Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Modernes Raubrittertum

Hausbau-Kredite in Händen von Hedgefonds


Im schlimmsten Fall droht Zwangsvollstreckung / Gesetzgeber muß Rechte der Bankkunden stärken

Eine wachsende Zahl von Mitgliedern spricht im VDGN-Beratungszentrum zum Thema Verkäufe von Immobilienkrediten vor. Sie reihen sich ein in die Schar verunsicherter Kunden von Banken und Sparkassen, die ihr Wohneigentum über Kredite finanziert haben. Hintergrund dieser Verunsicherung sind Medienberichte über Zwangsversteigerungen, die von internationalen Finanzinvestoren (u.a. auch sogenannte Hedgefonds) nach dem Kauf von Immobilienkrediten in Deutschland betrieben worden seien. Die Brisanz des Themas wird u.a. durch folgendes deutlich:

- Es finden aktuell Anhörungen des Finanzausschusses des Bundestages zu Verkäufen von Immobilienkrediten statt.

- Bundesjustizministerin Zypries äußerte sich in einem Interview am 8. Februar in der Berliner Zeitung zum Verkauf von Immobilienkrediten und die Sorgen der Häuslebauer.

- Banken und Sparkassen geben - gedrängt durch öffentlichen Druck - Presseerklärungen mit Absichtserklärungen heraus.

Die Fakten: Nach Berechnungen des Instituts für Finanzdienstleistungen (iff) sollen Banken und Sparkassen Immobilienkredite im Gesamtwert von acht Milliarden Euro an internationale Finanzinvestoren verkauft haben. Bei rund 90 Prozent dieser Darlehen waren zuvor die Kreditnehmer ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr regelmäßig nachgekommen. Aber auch Kunden, die stets pünktlich ihre Kredite bezahlten (rund 5.300) sollen betroffen sein.

Nach Aussagen der Bundesjustizministerin sind keine Fälle bekannt, bei denen es trotz bedienter Kredite zu Zwangsversteigerungen gekommen ist. Dies ist die eine Seite. Auf eine andere Seite macht Prof. Dr. Udo Reifner vom Institut für Finanzdienstleistungen (iff) aufmerksam: „Der Gesetzgeber hat alles getan, um den Verkauf notleidender Forderungen auf allen Seiten zu erleichtern, ohne die Probleme `Notleidender` überhaupt zu diskutieren.“
Der vor allem aus betriebswirtschaftlicher und Profitsicht der Banken und Sparkassen betriebene Verkauf von diesen Krediten kann enorme soziale Auswirkungen haben: Verlust des Hauses durch Zwangsvollstreckung, Auslösen familiärer Probleme, Auswirkungen auf die Gesundheit ...

Nach Berichten der Zeitschrift Capital (Heft 4/2008) schließen nur fünf deutsche Baufinanzierer einen Kredithandel vertraglich aus. Drei lassen sich eine Garantie durch einen Zinsaufschlag bezahlen. Selbst in der Bankenbranche wird dieses Angebot als „moderne Art von Raubrittertum“ bezeichnet. Andere Institutionen bieten keinen verbindlichen Kredithandelsverzicht und agieren mit unverbindlichen Absichtserklärungen.
Bausparkassen dürfen Bauspardarlehen nach dem Gesetz nicht veräußern.

Die aktuelle Rechtslage: Banken haben das Recht, ihr Vermögen und hierbei insbesondere Forderungen aus Hypothekenkreditverträgen an einen anderen Marktteilnehmer zu verkaufen. Dieses Abtretungsrecht ist nicht eingeschränkt. Den Aufkäufern der Kredite (z.B. internationale Finanzinvestoren) wird die sogenannte Grundschuld verkauft, die während der gesamten Laufzeit des Kreditvertrages in voller Höhe bestehen bleibt. Die sogenannten Sicherungszweckerklärungen, bei denen sich die Tilgungen widerspiegeln, gehen aber beim Verkauf nicht auf den Investor über. Helmut Weigt vom Bundesverband Finanz-Planer beschreibt den Mechanismus folgendermaßen: „Da die Veräußerung oder die Abtretung von Darlehen mit den dazugehörigen Grundschulden rechtlich problemlos möglich ist, jedoch die Sicherungszweckerklärung dadurch gegenüber dem Erwerber offensichtlich ungültig wird, sind dem legalen Mißbrauch Tür und Tor geöffnet.“ Hedgefonds wollen billig erworbene Kreditpakete nicht verwalten, sondern schnell profitabel verwerten - mit teils ruppigen Methoden. Ein Aufkäufer kann die volle im Grundbuch eingetragene Schuld vollstrecken lassen und zudem noch ganz legal horrende Zinsen fordern. Viele Juristen halten das für eine echte Gesetzeslücke.

Nach einem Urteil des Bundesgerichthofes vom Februar 2007 können Forderungen aus Kreditverhältnissen grundsätzlich ohne Zustimmung des Kreditnehmers übertragen werden, sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist. Noch nie ist entschieden worden, ob dies auch gilt, wenn der Käufer gar keine Bankzulassung hat (wie ein Hedgefonds)!

Leider ist auch festzustellen, daß die Gerichte sich weitgehend in diesen Fragen aus dem Schuldnerschutz verabschiedet haben. Und auch die Bankenaufsicht reduziert sich vor allem auf eine Solvenzaufsicht, sie agiert nicht als Interessenvertreter in Not geratener Verbraucher.

Der Rat: Der VDGN wird sich auch in der Frage des möglichen Mißbrauchs mit verkauften Krediten zu Wort melden und die Einhaltung der Verbraucherrechte einfordern. Dies betrifft auch das zur Zeit in der Beratung befindliche „Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken“, welches den Immobilienkreditnehmern mehr Sicherheit bringen soll.
Welchen Rat können wir aktuell geben:

- Bei eingehenden Briefen der Bank oder Sparkasse zum Thema Kreditverkauf können die Mitglieder das VDGN-Beratungszentrum Berlin-Brandenburg kontaktieren und Rat einholen.

- Bei Bauherren mit laufenden Baukrediten empfiehlt sich der Blick ins Kleingedruckte, ob eine Zustimmung zur Forderungsveräußerung im Vertrag enthalten ist. Zu beachten ist hierbei, daß eine Beanstandung im Nachhinein nicht möglich und ein Ausstieg aus dem Vertrag vor Ende der Zinsfestschreibungszeit meist nicht zu empfehlen ist. Eine Nachfrage bei der finanzierenden Bank kann aber sicher nicht schaden.

- Bei Neuabschluß eines Baukredits empfiehlt es sich, eine schriftliche Bestätigung der Bank zu verlagen, die den Verkauf ausschließt.

Dietmar Schönberg

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