Verband Deutscher Grundstücksnutzer

„Im Interesse des sozialen Friedens Bewährtes fortsetzen“

Wie Kommunen mit Garagen auf ihrem Grund und Boden umgehen. Zu den Ergebnissen von VDGN-Umfragen


Was wird mit den Garagen geschehen, die DDR-Bürger vor dem 3. Oktober 1990 auf Arealen errichtet hatten, welche seit diesem Stichtag als „fremder Grund und Boden“ firmieren? Diese Frage wurde im Jahr 2006 öffentlich wesentlich ausführlicher diskutiert als in den Jahren davor. Das hatte einen starken Grund: Denn nur noch bis zum 31. Dezember 2006 lief die Investitionsschutzfrist, in der dem Garageneigentümer eine Entschädigung zum Zeitwert der Garage zustand für den Fall, der Grundstückseigentümer kündigt den Nutzungsvertrag. Sollte es nun zu einer massenhaften Enteignung der Garageneigentümer kommen, da ja laut dem Schuldrechtsanpassungsgesetz das Eigentum an der Garage dem Grundstückseigentümer in jedem Falle zukommt, da ein solcher Vertrag sein Ende findet? Es gab Stimmen, die den Garageneigentümern suggerierten mit dem Wegfall der Entschädigung zum Zeitwert sei jegliche Entschädigung passé, ganz gleich, was mit den Garagen fürderhin geschehe. 

Wer an diesem Bild malte, bewegte sich allerdings jenseits der Realität. Die Rechtslage sieht nämlich so aus, daß es weiterhin eine Entschädigungspflicht gibt – und zwar immer dann, wenn die Bebauung durch Garagen einen höheren Verkehrswert des Grundstücks bewirkt als ohne eine solche Bebauung. Das heißt: Wenn ein Grundstückseigentümer es versuchen sollte, sich einzelne Garagen oder ganze Garagenkomplexe per Kündigung unter den Nagel zu reißen, um die Garagen dann selbst zu vermieten, kämen auf ihn Entschädigungsforderungen der bisherigen Garageneigentümer zu. Und die können dann durchaus höher ausfallen als bei einer Entschädigung zum Zeitwert von Garagen, die ja oft vor 30 und mehr Jahren errichtet worden sind. Und daß die Bebauung solcher Grundstücke mit Garagen ihren Verkehrswert erhöht, zeigte im Jahr 2006 ein Blick auf die Ergebnisse ostdeutscher Grundstücksauktionen. Sämtliche angebotenen Garagengrundstücke mit Nutzungsverhältnissen auf der Grundlage des Schuldrechtsanpassungsgesetzes fanden Käufer, und sie erzielten Preise, die beim Drei- bis Fünffachen der Mindestgebote lagen, die sich an aktuellen Bodenrichtwerten ohne Garagen orientieren.

Wenn Vernunft in die Debatte eingezogen ist und sich bei Garageneigentümern statt Resignation bessere Kenntnis ihrer rechtlichen Position verbreitet hat, darf dem VDGN gewiß ein nicht unbeträchtlicher Anteil daran zugeschrieben werden. Seine Ratgeberhefte „Garageneigentum in Gefahr – was tun? und „Die Chancen nutzen – was Garageneigentümer auch nach dem 1. Januar 2007 erreichen können“ kamen in hohen Auflagen unter die Leute. Landauf und landab beantworteten VDGN-Fachleute bei Telefonforen von Zeitungen, in Rundfunk und Fernsehen Fragen zu diesem Thema.

Entscheidend für den Fortgang der Dinge ist allerdings, was in den ostdeutschen Kommunen geschieht. Denn die meisten der besagten Garagen stehen auf Flächen, die Eigentum von Städten und Gemeinden sind. Der VDGN hat sich deshalb intensiv um Kontakte zu Städten und Gemeinden bemüht. So schrieb der Verband mehrmals rund 150 Kommunen an, um zu erfahren, wie sie mit den Garageneigentümern umzugehen gedenken. Das Bild, das sich aus den Antworten – bei einer übrigens mit ca. 80 Prozent hohen Quote von Reaktionen – und der fortlaufenden Analyse von Medienveröffentlichungen ergibt, ist fast durchweg freundlich.

So liegen zahlreiche Meldungen darüber vor, daß Stadt- und Gemeinderäte Beschlüsse für einen längerfristigen Bestandsschutz der Garagen gefaßt haben. Das heißt: Die Kommunen verzichten für eine bestimmte Frist auf das Recht zur Kündigung der Vertragsverhältnisse – zum Beispiel bis zum Ablauf des Jahres 2019 wie in Weißwasser oder bis zum Ablauf des Jahres 2016 wie in Suhl. Oft wurden dazu die Garagenstandorte einer Analyse unterzogen und individuell bewertet. Daraus resultieren dann in Ausnahmefällen kürzere Bestandsschutzfristen, weil die Kommune eine anderweitige Nutzung vorgesehen hat. Außerdem behalten sich die Städte und Gemeinden verständlicherweise eine Kündigungsmöglichkeit vor, wenn das zur Beseitigung von Gefahren und Mißständen oder auch Schandflecken im Ortsbild nötig ist.

Durchaus als Vorreiter dieser Entwicklung eines vernünftigen Umgangs mit dem Garageneigentum auf fremdem Grund und Boden bezeichnet werden können die brandenburgischen Städte Eberswalde und Strausberg sowie das thüringische Mühlhausen. Die Stadtverordnetenversammlung von Eberswalde hatte schon am 25. März 2004 den Beschluß gefaßt, bei Garagengrundstücken bis zum 31. Dezember 2019 „einseitig auf vertragliche und gesetzliche Rechte zur ordentlichen Kündigung von Verträgen im Sinne von § 1 Abs 1 Nr.1 des Schuldrechtsanpassungsgesetzes“ zu verzichten. Noch einen Schritt weiter war man in Strausberg gegangen, wo die Stadt eine Verlängerung der Investitionsschutzfrist und den Kündigungsverzicht gegenüber Garageneigentümern bis zum 31. Dezember 2015 vertraglich garantiert. Mühlhausen bot seinen Garageneigentümern 2004 gar eine Verlängerung der Investitionsschutzfrist um 15 Jahre an. „Von diesem Angebot haben die Garagenbesitzer reichlich Gebrauch gemacht“, heißt im Schreiben der Stadt an den VDGN. Vertragliche Vereinbarungen wie in Strausberg und Mühlhausen sind ganz klar die beste Variante, weil ja Verträge ganz unabhängig von eventuellen Stimmungswechseln in Kommunalparlamenten zu erfüllen sind.

Die Gründe dafür, daß Kommunen an einem Weiterbestehen der bisherigen Vertragsverhältnisse interessiert sind, lassen sich gut nachvollziehen. So schreibt der Bürgermeister der Stadt Genthin in Sachsen-Anhalt in seiner Antwort an den VDGN, daß man im Interesse des „sozialen Friedens“ Bewährtes fortsetzen wolle. Neben diesem politischen Motiv gibt es selbstverständlich auch handfeste materielle Gründe. So würde es viele Kommunen schlicht überfordern, brächten sie per Vertragskündigung die Garagen in ihr Eigentum. Denn damit gingen plötzlich auch alle Pflichten zur Erhaltung und Sicherung dieses Eigentums an die Kommunen über. Es entstünde ein hoher Verwaltungsaufwand nicht zuletzt dafür, die Mieten und Pachten einzutreiben, worum sich jetzt sehr oft funktionierende Garagengemeinschaften und -vereine kümmern.

Außerdem haben die Kommunen - wie schon 2004 die Stadt Eberswalde – erkannt, daß bei einer Weitervermietung der Garagen hohe Entschädigungszahlungen zu leisten (Verkehrswerterhöhung) und bei einem Abbruch 50 Prozent der Kosten dafür zu übernehmen wären.

Werden die Kommunen aber nicht versuchen, jetzt höhere Einnahmen zu erzielen, indem sie von den Garageneigentümern höhere Nutzungsentgelte verlangen? Auszuschließen ist das selbstverständlich nicht. Die dem VDGN vorliegenden Informationen bieten derzeit allerdings keine Anhaltspunkte für eine insgesamt bedrohliche Entwicklung. Aus nur wenigen der Antworten von Kommunen an den VDGN geht hervor, daß derartiges geplant ist – und wenn ja, dann in moderater Weise. Die sächsische Stadt Weißwasser zum Beispiel betont sogar: „Eine Erhöhung des derzeitigen Nutzungsentgeltes ist in der nächsten Zeit nicht beabsichtigt. Das Nutzungsentgelt ist gestaffelt nach der Lage der Garagenstandorte (Innenbereich 60,00 Euro/Jahr, Außenbereich: 30,00 Euro/Jahr).“ Ähnliches ist aus Rudolstadt zu lesen: „Die Garagennutzungsgebühr ist seit Jahren gleichbleibend hoch. An eine Erhöhung der Gebühr ist auch im Rahmen der Haushaltsplanung 2007 nicht gedacht.“

Und der Bürgermeister von Mittweida in Sachsen informierte schon im April 2006 per Amtsblatt seine Bürgerinnen und Bürger: „ Es ist auch nicht beabsichtigt, den Auslauf der Schutzfristen zu nutzen, um so auf einfache Weise eine Erhöhung des zu zahlenden Nutzungsentgeltes durchzusetzen. Aus Gründen des Auslaufs von Schutzfristen wird es keine Erhöhung von Nutzungsentgelten geben. Allerdings ist nicht auszuschließen, daß im Laufe der Zeit entsprechend der gestiegenen Kosten Anpassungen in vertretbarem Maße und entsprechend der Ortsüblichkeit erfolgen können.“

Doch wie gesagt: Auszuschließen sind Versuche, mehr Geld aus den Garagengrundstücken zu ziehen nicht. Im Fall der Fälle ist es dann angezeigt, kompetente fachliche Beratung zu suchen. Das gilt selbstverständlich ebenso, falls doch eine Kündigung des Nutzungsvertrages ins Haus flattert und um die Entschädigung zu streiten ist. Und es ist angeraten, Rat einzuholen, wenn ein Kauf des Garagengrundstückes beabsichtigt sein sollte.

Der VDGN hat bei den Kommunen übrigens auch zu diesem Thema nachgefragt, wobei sich ein gemischtes Bild ergab. In Eberswalde zum Beispiel ging die Stadtverwaltung die Sache sehr ernsthaft an, ermittelte Verkehrswerte und führte vorbereitende Gespräche mit Garageneingentümern. Doch: „Hierbei stellte sich heraus, daß nicht so sehr die Kaufpreise ein Hemmnis für den Flächenerwerb darstellten, sondern vielmehr der Umstand, daß die Garageneigentümer eines Komplexes einen Verein gründen oder aber Miteigenmtümer zumindestens der Funktionalflächen (Zufahrts- und Wegebereiche) werden müßten. Insbesondere die auf dieser Basis anfallenden Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten für das zukünftige Vereins- bzw. Gemeinschaftsgrundstück war für die Vertreter der Garageneigentümer maßgeblich, von den Erwerbsgedanken grundlegend Abstand zu nehmen. Ebenfalls war mit Blick auf die Nutzungsentgelte, die im Vergleich zu anderen Gemeinden im Umland sehr moderat ausfallen und sich an die Ortsüblichkeit anlehnen, ein Flächenerwerb für viele Garageneigentümer nicht mehr lukrativ, so daß die ablehnende Erwerbshaltung bei der Stadtverwaltung durchaus auf Verständnis gestoßen ist.“ Im Umkehrschluß läßt sich aber auch feststellen: Gut funtionierende, beim Amtsgericht eingetragene Garagenvereine haben hier eine bessere Ausgangsposition und sehr eher zu einem Grundstückserwerb bereit.

Sehr ähnlich wie sein Eberswalder Amtskollege äußerte sich zu diesem Problem der Bürgermeister der brandenburgischen Kommune Guben. Eine Reihe anderer Städte erklärt sich grundsätzlich zum Verkauf von Garagengrundstücken oder auch zum Abschluß bereit bzw. prüft die Möglichkeit, Erbaupachtverträge abzuschließen. Selten ist hier eine grundsätzliche Ablehnung wie zum Beispiel in Rudolstadt. Auf der anderen Seite wiederum werden Beispiele für den Verkauf von Grundstücken an Garageneigentümer genannt – so aus Weißwasser, wo zwei Garagenvereine Grundstücke erwarben, zum Preis von 7,50 Euro pro Quadratmeter zuzüglich Notar- und Vermessungskosten.

Was aber ist, wenn Garagen – aus welchen Gründen auch immer – den Besitzer wechseln sollen und der „Verkäufer“ vom „Käufer“eine bestimmte Summe haben will ? Bei strenger Auslegung des Schuldrechtsanpssungsgesetzes ist ein solches Geschäft nicht möglich.. Denn mit der Beendigung des Nutzungsvertrages aus DDR-Zeiten fällt ja das Eigentum an der Garage dem Grundstückseigentümer zu. Die Kommunen, so läßt sich aus den Antworten schließen, nutzen hier überwiegend einen „Schleichweg“, den ihnen das Bundesjustizministerium mit einem Merkblatt zum Abschluß „Dreiseitiger Verträge“ gewiesen hat. Dabei tritt der „Käufer“ der Garage für deren „Verkäufer“ in den unaufgelösten Vertrag aus DDR-Zeiten ein. Die Zweifel, ob diese Praxis juristisch „wasserdicht“ ist, sind nicht unerheblich. Es gibt schon Urteile von Gerichten, die diesen Weg verneinen. Doch den Kommunen erscheint er offensichtlich als der derzeitig einzig gangbare Weg, mit der Problematik umzugehen, daß Garagen - aus den unterschiedlichsten Gründen - von ihren bisherigen Eigentümern aufgegeben werden. Ohne die Praxis der „dreiseitigen Verträge“ gäbe es sicherlich erheblich mehr Leerstände bei Garagen.

Alles in allem zeigen die Verhaltensweisen der Kommunen: Die befürchtet Welle der Kündigung von Verträgen und des Abrisses von Garagen ist nicht in Sicht. Das heißt auch: Die Garagen auf fremdem Grund und Boden, wie sie in der DDR erreichtet wurden, sind durchaus kein Auslaufmodell. Das Leben regelt die Dinge wohl doch etwas anders, als die Verfasser des Schuldrechtsanpssungsgesetzes sich das ursprünglich dachten. Und es ist immer gut, den Realitäten ins Auge zu sehen.

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