dazu die erforderlichen Erfahrungen. Die enorm ansteigenden Kosten für Klageverfahren lassen viele Eigentümer zögern, zumal die Festsetzung der Höhe eines Streitwertes allein dem Richter überlassen bleibt und dadurch die Gefahr einer Zahlungsunfähigkeit des Klägers hoch ist. Zahlreiche Mitglieder des Vereins Deutscher Wohnungseigentümer (VDWE) haben vorgetragen, daß sie wegen der unkalkulierbaren finanziellen Auswirkungen kein Risiko eingehen wollen und deshalb notgedrungen auf Widerspruchsklagen verzichten. Ihre Haltung zur Wohnungseigentümergemeinschaft (WETG) und ihrer rechtlichen Basis wird dadurch nicht positiv beeinflußt. Zur Absicherung von Klagerisiken werden keine ausreichenden Versicherungen angeboten.

Mit dieser Entwicklung haben die Gerichte gerechnet. Bekannt wurden Äußerungen auf der Ebene von Landgerichten, wonach „endlich den Klagehanseln“ ein Riegel vorgeschoben ist. Ohne Zweifel gibt es auch unter Wohnungseigentümern solche, die oft die Gerichte bemüht hatten und gelegentlich ohne ausreichende Gründe. Diese Personen jedoch zur Verallgemeinerung heranzuziehen, ist unredlich. Die Kostenfalle droht auch denen, die zu Recht ihre Interessen mit Hilfe von Gerichtsurteilen wahren wollen.

Bislang ist amtlich nicht mitgeteilt worden, in welcher Höhe sich die Klageanzahl in Wohnungseigentumssachen real verringert hat.

Hürden werden höher

Bekannt wurden Verfügungen von Gerichten, nach denen klagende Wohnungseigentümer wiederholt auf die Unvollständigkeit ihrer Klagebegründungen hingewiesen wurden, obgleich sie alles Verfügbare zur Kenntnis gebracht hatten. Auf weitere derartige Vorgänge wurde bereits hingewiesen (siehe Heft 4/2008, S. 18 f. „Vorsicht bei Anfechtungsklagen in Sachen Eigentumswohnung“). Hier fordert das Gericht von einem vorsorglich Klagenden fast Unmögliches!

Es zeigt sich bereits in der Anfangsphase des neuen WEG, daß viele Wohnungseigentümer überfordert sein werden, den Maßstäben von Gerichten entsprechen zu können. In diesem Zusammenhang wird angenommen, daß die Beauftragung von Rechtsanwälten Abhilfe schaffen wird. Sofern es sich um Fachanwälte für das Wohnungseigentum handelt, dürfte das erfolgreich sein. Anderenfalls sind Zweifel erlaubt.

Entsprechend ihrer Zuständigkeit sind zunächst die Amtsgerichte mit Klagen zu Sachfragen befaßt. Einen Überblick dazu gibt es noch nicht.

Selten werden Urteile von Amtsgerichten zu Einzelfällen zentral beachtet. Wenn das dennoch geschieht, handelt es sich um grundsätzlich neue Probleme. Nach WEG n. F. § 16 Abs 2,4 und § 21 Abs 5 Nr. 2 hat das Amtsgericht Oldenburg einen Einzelfall behandelt und entschieden. Danach soll ein Wohnungseigentümer die Sanierung seines Balkons, der zum Gemeinschaftseigentum gehört und nach alter Rechtslage kostenseitig von der WETG zu tragen wäre, nunmehr allein tragen. Seiner Klage gegen einen entsprechenden Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft wurde nicht entsprochen. Er hat außerdem die Verfahrenskosten zu übernehmen.

Dieses Amtsgerichtsurteil wirft verschiedene Fragen für Wohnungseigentümer auf, so z.B. die nach der Abgrenzung von gemeinschaftlicher und privater Kostentragung beim Gemeinschaftseigentum. Darüber hinaus wird die Zahl der Einzelfall-Urteile zunehmen und die Unübersichtlichkeit zu Auslegungen des WEG n. F. größer werden.

Solidarisches Denken und Handeln

Im Rahmen der Zivilrechtsanwendung wird Wohnungseigentümern dringend empfohlen, notwendige Klagen gemeinsam mit anderen zu verfolgen. Das bislang verbreitete Motto: „Hannemann, geh du voran!“ sollte ersetzt werden durch: „Gemeinsam handeln“. Klage – bzw. Prozeßgemeinschaften, z. B. gegen einen Mehrheitsbeschluß, der einer Minderheit unzumutbare Lasten auferlegt, haben nicht nur eine breitere Sicht auf die Angelegenheit, sondern sie teilen sich auch die Kosten, sofern sie unterliegen. Das neue Wohnungseigentumsrecht und die Gültigkeit der Zivilprozeßordnung erfordern nahezu zwingend, daß Eigentümer näher zusammenrücken, sich organisieren und gemeinsam handeln. Die Unterstützung des VDGN und VDWE ist traditionell bekannt und auch weiterhin zugesagt.

Dr. H. T. Wilhelm Schütz, Fachgruppe Wohnungseigentum

zurück