Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Hat der Kleingarten noch Zukunft?

Ein Diskussionsbeitrag von H. Hauck, G. Fischer, Johann Thelen; Peter Vossen

Die Schönfärberei in manchen Studien über das Kleingartenwesen kann die durch höchstrichterliche Urteile sich anbahnende Misere für das Kleingartenwesen auf Dauer nicht hinwegtäuschen.

Fakten sprechen manchmal eine beredte Sprache, vorausgesetzt man bequemt sich, die Fakten konsequent analytisch zu durchleuchten und nicht zu ignorieren und/oder aus vermeidlich opportunistischen Gründen schönzureden. Gerade im Kleingartenwesen führt die Tatsache, daß man die Zeichen der Zeit, derzeit. im wesentlichen geprägt vom Übereifer einiger Beamten/Bediensteter in den jeweils für das Kleingartenwesen zuständigen Behördenstellen, speziell zum Kleingartenwesen in der BRD nicht wahrhaben will, kurz über lang zu einem Desaster. Es ist schon „Fünf vor Zwölf“, die Zeit drängt und verlangt neue Gesetzesinitiativen. Wir sollten uns nicht weiterhin dem Glauben hingeben, daß unsere Top-Funktionäre schon rechtzeitig geeignete Wege finden werden, um das sich anbahnende Desaster von uns abzuwenden.

Lassen wir hierzu zunächst einige Fakten sprechen.

1. Das Bundeskleingartengesetz wird von den höchsten Gerichten - Bundesverfassungsgericht (BVerfG) und Bundesgerichtshof (BGH) - zum Thema Ver- und Entsorgung unter dem Schlagwort „einfache Laube“ dahingehend interpretiert, daß eine zeitgemäße Ausstattung der Lauben mit Ver- und Entsorgungseinrichtungen zum Verlust der Eigenschaft „Dauerkleingarten“ zur Folge hat und eine Einstufung als reiner Erholungsgarten nach Faktenlage unausweichlich ist. Eine solche Wandlung führt in letzter Konsequenz zum Verlust des durch das Bundeskleingartengesetz (BKleingG) zu gewährenden Schutzes in puncto Pachtzinsbindung, Kündigungsschutz usw.

2. Gerade diese Urteile haben die Position des Kleingärtner/Pächters geschwächt und bewirkt, daß Grundstückseigentümer nunmehr die Rechtsprechung ausnutzen, um zu neuen Pachtbedingungen und Pachtzinsvereinbarungen zu gelangen. Es ist deshalb an der Zeit, über den Gesetzgeber hier Klarheit zu schaffen. Beruft sich ein Grundstückseigentümer vor Gericht - in Verfolg seiner Interessen, die Rendite zu steigern - auf die Ausstattungsmerkmale „Ver- und Entsorgungseinrichtungen“ einschließlich der aus der Kriegs- und Nachkriegszeit stammenden Übergrößen von Lauben, so kann der zu erwartenden Urteilsspruch schon jetzt mit untrügerischer Sicherheit vorausgesagt werden. Ein solches Urteil wird beinhalten, daß es sich bei der angegriffenen Anlage nicht mehr um eine Kleingartenanlage, sondern um ein reines Erholungsgebiet handelt. Die neuerliche Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) läßt den Schluß zu, daß künftig auch Lauben mit einer Grundfläche von 24 m² und darunter mit Grundsteuer B zwangsläufig veranlagt werden müssen. Damit aber wird Anlaß gegeben, die Kleingartenanlagen als reine Erholungsgebiet einzustufen (siehe weitere Ausführungen hier nachfolgend). Aus dieser Erkenntnis heraus hat der Stadtverband einer größeren westdeutschen Stadt beim Abschluß eines Entsorgungsvertrages, darauf bestanden, daß in dem Entsorgungsvertrag eine Klausel aufgenommen wird, die den Fortbestand des Status Dauerkleingarten auch nach Ausstattung der Kleingartenanlage mit allen Ver- und Entsorgungseinrichtungen gewährleistet. Derselbe Stadtverband hat bei der Unterzeichnung des Vertrages die Anmerkung der zuständigen Dezernentin, daß sie nur für die Stadt diese Klausel gegenzeichnen kann, aber für das Finanzamt könne sie dies nicht, zu wenig Bedeutung beigemessen. Einige Zeit später wurden dem Stadtverband aber die Augen offenbar geöffnet.

3. Zunächst begann man bei der Stadt damit, alle Lauben mit einer Grundfläche von 24 m² und mehr als Grundfläche zu erfassen. Von diesen erfaßten Lauben wurden Zeichnungen mit Grundrißbemaßung angefertigt und diese, soweit sie 24 m² übersteigen, sodann dem Finanzamt zur Erhebung der Grundsteuer B zur Verfügung gestellt. Das Finanzamt wertete offenbar auf seine Art die vorgelegten Zeichnungen aus und verschickte alsdann Grundsteuermeßbescheide nebst Einheitswertfestsetzung an alle Kleingartenpächter mit übergroßen Lauben, wobei das Finanzamt sich für die Einstufung der „übergroßen Lauben“ nach dem Bewertungsgesetz explizit des Begriffs „Einfamilienhaus“ bediente, obwohl steuerrechtlich nach dem Bewertungsgesetz (BewG) der Begriff „Gebäude auf fremdem Grund und Boden“ einzusetzen wäre. Mit der Einstufung als Einfamilienhaus wird nach dem Bewertungsgesetz das Grundstück in der steuerrechtlichen Definition und damit die gepachtete Parzelle zum reinen „Wohngarten“. Zum besseren Verständnis sei diesbezüglich hier nachfolgend § 75 Bewertungsgesetz zitiert:

„§ 75 Grundstücksarten: (1) Bei der Bewertung bebauter Grundstücke sind die folgenden Grundstücksarten zu unterscheiden: 1. Mietwohngrundstücke, 2. Geschäftsgrundstücke, 3. gemischgenutzte Grundstücke, 4. Einfamilienhäuser, 5. Zweifamilienhäuser, 6. sonstige bebaute Grundstücke.“
Sodann heißt es im BewG-Kommentar Rössler/Troll unter Rn 33 zu § 75 BewG mit Bezug auf BFH-Rechtsprechung: „Für den Begriff des Einfamilienhauses iSd § 75 Abs. 5 BewG ist entscheidend, daß es sich um ein Wohngrundstück handelt.“

Wenn es sich also laut höchstrichterlicher Rechtsprechung (BFH) mit der Einstufung als Einfamilienhaus um ein „Wohngrundstück“ handelt, kann im Auseinandersetzungsfall mit dem Grundstückseigentümer der Kleingärtner als Pächter sich dann noch auf das BkleingG berufen? Sicherlich nicht.
Stellt man dem Vorgehen der Finanzbehörde in dieser westdeutschen Großstadt aber die Kommentierung zu § 72 Absatz 2 BewG im Kommentar Rössler/Trioll unter Rn 81 gegenüber, dann drängt sich dem steuerrechtlich Unbedarften und gläubigen Steuerzahler die Frage auf: Wird hier in der Auslegung des BewG willkürlich verfahren, und wo bleibt da der so vehement zu verteidigende Sozialgedanke des Kleingartenwesens und der Schutz des BkleingG schlechthin? Der Sozialgedanke wird von den Finanzämtern mehr oder weniger außer Acht gelassen wird. Zu Vergleichszwecken und Meinungsbildung sei deshalb hier die eine Stelle aus dem Kommentar Rössler/Troll zitiert:

„aus Rn 81 zu § 72 Abs. 2 BewG: ... Die Rechtsprechung hat ein Grundstück mit einem Gartenhaus, das als Sommerwohnung benutzt wurde , als unbebautes Grundstück angesehen... Aus Vereinfachungsgründen sollen Bauwerke auf fremden Grund und Boden mit Einheitswerten unter 1000,00 DM unberücksichtigt bleiben, z.B. Kleingartenlauben auf gepachteten Dauerkleingarten- und Kleingartenparzellen ... Z.T. wird in der Praxis großzügiger verfahren; unberücksichtig bleiben zum Teil Lauben mit bebauten Flächen unter 25 m² oder auch solche mit einer über 24 m² hinausgehenden Fläche (§ 3 Abs. 2 BkleingG), die nach § 18 BkleingG weiter genutzt werden dürfen.“

Von einer großzügigen Handhabung kann wohl keine Rede sein, wenn außer der Einstufung als Einfamilienhaus man berücksichtigt, daß nach der Kommentierung unter Rn 64 zu § 68 BewG es heißt und vom Finanzamt auch so praktiziert wird: „Überdachungen in leichter Bauausführung mit eigenen Stützen werden von der Finanzverwaltung nur dann als Gebäude angesehen, wenn die überdachte Fläche 30 m² übersteigt und die Breite mindestens die doppelte mittlere lichte Höhe aufweist.“

Authentisches Beispiel: Grundfläche der Laube 22,20 m² groß mit einer zusätzlich überdachten Fläche von 25 m² wurde seitens der Finanzverwaltung die Laube einmal als Einfamilienhaus und zum anderen mit einer Wohnfläche von 46 m² bewertet. Wo ist der Sozialgedanke?

Ein weiteres Beispiel: Mit einer Grundfläche der Laube von 20 m² und einem zusätzlich überdachtem Freisitz von 9 m² und einer - durch einen Pavillon in Leichtbauweise und auf Stützen stehend - überdachten Fläche von 9 m² wird die vorgegebene Grenze von einer maximal überdachten Fläche von 30 m² überschritten, so daß auch hier das Laubengebilde dem BewG unterliegt.
Die Kleingärtner aber, deren nach 1983 gebaute Lauben den gesetzlichen Vorgaben von 24 m² entspricht, glauben vor dem Zugriff durch Finanzwaltung sich in Sicherheit wiegen zu können. Wie leicht dieser Glaube zu einer Fata Morgana sich wandeln kann, beweist das jüngste Urteil des BFH, wonach Gebäude - auch öffentliche Toilettenhäuschen - mit einer Grundfläche von sage und schreibe nur 8 m² einer grundsteuerlichen Bewertung zu unterziehen sind, weil diese öffentlichen Toilettenhäuschen auch, analog zur Gartenlaube, dem vorübergehenden Aufenthalt von Menschen dienen. Gerade das für die Entscheidungsfindung des BFH wichtige Kriterium „dient dem vorübergehenden Aufenthalt“ finden wir wieder im Kommentar von Dr. jur. Lorenz Mainczyk zu § 3 unter Rn 9 (9, Aufl.). Ja, Mainczyk geht in seinem Kommentar noch weiter und sagt, daß unter kurzfristigem Aufenthalt auch gelegentliche behelfsmäßige Übernachtungen zu verstehen seien.

Im Klartext, Pächter deren Laube zwar mit einer effektiven Grundfläche von nur 24 m² dem BKleibng § 3 voll entsprechen, sollten sich quasi sich schon jetzt darauf einstellen, daß sie aufgrund des BFH-Urteils vom 24. Mai 2007 (Az II R 68/05) auf Grund des Kriteriums „vorübergehender Aufenthalt“ auf der Grundlage des vorzitierten Urteils des BFH zur Grundsteuer herangezogen werden müssen. Dieses Urteil ist für die Finanzverwaltung allein maßgeblich.
Wo ist in Anbetracht der neuen Sachlage da noch der viel gepriesene Sozialgedanke des BkleingG, und wo sind unsere Funktionäre, die ständig sich in vielen Veröffentlichungen rühmen, über den dem BkleingG zugrundeliegenden Sozialgedanken mit Argusaugen zu wachen?

In diesem Zusammenhang soll ein weiteres Beispiel aus der Praxis uns lehren, endlich unsere Volksvertreter und Funktionäre auf eine positive Änderung des BKleingG (durch unmißverständliche Durchführungsverordnung) mit dem Ziel hinzuwirken, daß der Sozialgedanke quasi in jedem Buchstaben des Gesetzestextes auch zum Ausdruck kommt und der Kleingärtner wirklich vor derartigen Belastungen zukünftig rechtswirksam geschützt wird.

Zusätzliches Beispiel aus der Praxis:

Eine Kleingärtnerin veräußert ihre Laube nach Aufgabe des Gartens an eine Nachfolgerin. Die Finanzbehörde erfährt davon und erhebt - man höre und staune - nunmehr eine Grunderwerbssteuer auf den Laubenverkauf. In dem Bescheid des Finanzamtes heißt es unter „4. Erläuterungen zur Steuerfestsetzung“: „Der Pächterwechsel bezüglich des Gebäudes auf fremden Grund und Boden unterliegt als Rechtsträgerwechsel der Grunderwerbssteuer gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. (Grunderwerbssteuergesetz – d. Red.). ..“

Auch hier drängt sich einem ungewollt bei eingehender Prüfung der Rechtslage die Frage auf: Wird wiederum nach Gutdünken verfahren oder sehen die Steuergesetze eine solche Vorgehensweise vor?
Zur objektiven, auf Fakten beruhenden Beurteilung sei hier aus dem Kommentar Pahlke/Franz zum GrEStG (3. Auflage) zu § 2, Rz 101 u. 104 zitiert:

„Rechtsvorgänge über solche Gebäude - auch über solche, die nach ihrem Verbringen auf ein Grundstück die Eigenschaft eines Scheinbestandteils (§ 95 I S. 1 BGB) erlangen - unterliegen daher nicht der GrEStG (BFH BStVl II 1998, S. 275; BFH/NV 2003, 818; ...)“

Unter Rn 104 heißt es : Dem Anwendungsbereich des „§ 2 III Nr. 2 unterliegen Gebäude, die als sog. Scheinbestandteile (§95 I BGB) nur zu einem vorübergehend Zweck mit dem Grund und Boden oder in Ausübung eines dinglichen Rechts mit dem Fremden Gr verbunden sind (zur Abgrenzung zu ´Gebäuden´, die die Scheinbestandteilseigenschaft ggf. erst noch erlangen, vgl. Rz 101. Ein solches Gebäude ist kein Bestandteil eines Grundstücks, es wird daher vom Eigentümer des Grundstücks nicht zu Eigentum erworben und kann wie eine bewegliche Sache veräußert werden (Rz 107).“

Unter Berücksichtigung des hier ausführlich beschriebenen Sachstandes gilt es, mit vereinten Kräften sich gegen solche Ausgeburten der finanziellen Belastungen von finanziell schwach gestellten Bürgern mit allen Mitteln - nach dem Motto „Wer zur Quelle will, muß bereit sein, gegen den Strom zu schwimmen“ - zu stellen. Unterbleibt dies, so wird der Kleingarten auf lange Sicht zu einer reinen Erholungsstätte nur für gutbetuchte Bürger. Der sozial Schwache kommt damit wieder einmal ins Hintertreffen. Ihm verbleibt schließlich nur die Grabelandpacht mit einjährigen Pflanzen und ohne Gemeinschaftseinrichtungen, Wege, Zäune und Aufbauten jeglicher Art.

Abschließend nun die Gretchenfragen, was ist die vertragliche Vereinbarung noch wert in Bezug auf Fortbestand als Kleingarten nach Ausstattung mit Ver- und Entsorgungseinrichtungen, wenn die Finanzverwaltung nach Abschluß der Erfassung aller der Grundsteuer B zu unterwerfenden Lauben den Rechnungshof darauf aufmerksam macht, daß die Kleingärten keine Kleingärten mehr sind, sondern nur noch Wohngärten und dementsprechend die Kommune verpflichtet ist, einen höheren Pachtzins zu fordern.

Wo ist der Schutz des BKleinG in der Grundsteuerbewertungsfrage, wenn das entscheidende Kriterium für die höchstrichterliche Rechtsprechung „der vorübergehende Aufenthalt“ in der Laube ist? Fazit auch hier wird die Finanzverwaltung im pflichtgemäßen Verfolg des BFH-Urteils nicht umhinkönnen, als alle Lauben einer Grundsteuerbewertung zu unterziehen, denn auch hier gilt noch der verfassungsmäßige Gleichbehandlungsgrundsatz für alle. Was für ein „Toilettenhäuschen“ mit einer Grundfläche von nur 8 m² gilt, gilt demnach auch für Baukörper, die unter dem Begriff Laube fallen.

zurück