Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Gefährdungen bestätigt, aktives Handeln gefordert

Zur Studie „Städtebauliche, ökologische und soziale Bedeutung des Kleingartenwesens“

Von Eckhart Beleites, Dr. Klaus-Joachim Henkel, Dr. Michael Jagielski, Dieter Lundström, Peter Ohm, Heinz Schuster, Johann Thelen, Peter Vossen

Spätestens mit dem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 16. Juli1998 über die Einbeziehung von Kleingartenparzellen in die Sachenrechtsbereinigung ist der Grundgedanke des derzeitigen Bundeskleingartengesetzes obsolet geworden. Bereits damals hat der BGH, dem diese Entscheidung sichtlich schwergefallen ist, nachdrücklich darauf hingewiesen, daß Wohnen im Garten, dazu geeignete Gebäude mit Ver- und Entsorgungseinrichtungen „mit den Zielen des Bundeskleingartengesetzes nicht zu vereinbaren seien“, daß, „wenn es sich nicht um einen Einzelfall handelt – die gesamte Anlage den Charakter einer Kleingartenanlage verlieren kann… Indes wäre eine solche Entwicklung schon durch die faktische Bebauung vorgezeichnet worden“.

Mit seinen Urteilen vom 24. Juli 2003 und vom 18. März 2004 hat der BGH diese Feststellung bestätigt und präzisiert: „...so darf die Laube jedenfalls nicht eine Größe und Ausstattung haben, die zu einer regelmäßigen Wohnnutzung, etwa an den Wochenenden einladen…, sind insbesondere die Herstellung und Unterhaltung entsprechender Ver- und Entsorgungsanlagen (Anschluß an das Elektrizitäts-, Gas- und Fernwärmenetz; Abwasserbeseitigungsanlagen, Telefonanschluß etc.) und das Anbringen ortsfester Heizvorrichtungen (Kamin, Schornstein) nicht erlaubt.
Bereits ein Drittel derartiger Baulichkeiten ist anlagenprägend und mit dem Charakter einer Kleingartenanlage gemäß Bundeskleingartengesetz nicht vereinbar. In diesem Zusammenhang verwies der BGH ausdrücklich darauf, daß es die Mehrheit der Mitglieder des Bundestagsausschusses für Bauwesen, Raumordnung und Städtebau im Zusammenhang mit der Novellierung des Bundeskleingartengesetzes 1994 „aus verfassungsrechtlichen und sozialpolitischen Gründen“ abgelehnt habe, die strengen Anforderungen des Bundeskleingartengesetzes „zu lockern und dem Kleingärtner den Anschluß an die Elektrizitäts-, Wasser- und Abwasserversorgung ausdrücklich zu gestatten“.

Weil das derzeitige Bundeskleingartengesetz weder den Kleingärtner noch den Kleingarten schützt, wirbt der VDGN seit 1999 für dessen Novellierung mit dem Ziel,

• den Widerspruch zwischen Gesetz und Rechtstatsächlichkeit zukunftsfähig aufzulösen und dauerhaft sichere, sozialverträgliche und ökologisch wirksame private Naherholungsmöglichkeiten für breite Kreise der Bevölkerung auf Flächen zu gewährleisten, die aus dem Grundstücksmarkt herausgehalten werden, sowohl im Innen- als auch im Außenbereich der Kommunen;

• familienfreundliche Baulichkeiten mit Strom- und Wasseranschluß einschließlich Abwasserbehandlung zu legalisieren, die zum Übernachten und Sommerwohnen sowie in einem begrenzten Umfang zum Dauerwohnen (Mischanlage ohne Erschließungspflicht der Kommune) genutzt werden dürfen,

• den Rechtsschutz und den baurechtlichen Schutz von Kleingartenanlagen zu verstärken, es in höchstem Maße zu erschweren, Kleingartenland in Bauland umzuwandeln und sämtliche Kleingartenanlagen in den Flächennutzungs- und Bebauungsplänen als Dauerkleingartenanlagen zu schützen,

• einen langfristigen Kündigungsschutz sowie sozialverträgliche (differenzierte) Entgelte gesetzlich zu verankern, bei gleichzeitiger Befreiung der Pächter von den öffentlich-rechtlichen Lasten,

• einen bestimmten Teil der Anlagen für sozial schwächere Familien zu Sonderkonditionen zu reservieren,

• das Zwischenpachtprinzip und den Typ des Zwischenpächters neu zu definieren und die Selbstverwaltung der Kleingärtnervereine zu modernisieren,

• die kommunalen Haushalte zu entlasten und zu stärken.

Wie es der Zufall so wollte: Am 19. Mai 2008 beschließt das Präsidium des VDGN einen Appell an die Kommunalen Spitzenverbände sowie an die Bundes-, Landes- und Kommunalpolitik zum Erhalt des Kleingartens in Deutschland, und am 20. Mai 2008 veröffentlicht das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung gemeinsam mit dem Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung die Studie „Städtebauliche, ökologische und soziale Bedeutung des Kleingartenwesens“.

Der VDGN war in die Vorbereitung und Begleitung dieser Studie nicht involviert worden.

Umso interessanter sind die Feststellungen und Aussagen dieser Studie und ihr Vergleich mit den Positionen des VDGN.

Hauptaussagen der Kleingartenstudie:

1. Ein erheblicher Teil der Kleingärten in Deutschland unterliegt nicht mehr dem Bundeskleingartengesetz

„88 Prozent der Gärten sind an die Wasserversorgung angeschlossen, bei 37 Prozent der Gärten wird der Wasseranschluß bis in die Laube geführt. Rund drei Viertel der Gärten und der Lauben sind an die Stromversorgung angeschlossen. 3 Prozent aller Kleingärtner haben Sonderaustattungen im Garten oder in der Laube, meistens Solaranlagen zur Strom- oder Warmwasseraufbereitung. Seit 1997 hat sich die Ausstattung mit Wassertoiletten von 25 Prozent auf 33 Prozent erhöht, ebenso der Anschluß an die Kanalisation von etwa 2 Prozent auf 9 Prozent. Auch die Kommunen genehmigten mehr Strom- und Wasseranschlüsse für Lauben.“ (Seite 3)
„Insgesamt besteht bei diesem Thema weiterer Diskussions- und Klärungsbedarf. Die Argumente für die Erhöhung der Standards bei der Ver- und Entsorgung sind nachvollziehbar, inwieweit sie mit den Regelungen des Bundeskleingartengesetzes zu vereinbaren sind, scheint gegenwärtig ein offenes Problem. Wie man damit zukünftig umgeht und welche alternativen Lösungen es gibt, dürfte eine der wesentlichen Aufgaben für die Gestaltung der weiteren Entwicklungen im Kleingartenwesen sein." (Seite 47)

2. Für die Mehrzahl der Kleingartenanlagen ist keine Standortsicherheit gegeben

„Die Kleingartenanlagen unterliegen insbesondere in den Innenstädten Konkurrenzen durch andere Nutzungen. In 36 Prozent der 69 befragten Kommunen gab es seit 1997 Umnutzungen von Kleingartenflächen wegen der Ausweisung von Bauflächen oder Verkehrsflächen… Mittelfristig plant rund ein Drittel der beteiligten Kommunen weiter Umnutzungen wegen neuer Baulandausweisungen oder wegen Bedarfs für neue Verkehrsanlagen.“ (Seite 3)

„Wesentlich für die Perspektive des Kleingartenwesens ist die planungsrechtliche Sicherheit der Kleingartenflächen... Insgesamt 15 Prozent aller Kleingartenanlagen und 18 Prozent der Kleingartenflächen in den beteiligten Kommunen sind als Dauerkleingärten ausgewiesen. In den alten Ländern sind es 24 Prozent der Kleingartenanlagen bzw. 30 Prozent der Kleingartenflächen und in den neuen Ländern jeweils 7 Prozent der Kleingartenanlagen bzw. Kleingartenflächen...., während in der Untersuchung für Sachsen ein Anteil von 2 Prozent ermittelt wurde.“ (Seite 36)
„Angesichts von nach wie vor vorhandenen Nutzungskonkurrenzen bleibt die planungsrechtliche Sicherung von Kleingartenflächen eine wichtige Aufgabe. Wesentlich dabei ist, auch Kleingartenflächen in innerstädtischen und wohnortnahen Lagen einzubeziehen.“ (Seite 7)

3. Die finanzielle Belastung der Kleingärtner muß reduziert werden

„Für die Festlegung der Pachthöhe gibt es eine gesetzliche Obergrenze, die durch das Bundeskleingartengesetz geregelt ist... Mehr als die Hälfte der Kommunen... schöpft diesen gesetzlich möglichen Rahmen voll aus. Dabei gibt es deutliche Zusammenhänge zur Struktur der Kommunen. Je größer sie sind, desto häufiger wird die höchstmögliche Pacht ausgeschöpft... Erkennbar ist auch, daß in schrumpfenden Städten im Vergleich zu den stabilen oder wachsenden in höherem Maße die gesetzlich maximal mögliche Pacht erhoben wird – trotz teilweise bereits vorhandener Leerstände. In den letzten zehn Jahren haben sich die Pachten um ein Drittel erhöht.“ (Seite 48)

„Seit der Novellierung des Bundeskleingartengesetzes 1994 haben die Kommunen die Möglichkeit, Kosten für öffentlich-rechtliche Lasten auf die Kleingärtnerorganisationen umzulegen.... Inzwischen erhebt etwas mehr als die Hälfte der Kommunen von den Kleingärtnerorganisationen diese Abgaben – in den neuen Bundesländern deutlich mehr.(Grundsteuer 51 Prozent der Kommunen, Straßenrenigungsgebühren 49 Prozent, Abwassergebühren 29 Prozent, Müllgebühren 17 Prozent, Straßenausbaubeiträge 14 Prozent… Generell wiesen einige Verbände darauf hin, daß die Abgaben für öffentlich-rechtliche Lasten in vielen Fällen schon die Ausgaben für die Pacht übersteigen.“ (Seiten 39/40)

„Sozialverträgliche Kosten im Kleingartenwesen sind eine zentrale Voraussetzung, um vor allem Menschen mit geringen Einkommen den Zugang oder die weitere Nutzung eines Kleingartens zu ermöglichen.... Sollten diese Kosten jedoch künftig weiter steigen, könnte dies nicht nur die Nachfrage, sondern vor allem auch die sozialen Funktionen des Kleingartenwesens beeinträchtigen.“ (Seiten 86/87)

4. Wachsender Leerstand von Kleingärten drängt auf Paradigmenwechsel

"Inzwischen ist aber in vielen Regionen auch ein nachlassender Bedarf an Kleingärten zu verzeichnen, der häufig schon zu Leerständen führte. In fast jedem Verein werden jährlich aus unterschiedlichen Gründen Gärten aufgegeben, im Durchschnitt sind es 5 pro 100 Gärten und Jahr...“ (Seiten 48/49)

„Zum Zeitpunkt der Befragung standen in den einbezogenen 118 Vereinen 2,5 Prozent der Gärten schon länger als ein Jahr leer. Leerstand gibt es bei einem Drittel der Vereine. Für 8 Prozent von ihnen stellt der Leerstand bereits ein echtes Problem dar, weil dort mehr als 5 Prozent der Gärten länger als ein Jahr leerstehen..... Doch der Leerstand betrifft nicht nur Vereine in den neuen Ländern..... Charakteristisch ist fast überall, daß der Leerstand zuerst in Kleingartenanlagen in schlechten oder peripheren Lagen zu verzeichnen ist. Selbst in Städten mit großen Leerstandsproblemen sind die innerstädtischen Anlagen davon meist nicht betroffen.“ (Seite 49)

„Die Untersuchung bestätigt ... die Tatsache, daß die Nachfrage nach Kleingärten wesentlich von der Lage und den Standortqualitäten der Anlagen beeinflußt wird. Kleingärten dienen nicht dem dauerhaften Wohnen und müssen daher schnell und auf umweltfreundliche Weise erreichbar sein.“ (Seite 83)

„Absehbar ist auch, daß sich die Auswirkungen des demographischen Wandels auf das Kleingartenwesen noch verstärken werden, insofern ist erst die ´Spitze des Eisberges´ sichtbar.“ (Seite 84)

„Die demographischen Daten zeigen, daß sich der Generationswechsel im Kleingartenwesen beschleunigen wird. Die Zukunft des Kleingartenwesens wird davon abhängen, ob und wie es gelingt, neue Zielgruppen, vor allem Familien mit Kindern und Migranten, zu gewinnen. In Städten mit ohnehin rückläufigen Bevölkerungszahlen muß aber mittelfristig auch mit ausbleibender Nachfrage und Rückgang im Bestand gerechnet werden.“ (Seite 8)

5. Kommunale und regionale Kleingartenentwicklungsprogramme unverzichtbar

"Die Auswirkungen des demographischen Wandels auf das Kleingartenwesen werden sich noch verstärken... Die Anforderungen an Planungsqualität, Planungshorizont und Planungsbeteiligung auf kommunaler und Landesebene wachsen. Kleingartenentwicklungspläne gewinnen dabei an Bedeutung und erweisen sich sowohl in Regionen mit sinkender als auch mit stabiler Nachfrage und Nutzungskonkurrenzen als tragfähige Planungsinstrumente für die weitere Entwicklung des Kleingartenwesens.“ (Seite 7)

Zusammenfassende Bewertung:

Insgesamt bestätigt die Studie viel Bekanntes aus der Entwicklung des Kleingartenwesens der letzten zehn Jahre einschließlich der neuralgischen Problemsituation. Wünschenswert wäre es gewesen, auch große Kleingärtnerorganisationen in die Analyse einzubeziehen, die dem Bundesverband Deutscher Gartenfreunde (BDG) nicht mehr angehören, und die Leerstandsproblematik hätte eine tiefergehende Ursachenforschung verdient (demographische Gründe sind allein keine hinreichende Erklärung). Diese Mängel können aber auch dem Auftrag der Studie geschuldet sein.
Die vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und dem Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung vorgelegte Studie „Städtebauliche, ökologische und soziale Bedeutung des Kleingartenwesens“ bestätigt die grundlegenden Forderungen und Einschätzungen des VDGN und die Dringlichkeit, der sozialen und ökologischen Entwicklung des Kleingartenwesens durch eine moderne Rechtsgrundlage neue Räume und eine sichere Zukunft zu eröffnen. Diese Studie ist eine nachdrückliche Aufforderung an die Politik, an die Kommunalen Spitzenverbände und an Interessenverbände der Kleingärtner, dazu schnellstmöglich in eine zielgerichtete produktive Diskussion einzutreten.

Der Verband Deutscher Grundstücksnutzer e. V. (VDGN) stellt sich dieser Aufgabe.

PS.: Der einzige Schönheitsfehler der Studie ist das Vorwort des Bundesministers Tiefensee, der allen Ernstes behauptet: „Die Studie bestätigt, daß auch künftig das Bundeskleingartengesetz (BKleinG) nicht in Frage zu stellen ist“. Und genau das bestätigt sie eben nicht. Der Forschungsbericht „Städtebauliche, ökologische und soziale Bedeutung des Kleingartenwesens“ läßt sich über die Internetseite des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (www.bmvbs.de) als pdf-Dokument kostenfrei abrufen. Die im Beitrag erwähnten Urteile des Bundesgerichtshofs finden sich im VDGN-Ratgeberheft „Muß ich Angst um meinen Kleingarten haben?“, zweite, erweiterte Auflage 2008.

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