Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Objektbezogener Bestandsschutz

Aus einem Offenen Brief des VDGN zu den Kleingartenproblemen in Berlin Charlottenburg


Unsere Zeitschrift hat mehrfach darüber berichtet: Bei Kleingärtnern in Berlin-Charlottenburg geht die Angst um: Denn der Vorstand und die Delegierten des Bezirksverbandes der Kleingärtner Berlin-Charlottenburg faßten im Jahr 2003 den Beschluß, einen Abrißfonds für sogenannte Minusparzellen zu bilden. Die Abrißkosten sollen für alle Lauben, die größer sind als 24m² , unabhängig von ihrem Entstehungszeitpunkt, veranschlagt werden. So soll für den Fall des Nutzerwechsels sichergestellt werden, daß der Rückbau auf 24m² von den Kleingärtnern finanziert werden kann, wobei der alte Pächter ein Drittel und der neue Pächter zwei Drittel übernehmen solle. Bei den geforderten Abrißkosten kommen zwischen 5000 und 25.000 Euro für den abgebenden Nutzer und die doppelten Summen für den neuen Pächter zusammen. Betroffen davon sind über 4000 von über 6000 Kleingärten in Charlottenburg.

Der VDGN hat sich der Interessen der Charlottenburger Kleingärtner angenommen, vor allem um sie über die bestehende Rechtslage aufzuklären. So wandte er sich am 17. Juni in einem Offenen Brief an die Teilnehmer der Delegiertenversammlung des Bezirksverbandes. Diese Versammlung wurde nach vier Stunden abgebrochen, ohne über den Umgang mit dem Problem der Rückbauforderungen beraten zu haben. Eine Fortsetzung der Versammlung wurde für den 31. August (nach Redaktionsschluß dieses Heftes) angesetzt. Der VDGN wandte sich erneut mit einem Offenen Brief an die Delegierten, den wir hier auszugsweise dokumentieren.

Sehr geehrte Vorstandsmitglieder, sehr geehrte Delegierte, liebe Kleingärtner,

wir möchten Ihnen als Schlußfolgerung aus unseren Informationen an die Charlottenburger Kleingärtner und aus dem Protokoll des 1. Teils der Delegiertenversammlung Beschlußentwürfe zum Bestandsschutz übergroßer Lauben vorschlagen und gleichzeitig mit Aussagen vom Gesetzgeber, bei Gericht anerkannter Rechtsexperten, Richtern, Ihrem Gesamtverband - dem BDG - sowie Vertretern Ihres Landes- und Bezirksverbandes begründen. Mit eigenen Behauptungen halten wir uns aus Gründen der Glaubwürdigkeit zurück.

Vorschlag für Beschlußentwürfe

Die Delegierten mögen beschließen, daß der Vorstand des Bezirksverbandes beauftragt wird:

Erstens: mit dem Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf zu vereinbaren, daß alle vor Inkrafttreten des Bundeskleingartengesetzes im Jahr 1983 rechtmäßig errichteten Lauben, die die Größe von 24 m² überschreiten und bis heute nicht erweitert wurden, nach § 18, Absatz 1 des BKleingG Bestandsschutz genießen. Dieser Bestandsschutz ist objektgebunden und besteht bei Pächterwechsel solange fort, bis die Laube nicht mehr aus bautechnischen Gründen genutzt werden kann.

Die Rechtmäßigkeit kann sich ergeben aus behördlicher Genehmigung, privatrechtlicher Zustimmung des Verpächters oder durch Duldung der zuständigen Behörde.

Zweitens: mit allen Pächtern, die diesen Bestandsschutz nach Unterlagen des Bezirksverbandes in Anspruch nehmen können, die Ratenzahlungsvereinbarungen für Reduzierungsmaßnahmen der Baulichkeiten aufzuheben und die eingezahlten Gelder verzinst zurückzuerstatten.

Drittens: Unterpachtverträge mit Pächtern, die Rückbauforderungen enthalten, auf ihre Rechtmäßigkeit zwischen Verpächter und Pächter zu prüfen und notfalls gerichtlich zu klären.

Begründung zu den Beschlußentwürfen

Bundeskleingartengesetz

§ 18 Überleitungsvorschriften für Lauben

(1) Vor Inkrafttreten dieses Gesetzes rechtmäßig errichtete Lauben, die die in § 3 Abs. 2 vorgesehene Größe überschreiten, können unverändert genutzt werden.

§ 20a Überleitungsregelungen aus Anlaß der Herstellung der Einheit Deutschlands

Ziffer 7, 1. Satz: Vor dem Wirksamwerden des Beitritts rechtmäßig errichtete Gartenlauben, die die in § 3 Abs. 2 vorgesehene Größe überschreiten, oder andere der kleingärtnerischen Nutzung dienende bauliche Anlagen können unverändert genutzt werden.

§ 18, Abs. 1 gilt für die alten Bundesländer, § 20 a Ziff. 7 für die neuen Bundesländer. Aussagen zu einem der Paragraphen treffen immer auch auf den anderen zu, bis auf das Inkrafttreten des Bundeskleingartengesetzes – in den alten Bundesländern 1983, in den neuen Bundesländern 1990.

Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, Praktiker-Kommentar, 9. Auflage, Seite235:

„ Der Bestandsschutz i. S. des Abs. 1 bezieht sich auf die bauliche Anlage. Er ist objektgebunden. Es kommt daher nicht darauf an, wer die bauliche Anlage errichtet hat. So kann beispielsweise der derzeitige Pächter die vom Vorgänger übernommene Laube, die der in § 3 Abs. 2 vorgeschriebenen Größe nicht entspricht, weiter nutzen. Denn die Laube ist vom Bestandsschutz gedeckt, wenn sie unter Beachtung der Rechtsvorschriften, also rechtmäßig errichtet worden oder zu irgendeinem (späteren) Zeitpunkt rechtmäßig geworden ist.“

Gerulf Stang, Bundeskleingartengesetz, Kommentar, 2., völlig überarbeitete und erweiterte Auflage, Seite 19:

„ Ähnlich wie § 18 BKleingG regelt § 20a Nr.7 BKleingG in den neuen Ländern den Bestandsschutz rechtmäßig errichteter Lauben, welche die in § 3 Abs. 2 BKleingG vorgesehene Größe von 24 m² Grundfläche überschreiten. Das einmal legal errichtete Bauwerk ist auch bei einer späteren Änderung der Sach- und Rechtslage in seinem Bestand geschützt, d. h. daß es weiter wie bisher genutzt werden darf.

Dieser Bestandsschutz bezieht sich auf die bauliche Anlage selbst. Er ist objekt-, nicht subjektbezogen. Es kommt daher nicht darauf an, wer die Anlage errichtet hat. Der Bestandsschutz erlischt auch nicht bei Pächterwechsel, sondern erst dann , wenn das Bauwerk nicht mehr vorhanden ist bzw. wenn reine Instandsetzungsmaßnahmen nicht mehr ausreichen, die Funktion des Bauwerks zu erhalten.“

Mitteilung des Deutschen Städtetages 46/91 vom 23.01.1991:

„Nr. 7 (gemeint ist Nr. 7 des § 20a ) stellt klar, daß rechtmäßig errichtete Gartenlauben, auch wenn sie die Höchstgrenze von 24 m² überschreiten, oder andere der kleingärtnerischen Nutzung dienende baulichen Anlagen (z. B. Gewächshäuser) unverändert genutzt werden können. Diese Regelung ergibt sich aus dem Bestandsschutz, der seinerseits auf Art. 14/1 Grundgesetz beruht. Das einmal legal errichtete Bauwerk ist auch bei einer späteren Änderung der Sach- und Rechtslage in seinem Bestand geschützt, d. h., daß es weiterhin wie bisher genutzt werden darf. Der Bestandsschutz bezieht sich auf die bauliche Anlage selbst. Er ist objekt- und nicht subjektbezogen. Es kommt daher auch nicht darauf an, wer die Anlage errichtet hat. Der Bestandsschutz erlischt daher nicht bereits bei einem Pächterwechsel, sondern erst dann, wenn Instandsetzungsmaßnahmen nicht mehr geeignet sind, die Funktion des Bauwerks zu erhalten.“...

Wesentliche Auszüge aus der Stellungnahme des Präsidiums des BDG vom 25.08.2003, veröffentlicht im „ Der Fachberater“ Nr. 3 vom August 2003, Seite 24/25:

„Im Kleingartenwesen in der Bundesrepublik Deutschland ist ein Streit über den Inhalt des Bestandsschutzes von Lauben mit einer Grundfläche von über 24 m² und anderen der kleingärtnerischen Nutzung dienenden baulichen Anlagen entbrannt.

Es gibt im wesentlichen zwei Meinungen:

1. Lauben und andere baulichen Anlagen können unverändert genutzt werden, solange ihre bauliche Substanz existent ist. Reparaturen, Verkleidungen u. a. werterhaltenden Maßnahmen beeinträchtigen den Bestandsschutz nicht, solange sie nicht in die statische Bausubstanz eingreifen. Selbst das völlig neue Aussehen einer Laube (z. B. nach einer Verkleidung mit Holz) ist unschädlich. Dieser auf das Objekt bezogene Bestandsschutz existiert unabhängig davon, wer die Laube errichtet hat und unabhängig von der Zahl der Pächter des betroffenen Kleingartens.

Der Zwischenpächter handelt rechtmäßig, wenn er die bestandsgeschützte Laube u. a. bauliche Anlagen nach Beendigung des Kleingartenpachtvertrages erneut verpachtet.
Dies wird immer dann der Fall sein, wenn der Kleingarten mit der bestandsgeschützten Laube u. a. baulichen Einrichtungen erneut verpachtet werden kann. Lediglich in den Fällen, in denen der Garten mangels Nachfrage oder aus anderen Gründen nicht mehr verpachtet werden kann bzw. soll (das ist z. B. dann der Fall, wenn der Verein die Fläche des Kleingartens zukünftig anderweitig nutzen will), kann der Zwischenpächter die Beräumung des Kleingartens von Baulichkeiten und Anpflanzungen verlangen. Diese Konstellation gilt aber für jeden Kleingarten unabhängig von der Frage, ob darauf bestandsgeschützte Lauben u. a. bauliche Anlagen bestehen oder nicht.

Die vorgenannte Auffassung entspricht der in den neuen Bundesländern und wohl auch in den meisten alten Bundesländern seit 1990 bzw. 1983 geübten Praxis. Daraus läßt sich die Tatsache erklären, daß sowohl in den alten ebenso wie in den neuen Bundesländern Lauben mit über 24 m² Grundfläche auch gegenwärtig existieren.

2. Eine gegenläufige Auffassung wird bisher dazu vom Rechtsanwalt des Landesverbandes Berlin der Gartenfreunde vertreten (das ist immer noch Herr Kuhnigk, der Verf.), der sich dabei auf Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, Praktiker-Kommentar, 8.Auflage, Verlagsgruppe Jehle Rehm, § 18 Randnummer (Rn) 4, sowie § 20 a Rn. 28a bezieht.
Diese Auffassung besagt, daß Lauben über 24 m² Grundfläche und andere der kleingärtnerischen Nutzung dienende bauliche Anlagen den Bestandsschutz verlieren, wenn der Unterpachtvertrag über den Kleingarten beendet sei. Mit Beendigung des Unterpachtvertrages sei zwingend die Vorschrift des § 3 Abs. 2 BKleingG zu beachten.

Verlange der Zwischenpächter vom abgebenden Pächter nicht den Rückbau der bestandsgeschützten Laube und andere bauliche Einrichtungen, verhalte er sich damit im Vertragsverhältnis zum Grundstückseigentümer vertragswidrig.

In letzter Konsequenz müsse deshalb der Zwischenpächter bei jedem Pächterwechsel gegen den abgebenden Pächter den Rückbau der bestandsgeschützten Laube und der anderen baulichen Einrichtungen durchsetzen und den Garten erneut nur dann verpachten, wenn er den Vorgaben des § 3 Abs. 2 BKleignG entspräche.

Hauptargument für diese Auffassung ist die Annahme, daß der Bestandsschutz nicht allein an das Objekt der Laube und anderer baulicher Anlagen, sondern personengebunden sei.

Dieser Auffassung kann jedoch nicht gefolgt werden. Das ergibt sich schon allein aus dem Gesetzestext der §§ 18 Abs. 1 und 20 a Nr. 7 BKleingG. Beide Paragraphen beziehen den Bestandsschutz allein auf das Objekt. Wenn der Gesetzgeber gewollt hätte, daß dieser objektbezogene Bestandsschutz mit Beendigung des Unterpachtvertrages „leerlaufen“ solle, dann hätte er es auch so geregelt. Dies hat er aber nicht getan, insbesondere hat er kein Verbot formuliert, das die weitere Nutzung bestandsgeschützter Lauben u. a baulicher Anlagen über das jeweils laufende Pachtverhältnis hinaus unmöglich macht.

Vorgenanntes gilt sowohl in den alten als auch in den neuen Bundesländern.“

Der Standpunkt des BDG stimmt vollinhaltlich mit den Informationen des VDGN überein!

Den „Fachberater“ des BDG erhalten alle Kolonievorsitzenden und trotzdem faßten sie zum gleichen Zeitpunkt des Jahres 2003 den Beschluß zur Bildung des Abrißfonds.

Noch immer halten Bezirks- und Landesverband an ihrer ungesetzlichen Handlungsweise fest. Eine Stellungnahme des Landesverbands Berlin zu der Stellungnahme des BDG wurde nicht veröffentlicht.

Tausende von Kleingärtnern haben aufgrund dieser ungesetzlichen Handlungsweise gelitten und haben finanzielle Verluste hinnehmen müssen.
Und der genannte Herr Rechtsanwalt vertritt noch immer Landes- und Bezirksverband und soll Sie weiterhin ebenso beraten wie jedes Verbandsmitglied.

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