Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Verbraucherschutz jetzt erst recht!

Der Gesetzgeber hat Wohnungseigentumsgesetz novelliert und das Nötige nicht getan

Von Eckhart Beleites, Dr. Klaus-Joachim Henkel, Andreas Otto, Dr. Wilhelm T. Schütz

I. Ein etwas in die Jahre gekommenes wichtiges Gesetz, das ein hohes Gut, das Wohnen, und mehr als fünf Millionen Familien betrifft, ist novelliert worden, das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aus dem Jahre 1951. In wenigen Wochen tritt die Novelle in Kraft. Wem bringt sie was? Wem nützt sie?
Zuerst ist die Novelle gut für die vielerorts wohldimensionierte Zunft der Rechtsanwälte. Das Streit- bzw. Klärungspotential wird durch die Novelle größer. Die Freiwillige Gerichtsbarkeit in Wohnungseigentumssachen ist abgeschafft worden. Jetzt muß auch das kleinste Problem, z.B. die Anfechtung eines Punktes aus einem Beschlußprotokoll einer Eigentümerversammlung, nach den Regeln der Zivilprozeßordnung vor ein ordentliches Gericht. Der Justiz nützt die WEG-Novelle auch: Sie wird höhere Gebühren einnehmen. Darauf hat das Bundesjustizministerium gegenüber dem Deutschen Bundestag ausdrücklich hingewiesen.

In jedem Falle ist die Novelle gut für Mehrheitseigentümer in Eigentümergemeinschaften. Bauträger und Wohnungsgesellschaften, die einen Teil ihrer Wohnungen verkauft haben, den größeren Teil aber noch oder dauerhaft im eigenen Eigentum halten, können ihre Interessen jetzt noch forscher durchsetzen.

Einige Verwalter gewinnen auch, vor allem diejenigen, die Anlagen mit Mehrheitseigentümern und überwiegend Kapitalanlegern verwalten. Sie werden einen geringeren Arbeitsaufwand und weniger Ärger haben mit der sog. Allstimmigkeit bei Grundsatzbeschlüssen, u.a. auch zu baulichen Veränderungen. Künftig müssen nicht mehr alle Wohnungseigentümer beabsichtigten Veränderungen zustimmen, es sei denn, ihre vitalen Interessen werden in unzumutbarer Weise beeinträchtigt.

Wo es Gewinner gibt, gibt es stets auch Verlierer: insbesondere die in der Regel selbstnutzenden Einzeleigentümer.

Besonders fatal sind die genannten zwei Gesetzesveränderungen, die sich in ihrer negativen Wirkung gegenseitig verstärken können: Die Einschränkung des Prinzips der Allstimmigkeit bei bestimmten Grundsatzbeschlüssen und der Wegfall der Freiwilligen Gerichtsbarkeit.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WETG) ist wohlbegründet der einzige Vereins-, Wirtschafts- bzw. Gesellschaftstyp, dem von Gesetzes wegen eine Auflösung verwehrt ist. Vereine, Personen- und Kapitalgesellschaften kommen und gehen (oftmals große wirtschaftliche Schäden für Dritte hinterlassend). Eine einmal begründete WETG bleibt bestehen, kann nicht insolvent werden - ein ganzes Immobilienleben lang.

Da liegt es in der Natur der Sache, daß der Willensbildung der Eigentümer bei der Bewirtschaftung des nicht unbeträchtlichen Eigentums und der jährlich volkswirtschaftlich außerordentlich beachtlichen Umsätze (Einnahmen und Ausgaben laut Wirtschaftsplan) sowie bei der Wahrung des sozialen Friedens die größte Aufmerksamkeit des Gesetzgebers gelten müßte.

Dem im Grundgesetz Art. 14 verbrieften Eigentumsschutz wäre es im Falle des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet, die Vorschriften für die Beschlußfassungen von Eigentümergemeinschaften so zu fassen, daß auch Minderheitsinteressen jederzeit gewahrt bleiben. Die bislang geltenden Regelungen für allstimmig zu fassende Beschlüsse hätten allenfalls durch Ausnahmen geändert werden sollen, wenn wirtschaftliche und soziale Interessen einzelner Wohnungseigentümer nicht betroffen sind und wenn durch destruktives Verhalten einzelner die Lage der WETG insgesamt negativ beeinflußt würde.

Auch die gesetzliche Verteilung der Stimmrechte während der Eigentümerversammlungen hätte diese Grundanforderung angepaßt werden sollen. Wenn ein Bauträger oder eine Wohnungsgesellschaft die erste Wohnung aus ihrem Bestand verkauft haben, sollte ihnen in der Eigentümerversammlung nur eine Stimme gehören. (In Einzelfällen ist das in Berlin und im Berliner Umland im Interesse der besseren Verkaufssituation praktiziert worden) Auch Mehrheitseigentümern sollten in einer WETG nur eine Stimme zustehen. Sie alle könnten dann niemanden mehr überstimmen und wären zu einer engen Kooperation mit den Einzeleigentümern gedrängt.
Der Gesetzgeber ist mit der WEG-Novelle einen entgegengesetzten Weg gegangen. Er hat erleichtert, Minderheiten stimmlos zu machen.
Die Verfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit mit ihrem Kernstück, dem Amtsermittlungsverfahren, waren eine relativ niedrige Hürde und eine bewährte Hilfe für den einzelnen Wohnungseigentümer, zu seinem Recht zu kommen, z.B. einen ihn benachteiligenden oder gegen das geltende Recht verstoßenden Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung anzufechten. Diese Möglichkeit hat ihm der Gesetzgeber genommen und ihm zugleich noch ein höheres finanzielles Prozeßkostenrisiko aufgebürdet, indem er die Rechtsstreitigkeiten von Wohnungseigentümern in die Verfahren der Zivilprozeßordnung überführt hat.

II. Wohnungseigentum ist ein wirtschaftlich und sozial hochzuschätzendes Gut. Es ist in der Mitte von Mietwohnung und Eigenheim das wichtigste Element zur dauerhaften Lösung der Wohnungsfrage. Deshalb verdient es gesellschaftliche Aufmerksamkeit und gedeihliche Rahmenbedingungen, einen starken Verbraucherschutz.

Wer eine Eigentumswohnung wählt, muß wissen, worauf er sich einläßt: Überwiegend erwirbt er partielle Nutzungsrechte, die er mit den anderen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft (laut Bundesgerichtshof eines „Verbandes“) teilt. Sein Eigentum beschränkt sich de facto auf die Innenausstattung einer Wohnung (sog. Sondereigentums) sowie anteilig nach Miteigentumsanteilen auf alle Teile des Gemeinschaftseigentums, auf Grundstück und Gebäude.

Der Grundkonstrukt des Wohnungseigentumsrechts, eine Synthese vereins- und gesellschafts- und wirtschaftsrechtlicher Elemente ist prinzipiell belastbar und auch zukunftsfähig. Der wiederholt vorgetragenen These, daß Wohnungseigentum wegen der derzeitigen Rahmenbedingungen an Attraktivität verloren hat, kann nur bedingt gefolgt werden, weil noch viele Möglichkeiten gesehen werden, die rechtlichen Bedingungen zu verändern.
Völlig unzureichend ist hingegen der Verbraucherschutz der selbstnutzenden und Einzeleigentümer, die für ihre Altersvorsorge in Wohnungseigentum investiert haben, insbesondere dann, wenn sie in ihrer WETG in der Unterzahl sind.

Obwohl seitens der Wohnungseigentümer und ihrer Interessenverbände alles getan werden muß, um den Gesetzgeber zu einem wirksamen Verbraucherschutz zu veranlassen, wird die WEG-Novelle in Kürze in Kraft treten und ihrer Wirkungen entfalten.

Damit gewinnen Streit- und Konfliktvermeidung oberste Priorität.

Vier Gruppen von Akteuren sind dabei besonders herausgefordert:
Zuerst die Wohnungseigentümer selbst. Sie sollten sich besser organisieren und solidarisieren. Sie sollten sich qualifizieren - rechtlich und betriebswirtschaftlich - und sie sollten sich bei ihren Verbänden unabhängigen Rechtsrat einholen, deren Rechtsdienstleistungen in Anspruch nehmen, damit sie den Alltagsproblemen einer WETG besser gewachsen sind und ihre Eigentümerrechte bewußter und kenntnisreicher auszuüben in der Lage sind. Ihre Befähigung muß wachsen, zur richtigen Willensbildung in ihrem Verband beitragen zu können.

Eine hohe Verantwortung tragen die Verwaltungsbeiräte, deren Funktion der Gesetzgeber leider darauf beschränkt hat, „den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben“ zu unterstützen. Wenngleich das selbstverständlich und richtig ist, sie ein konstruktiver Partner des Verwalters sein sollten, umfaßt ihre objektive Verantwortung viel mehr. Die Mitglieder von Beiräten sollten mehr betriebswirtschaftliche und juristische Kompetenz erlangen, um in allen Fragen, die die WEGT und ihre Immobilie betreffen, urteilsfähig zu sein, um weniger kundige Miteigentümer beraten und bei der Wahrnehmung ihrer Rechte und Pflichten unterstützen zu können. Wichtig ist, daß sie präventive Konfliktvermeidung betreiben.

Eine Hauptverantwortung trägt der Verwalter, dessen Funktion im § 27 des novellierten WEG nur verzerrt wiedergegeben wird. Dort heißt es, er hat „durchzuführen“, „zu sorgen“, „Maßnahmen zu treffen“, „zu verwalten“, „anzufordern“, „in Empfang zu nehmen“, „abzuführen“, „Ansprüche geltend zu machen“, „Erklärungen abzugeben“.

Erstens wäre festzuhalten: Der Verwalter ist Kopf und Hand der WETG. Er muß das Vertrauen möglichst aller Mitglieder des Verbandes genießen, sich dieses täglich neu erwerben. Er hat die unterschiedlichen Interessen, Denk- und Verhaltensweisen in gemeinsame Entscheidungen, die den gesetzlichen Vorgaben entsprechen, zu integrieren. Dabei hat er es mit uninteressierten und sehr interessierten, mit nichts und alles wissenden, mit selbstnutzenden und Kapital anlegenden, mit Mehrheits- und Minderheitseigentümern und schließlich auch mit den Mietern einer Wohnanlage zu tun. Da sollte kein Raum sein für irgendwelche Grabenkämpfe oder „Feindbilder“, für Arroganz untereinander. Alle müssen an einem Strang und in die richtige Richtung ziehen, denn Streit wird nicht nur teuer, er vergiftet die Atmosphäre und kann bis zum Verfall der Immobilie führen.

Zudem muß der Verwalter nicht nur sparsam, d.h. nach strengen wirtschaftlichen Kriterien mit den Mitteln der Gemeinschaft umgehen, er hat auch vorausschauend zu wirtschaften, instandzuhalten, energetisch zu sanieren und den Wert der Immobilie zu erhalten bzw. zu erhöhen, indem er entsprechend wohl begründete Entscheidungsvorschläge der WETG unterbreitet.

Ein guter Verwalter verfügt über außergewöhnliche soziale, betriebswirtschaftliche, juristische und bauwirtschaftliche Kompetenz bzw. kann sich auf entsprechend qualifizierte Partner stützen und bildet sich ständig fort. Gemessen wird er an der planmäßigen Realisierung der mit dem Wirtschaftsplan beschlossenen Maßnahmen, an der finanziellen Solidität der WETG, am guten Zustand der Immobilie und an dem Grad der Harmonie zwischen ihm und den Eigentümern.

Es gibt noch eine Gruppe von Akteuren, die durch die WEG-Novelle neu herausgefordert wird: die Notare. Jede Teilungserklärung wird von einem Notar beurkundet und mit ihr das Ausmaß des künftigen Konfliktpotentials einer WETG.

In der Beratungstätigkeit des VDGN werden immer wieder Konfliktfelder sichtbar, die ihre Ursachen in Mängeln der beurkundeten Teilungserklärungen haben, die vermeidbar gewesen wären, und die im Nachhinein schwer oder überhaupt nicht mehr zu entschärfen sind. Beispiele dafür sind u.a.: Es werden zwei Verwalter festgelegt, jeweils für verschiedene Aufgänge (!), es fehlen Festlegungen zur Aufteilung des Gemeinschaftseigentums wie Keller, Boden, Stellflächen, es werden Bauträgern und verkaufenden/teilenden Wohnungsunternehmen dauerhaft Rechte zugesprochen, die nur dem Verband zustehen. Die Notare müssen angehalten werden, diesen und weiteren Fragen, die sich aus dem WEG und der dazugehörenden Rechtsprechung ergeben, bei der Beurkundung von Dokumenten wie Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Kaufverträge, eine deutlich größere und sachkundigere Aufmerksamkeit zu widmen.

Der VDGN wird sich deshalb besonders für Konfliktvermeidungsstrategien im Wohnungseigentum sowie für die gezielte Fortbildung der Verwaltungsbeiräte, der Verwalter und der Notare engagieren.

III. Mit der Novelle zum WEG hat der Gesetzgeber die nächste Runde der gesellschaftlichen Auseinandersetzung um einen wirksamen Verbraucherschutz im Wohnungseigentum eröffnet.

Welches sind die Eckwerte eines solchen Verbraucherschutzes, die in das WEG integriert werden müssen?

1. Eine Eigentumswohnung muß risikoarm und weitestgehend störungsfrei erwerbbar sein. Das erfordert

- Gesetzliche Mindestanforderungen an eine Bau- und Leistungsbeschreibung
Bei einer Wohnungseigentumsanlage sind die Anforderungen einer Bau- und Leistungsbeschreibung wesentlich komplexer als beim Einfamilienhaus. Es gibt gemeinschaftliche Einrichtungen, die allen Wohnungs- und Teileigentümern dienen. In der Regel ist das einzige, was Erwerber einer Eigentumswohnung vorfinden, die Bau- und Leistungsbeschreibung. In der Regel werden Wohnungen verkauft, wenn sie noch nicht errichtet oder im Bau sind. Das hängt mit den Vorfinanzierungsleistungen der Bauträger zusammen, die das Kapital der künftigen Wohnungseigentümer benötigen. Aus der Sicht des Verbraucherschutzes ist eine weitgehend normierte Bau- und Leistungsbeschreibung auch für die Herstellung von Eigentumswohnungen erforderlich, die zum festen Bestandteil von Kaufverträgen wird. Der Käufer einer Eigentumswohnung muß Transparenz sowohl in Finanzierungs- wie auch in allen Baufragen erhalten. Kosten- und Rechtssicherheit sind zu erhöhen.

- Gesetzliche Mindestanforderungen an Teilungserklärungen für Eigentumswohnanlagen

Die §§ 2 ff. WEG bestimmen, in welcher Weise Sondereigentum gebildet werden kann. Mit Ausnahme des Umstandes, daß eine Abgeschlossenheitsbescheinigung in Form einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung vorliegen muß, gibt es keine weiteren gesetzlichen Anforderungen. Hinsichtlich der Abgeschlossenheitsbescheinigungen haben die 16 Bundesländer die Kompetenz erhalten, andere als - wie bisher - die Bauämter mit deren Erstellung zu bevollmächtigen. Hier wird besondere Aufmerksamkeit im Interesse der Wohnungserwerber erforderlich sein, die der VDGN den zu erwartenden Länderregelungen widmen wird. Die Praxis ist, daß ein Bauträger oder ein Wohnungsunternehmen eine vorhandene oder geplante Anlage in Einzelwohnungen (Sondereigentum) aufteilt und dazu nach eigenem Ermessen ein Vertragswerk schafft, welches dann für die Erwerber bindend ist.

Die Änderung einer Teilungserklärung zu einem späteren Zeitpunkt wird auch nach den neuen Regelungen des WEG kompliziert bleiben, obwohl die bisherige Allstimmigkeit im wesentlichen nicht mehr gilt. Oftmals werden Teilungserklärungen, weil es den Bauträger letztlich gar nicht interessiert, wie nach ihren Regeln später konfliktfrei gelebt werden kann, oberflächlich und flüchtig und nicht selten mit bedeutenden Abweichungen von den gesetzlichen Rechtsvorschriften erstellt. Den Interessen der Bauherren angepaßte weitgehende Rechte zur Änderung der baulichen Realisierung des Vorhabens und zur Umverteilung von Gemeinschaftseigentum berücksichtigen oftmals nicht die Interessen der einzelnen Wohnungseigentümer. Teilungserklärungen stellen oftmals eine Schwäche des Wohnungseigentumsrechts dar, die sich durch die gesamte Nutzungszeit durchzieht. Forderungen nach einem unabhängigen „TÜV“ für Teilungserklärungen fanden bisher noch kein Gehör beim Gesetzgeber.

- Gesetzliche Pflicht zur Übergabe sämtlicher Vertragsunterlagen an den Erwerber einer Eigentumswohnung vor Abschluß des Kaufvertrages, verbunden mit einem gesetzlichen Beratungsrecht vor dem Kauf und einem ausreichend befristeten Recht des Erwerbers zum Rücktritt von Bauträger- bzw. Kaufverträgen für Eigentumswohnungen.

In der Praxis wird ein komplizierter Bauträger- oder Kaufvertrag über den Erwerb einer Eigentumswohnung beim Notar verlesen. Der durchschnittliche Erwerber versteht von dem, was er da hört, wenig oder fast nichts. Beim Kauf einer Eigentumswohnung gelten aber wesentlich kompliziertere juristische Formulierungen, als dies beim Kauf eines Grundstücks, auf dem ein Einfamilienhaus errichtet werden soll oder sich bereits befindet, der Fall ist, der auch noch in der Regel umfangreicher ist.

Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist - sofern sie den Erfordernissen entspricht - in der Regel ebenfalls umfangreicher als bei einem Einfamilienhaus, weil eine Eigentumswohnanlage mit mehr technischen Details ausgestattet ist. Erfolgt der Erwerb einer Eigentumswohnung zu einem späteren Zeitpunkt (Zweiterwerb, Erbschaft, Ersteigerung u.a.), stehen dem Erwerber oftmals wenige oder keine Unterlagen zur Verfügung, die die WETG in der Vorzeit z.B. in Form von bindenden Beschlüssen gefaßt hat und die er „miterwirbt“, die er als Miteigentümer ohne Abstriche einzuhalten hat und die seine finanzielle Lage wesentlich beeinflussen können.

In der Praxis ist auch sehr oft festzustellen, daß Kaufverträge unter sehr großem Zeitdruck abgeschlossen werden sollen und dabei Methoden von „Drückerkolonnen“ angewandt werden. Das entspricht der Verkaufsstrategie von Bauträgern, die einen Interessenten „nicht von der Angel lassen wollen“. Fraglich bleibt, ob das kaufmännisch immer legitim ist. Dem Kaufinteressenten wird damit jedoch die Möglichkeit gründlicher Prüfung aller Vorteile und Risiken eingegrenzt. Insgesamt muß dazu festgestellt werden, daß der Käufer einer Eigentumswohnung nicht ausreichend über alle rechtsverbindlichen Verhältnisses unterrichtet wird.

Deshalb sollten zu Gunsten des Verbraucherschutzes folgende gesetzliche Schutzmechanismen geschaffen werden:

a) gesetzliche Pflicht zur Übergabe sämtlicher Vertragsunterlagen (Kaufvertragsentwurf, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Verwaltervertrag, Wirtschaftsplan und - sofern stattgefunden - die letzten drei Protokolle über Wohnungseigentümerversammlungen. Hinsichtlich der Protokolle dürfte die neu geschaffene Pflicht für Verwalter, eine fortlaufende Beschlußdokumentation zu führen, hilfreich sein.

b) Gesetzliche Beratungspflicht für den Erwerber von Eigentumswohnungen vor Vertragsabschluß. c) gesetzliches Recht zum Rücktritt vom Vertrag innerhalb von zwei Wochen nach Vertragsabschluß, wie in anderen Branchen bereits üblich.

c) Haftung des Notars für widerrechtliche Vertragsbestandteile.

- gesetzliche Sicherungs- und Kündigungsrechte des Erwerbers bei Leistungsstörungen

Leistungsstörungen beim Bau von Eigentumswohnanlagen sind nicht ungewöhnlich. Baumängel nehmen zu. Deshalb muß dem Erwerber einer Eigentumswohnung ein gesetzliches Zurückbehaltungsrecht in Höhe von einem Achtel der Vertragssumme bis zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums und in Höhe von einem Zwanzigstel der Vertragssumme bis zum Zeitpunkt der Verjährung für die Reklamation von Baumängeln zugestanden werden.
Ein weiteres Problem ist die Ausgestaltung des Zurückbehaltungsgesetzes oder von Aufrechnungsrechten. Der Verbraucher, der eine Eigentumswohnung erworben hat und Mängel am Gemeinschaftseigentum rügt, wird die Zahlung des vollen Kaufpreises zurückhalten wollen, bis die Mängel beseitigt sind. In der Praxis wird häufig gestritten, in welchem Umfang ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden kann. Bislang behilft sich die Rechtsprechung mit teilweise uneinheitlicher Haltung zu diesem Problem.

Schwierig ist beispielsweise die Lage, wenn ein Teil der Wohnungskäufer gegenüber dem Bauträger alles bezahlt hat, weil das Sondereigentum ohne sichtbare Mängel abgenommen wurde, ein anderer Teil wegen noch vorhandener Mängel am Gemeinschaftseigentum Zahlungen zurückhält. Dem Bauträger steht eine gespaltene WETG gegenüber, was er ausnutzen kann. So muß es im genannten Fall möglich sein, den verbleibenden Wohnungseigentümern, die begründet noch nicht vollständig gezahlt haben, ein so wirksames Druckmittel namens des Verbandes in die Hand zu geben, daß der Bauträger bewegt werden kann, den Mangel zu beseitigen.

Rechtstechnisch ist das aus dem Gesichtspunkt des actio pro socio möglich. Gleichermaßen kompliziert ist die Lage für eine WETG, wenn der Bauträger vor Fertigstellung Konkurs anmeldet und ein Teil der Wohnungseigentümer die volle Kaufsumme bezahlt, ein anderer Teil Geld zurückgehalten hat. Dann entsteht oftmals nicht nur Streit mit dem Insolvenzverwalter (sofern es einen gibt) sondern auch zwischen den Eigentümern über die anteiligen Zahlungsverpflichtungen zur Fertigstellung des gemeinsamen Wohnobjekts. Innerhalb einer notwendigen grundlegenden Reform der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen ist es auch erforderlich, die Grundbucheintragungsrechte von Erwerbern zu stärken, um ihnen ihr Wohnungseigentum und ihre Rechte innerhalb von WETG zu sichern.
Die gesetzliche Normierung der genannten Probleme würde wesentlich mehr Sicherheit für Wohnungseigentümer schaffen. Der Schutz des Erwerbers einer Eigentumswohnung gegenüber einem unredlichen Bauträger muß durch ein gesetzliches außerordentliches Kündigungsrecht aus wichtigem Grund verstärkt werden, z.B. bei Kenntnis von unerlaubten Handlungen oder bei unzumutbarer Belastung des vertraglichen Vertrauensverhältnisses.

- einen gesetzlichen Schutz des Erwerbers bei Insolvenz des Bauträgers

Die Insolvenz eines Bauträgers im Zusammenhang mit Wohnungseigentumsanlagen ist in der Regel von gravierender Auswirkung. Selbst wenn eine mitfinanzierende Bank unter Berücksichtigung der Makler- und Bauträgerverordnung verpflichtet ist, erhaltene Anzahlungen zurückzuleisten, so entstehen dem Erwerber dennoch erhebliche Nachteile, für die er nicht verantwortlich ist. Zum einen hat er Zinsverluste, gegebenenfalls ist ein Disagio verloren, er muß unter Umständen Vorfälligkeitsentschädigung zahlen u.a.
Selbst für den Falle, daß der Wohnungserwerb ohne Bankkredite erfolgt, gibt es erhebliche Risiken für den Käufer. In der Praxis steht eine begonnene Baumaßnahme über Monate still, weil Insolvenzverfahren eine erhebliche Zeit erfordern. Kann ein Insolvenzverwalter keine Finanzierung auflegen, um die Baumaßnahme fortzuführen, fehlt ein geeigneter Mechanismus, der die Wohnungseigentümer in die Lage versetzt, notfalls schnell über eigene Finanzierungen das Gesamtobjekt zu erstellen. Im Falle der Bauträgerinsolvenz müssen die Bauherren (Erwerber) - und das in ihrer Gesamtheit - nahezu unüberwindbare Hürden nehmen, um tatsächlich eine bauliche Maßnahme zu Ende zu führen. Es gibt kaum wirkungsvolle gesetzliche Hilfsmittel. Diese werden gefordert, speziell

- ein außerordentliches Kündigungsrecht des Erwerbers bei Kenntniserlangung von einer Insolvenz oder drohenden Insolvenz des Bauträgers, verbunden mit hohen Rückforderungsrechten für geleistete Zahlungen

- Pflichtversicherung für Bauträger gegen Insolvenz

- der Schutz der Guthaben der WETG vor dem Zugriff der Globalbank des Bauträgers bei dessen Insolvenz oder Dritten

2. Eine Eigentumswohnung muß weitgehend störungsfrei nutzbar und zu bewirtschaften sein.

Das erfordert:

- gesetzliche Mindestanforderungen an die Verwaltung

Derzeit sind an die Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen keine besonderen Anforderungen gestellt. Das führt dazu, daß Wohnungseigentümer häufig durch unzureichend qualifizierte Verwalter finanzielle Verluste erleiden und die Substanz der Anlagen ungenügend erhalten wird. Folgende Mindestanforderungen an Verwaltungen von mehr als 20 Wohnungseinheiten gesetzlich festgelegt werden:

+ Ausbildungs- und Prüfvorschriften für Verwalter, Berufsbefähigungsnachweis, zumindest in Form einer IHK-Prüfung

+ Nachweis einer mindestens fünfjährigen erfolgreichen betriebs- oder bauwirtschaftlich verantwortlichen Tätigkeit vor Aufnahme einer Verwaltertätigkeit

+ Formulierung eines gesetzlichen Neutralitätsgebots für Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern

+Begrenzung des Vertragszeitraumes eines Verwaltervertrages generell auf drei Jahre mit der Option einer Verlängerung um zwei Jahre.

+ Pflicht zur Wahl von Verwaltungsbeiräten zwischen zwei und fünf Mitgliedern ab einer WETG-Größe von zehn Einheiten und Ausstattung der Beiräte mit weitreichenden Kontrollrechten und -pflichten gegenüber dem Verwalter bei angemessener Vergütung. Haftungsregeln für Beiräte sind zu erlassen.

+ verbindliche Rechte für Verwaltungsbeiräte bei der Festlegung von Tagesordnungen für Eigentümerversammlungen und Verwalterpflicht, Tagesordnungsvorschläge von Einzelwohnungseigentümern in der Regel zu beachten

+ Pflicht zur Bildung einer Instandsetzungsrücklage in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes des Anlagevermögens zum Zeitwert nach Maßgabe von Beschlüssen der WETG

+ Begrenzung der finanziellen Alleinverfügungsgewalt des Verwalters auf einen bestimmten Prozentsatz des jährlichen Wirtschaftsplanes
+ Stärkung der Rechte der WETG bei der Verwaltung ihrer finanziellen Mittel, insbesondere ihre Einsichtsrechte gegenüber ihrer Konto führenden Banken

+ Gesetzliche Definition der Vertretungsrechte für Verwalter innerhalb der WETG und gegenüber Dritten.

- eine gesetzliche Beschränkung der Stimmrechte von Bauträgern bzw. Verkäufern von Eigentumswohnungen sowie für Mehrfach-Wohnungseigentümer innerhalb einer WETG

Jeder Sondereigentümer kann an seinem Sondereigentum Mängel rügen und diesbezügliche Ansprüche gegenüber dem Verkäufer geltend machen. Er kann das jedoch allein nicht uneingeschränkt bezogen auf das Gemeinschaftseigentum. In den meisten Fällen ist eine Beschlußfassung der WETG erforderlich, die von Mehrheitseigentümern, u.a. Bauträgern, verhindert werden kann. Eine Durchsetzung von berechtigten Mängelanzeigen ist deshalb derzeit sehr kompliziert und zeitraubend. Deshalb ist zur Vermeidung von Interessenkollisionen das Stimmrecht des Bauträgers mit der ersten Beurkundung eines Kaufvertrages für eine Eigentumswohnung einer Anlage gesetzlich auf eine Stimme zu begrenzen, mindestens jedoch auf jeweils nicht mehr als die Summe der Stimmen der Einzeleigentümer. Zur Vermeidung von Blockadesituationen sollte auch das Stimmrecht von Mehrfachwohnungseigentümern innerhalb einer WETG eine Stimme begrenzt werden.

- die Stärkung der Rechtspersönlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft als kostentragendes Verwaltungsorgan einer Wohnungseigentumsanlage
Die soziale und wirtschaftliche Stärke einer WETG entscheidet über den Zustand und damit über die Attraktivität und den Wert einer Wohnungseigentümeranlage. Die WETG muß rechtlich in die Lage gesetzt werden, dieser Anforderung optimal gerecht werden zu können.
Dazu

+ sollten WETG einen Status nach dem Handelsrecht erhalten und einer amtlichen Registrierungspflicht unterliegen

+ sollte für WETG der Status der Rechts- und Geschäftsfähigkeit, wie er vom BGH bereits 2005 festgestellt wurde, ausgestaltet werden, einschließlich der Kredit- und Förderfähigkeit erhalten und insoweit Wohnungsbaugesellschaften, Wohnungsgenossenschaften und Eigentümern von Einfamilienhäusern gleichgestellt werden

+ sollten die Vorschriften für Banken und Sparkassen zur Führung von WETG-Konten normiert werden

+ sollte eine gesetzliche Versicherungspflicht für Wohnungseigentümer zur Risikoabsicherung, insbesondere im Zusammenhang mit der gesamtschuldnerischen Haftung eingeführt werden

+ sollten Großanlagen teilbar bzw. in andere handelsrechtliche Formen überführbar sein.

- die Verbesserung des Verbraucherschutzes in amtlichen Versteigerungsverfahren in Fällen des Wohnungseigentums

Verfahren zur Versteigerung von Wohnungseigentum insolventer Eigentümer sind langwierig und beinhalten. sowohl für die davon unmittelbar betroffenen WETG als auch für Erwerber große Risiken. Jahrelange Verfahrenszeiträume beeinträchtigen die Immobilie selbst und haben wirtschaftliche Ausfälle für die Wohnungseigentümer der betreffenden Anlage. Die einem Versteigerungsverfahren zugrundeliegenden Unterlagen bei Gericht sind oftmals oberflächlich, nur auf bestimmte Details bezogen und wenig aussagekräftig. In der Regel fehlen Aussagen zur finanziellen Lage einer WETG, in der die Versteigerungsimmobilie liegt. Die bisher übliche Verfahrensweise der Gerichte dient ausschließlich dem schnellen Verkauf und bedient eine „Schnäppchenideologie“. Schutzbedürfnisse der Erwerber werden kaum beachtet.

Deshalb ist es erforderlich, daß

+ Versteigerungsverfahren bei den Gerichten beschleunigt und unter Gesichtspunkten wirtschaftlicher Auswirkungen auf die WETG normiert werden

+ die von Gerichten in Auftrag gegebenen Wertgutachten zu Eigentumswohnungen in ihrer Aussagestruktur verbessert und aktuell zum Versteigerungstermin erstellt werden (Gültigkeitsdauer maximal sechs Monate). Aussagen wie „Objekt konnte nur von außen besichtigt werden“ oder „wie Nachbarn erklärten“ begründen keine Festlegung des Zeitwerts durch den Gutachter. Wertgutachten für eine zu versteigernde Eigentumswohnung dürfen sich nicht auf die Wohnung selbst beschränken, sondern haben den Bauzustand bzw. Zeitwert des gesamten Wohnobjekts, in dem die Wohnung ein immanenter Bestandteil (auch Kostenbestandteil) ist, zu berücksichtigen. Das erfordert ein grundlegend anderes Herangehen durch Gutachter und Gerichte.

+ den Versteigerungsunterlagen gesetzlich vorgeschrieben Angaben des Verwalters zur Finanzsituation und zu Beschlüssen der WETG, aus denen sich für einen Wohnungsersteigerer konkrete Forderungen für künftige finanzielle Aufwendungen ergeben, beiliegen. Die im § 24 des WEG vorgeschriebene Beschlußdokumentation der Verwalter muß zu den Versteigerungsunterlagen gehören.

+ zu Versteigerungsverfahren sollte der Verwalter von Amts wegen hinzugezogen werden, um konkrete und insbesondere aktuelle Auskünfte zu geben. Die Kosten dafür sind aus den Kosten des Verfahrens zu begleichen.
Der VDGN wird um eine noch größere Solidarität und Geschlossenheit der Wohnungseigentümer werben und seine Forderungen im Interesse seiner Mitglieder nachhaltig gegenüber der Politik vertreten.

+ Verbraucherschutz für Wohnungseigentümer - jetzt erst recht!

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