Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Objektgebunden oder personengebunden?

In jeder Gartenlaube stecken Geld, in der Regel als Lohn oder Gehalt mühsam erworben, viele Stunden Freizeit und jede Menge Herzblut. Eine Laube zurückzubauen oder gar abzureißen, bevor sie physisch verschlissen ist, bedeutet nicht nur die Vernichtung materieller Werte, sondern stets auch einen Eingriff in die Eigentümer- und Persönlichkeitsrechte ihrer Erbauer. Leider sind solche Eingriffe noch immer gängige Praxis und damit gibt es ausreichend Anlaß für das Thema dieses Beitrages und für die Verteidigung des Bestandsschutzes. Der Bestandsschutz für Gartenlauben, vom Gesetzgeber in eindeutiger Weise im Interesse des sozialen Friedens für die alten wie für die neuen Bundesländer geschaffen, ist in den letzten Jahren arg gebeutelt worden.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat ihn in einer wichtigen Frage höchstrichterlich schlicht außer Kraft gesetzt, und ein einflußreicher Kommentator des Bundeskleingartengesetzes (BkleingG) hat den Bestandsschutz bejaht, dann verneint, danach erneut bejaht, ohne die Verneinung zu widerrufen, so daß den Gerichten, die diesen Kommentator gern zitieren, derzeit zwei Expertenmeinungen gleichwertig zur Verfügung stehen.

Laut BGH-Urteilen vom 24. Juli 2003 (III ZR 203/02) und vom 18. März 2004 (III ZR 246/03) kann eine Anlage nicht mehr als Kleingartenanlage angesehen werden, wenn u.a. mehr als ein Drittel der Lauben eine solche Größe und Ausstattung haben, die zu einer regelmäßigen Wohnnutzung, z.B. an den Wochenenden, geeignet sind. Dies unabhängig von der tatsächlichen Nutzung und einem nach dem Grundgesetz und durch ständige Rechtsprechung gefestigtem Bestandsschutz. So spielt zum Nachteil der Kleingärtner der Bestandsschutz nach § 18 (für alte Bundesländer) bzw. § 20a (für neue Bundesländer) BKleingG in der Bewertung einer Anlage als Kleingarten- oder als Erholungsgrundstücksanlage keine Rolle mehr.

In zwei ZDF-Sendungen - vom 2. August 2006 und 6. August 2006 - wurden die Nöte der Kleingärtner in der Kleingartenanlage „Jungfernheide“ in Berlin-Charlottenburg zur Sprache gebracht. Der Bodeneigentümer - der Senat von Berlin -, vertreten durch das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf, und der Zwischenpächter fordern von den meist schon betagten und finanziell keineswegs zu den Gutbetuchten gehörenden Kleingärtnern als Eigentümer von bestandsgeschützten übergroßen Lauben den sofortigen Rückbau aller Lauben auf 24 m² oder bei Nichtrückbau einen späteren ersatzlosen Abriß. Für einen solchen späteren Abriß wird die Zahlung der bei Nutzerwechsel entstehenden Abrißkosten , die mehrere Tausend Euro betragen können, in Vorleistung gefordert. Ungeachtet dessen, daß es sich bei diesen seit Jahrzehnten existierenden Lauben um nachweislich verfassungsrechtlich und durch das BKleingG bestandsgeschützte Gartenlauben handelt, geht man hier offenbar unter Mißachtung herrschender Rechtsprechung und Gesetze gegen diese Kleingärtner vor.

Diesen Begebenheiten liegt eine Frage zugrunde: Ist der Bestandsschutz objektgebunden oder personengebunden? Darf der Eigentümer/Zwischenpächter bei Nutzerwechsel den Rückbau einer bestandsgeschützten Laube fordern, und ist diese Forderung durch Gesetzeslage durchsetzbar?

Ausgangspunkt zur Beantwortung der Frage ist zunächst das Bundeskleingartengesetz von 1983 und in seiner novellierten Form von 1994. Für Kleingärten in den alten Bundesländern gilt nach § 18 Abs. 1 BkleingG: Vor Inkrafttreten dieses Gesetzes rechtmäßig errichtete Lauben, die die in § 3 Abs. 2 vorgeschriebene Größe (24 m²) überschreiten, können unverändert genutzt werden (siehe hierzu auch: stenographisches Protokoll der Bundestagsdebatte vom 9. Dezember 1982. zum neuen Bundeskleingartengesetz). Mit gleichem Wortlaut wurde der Bestandsschutz für Lauben in Kleingärten in den neuen Bundesländern mit § 20a Abs. 7 geregelt.

Zu beantworten sind zwei weitere Fragen:

1. Wie lange gilt der Bestandsschutz? Fällt er bei Nutzerwechsel weg oder ist er auch bei Nutzerwechsel weiter gegeben, bis das Gebäude nicht mehr genutzt werden kann?

2. Was versteht man unter „rechtmäßig errichtete Lauben“?

Einer der einflußreichsten Kommentatoren des Bundeskleingartengesetzes, Dr. Lorenz Mainczyk, Ministerialrat a.D., vormals im Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, hat in seinen Praktiker-Kommentaren die Frage des Weiterbestehens des Bestandsschutzes für Lauben unterschiedlich beantwortet.

In der 7. neu bearbeiteten, erweiterten Auflage aus dem Jahr 1997 heißt es: „Der Bestandsschutz erstreckt sich nur auf die vorhandene bauliche Anlage für die Dauer des Bestandes... Er ist objektgebunden. Es kommt daher nicht darauf an, wer die bauliche Anlage errichtet hat.“ Auch die vom Verpächter übernommene Laube ist vom Bestandsschutz gedeckt, „wenn sie rechtmäßig errichtet worden oder zu irgendeinem (späteren) Zeitpunkt rechtmäßig geworden ist“.

In der 8. Auflage aus dem Jahr 2002 kommentiert Herr Dr. Mainczyk den unveränderten Passus im Gesetz völlig anders: „Wird die Nutzung beendet, z.B. durch Kündigung des Kleingartenpachtvertrages, erlischt auch das Recht, die Laube im Kleingarten zu nutzen. Der Verpächter kann dann den Rückbau der Laube auf die gesetzlich zulässige Größe vom Pächter verlangen, wenn die Laube beim Pächterwechsel verbleibt.“ Eine rationale Grundlage für diesen Sinneswandel des Kommentators war nicht auszumachen.

Aus welchen Gründen auch immer, fühlte sich Herr Dr. Mainczyk zu einem erneuten Sinneswandel bemüßigt und veröffentlichte in einem Beitrag in der Zeitschrift „Neue Justiz“, Nr. 10/2003, seine neueren Kommentierungen, zum immer noch gleichen Gesetzestext: „Mit der Beendigung des Kleingartenpachtvertrages ist der Bestandsschutz nicht erloschen.... Denn die bestandsgeschützte Nutzung wird mit dem Abschluß eines neuen Kleingartenpachtvertrages und Übernahme der Laube fortgesetzt, mit allen sich aus dem Bestandsschutz ergebenden Rechten und Pflichten des Pachtnachfolgers als Eigentümer der Gartenlaube....Der Verpächter (Eigentümer) im Zwischenpachtverhältnis ist kein ´Beteiligter´ im Einzelpachtverhältnis. Er kann insoweit auch keine ´Rechte´ gegenüber dem Kleingärtner geltend machen oder die Übernahme einer bestandsgeschützten Laube durch den nachfolgenden Pächter verhindern.“

Wir haben also geklärt: Der Bestandsschutz ist objektbezogen. Er geht erst unter, wenn das Gebäude nicht mehr nutzbar ist oder seine Nutzung über einen längeren Zeitraum aufgegeben wurde. Forderungen des Eigentümers, des Zwischenpächters oder des Vorstandes einer Kleingartenanlage zum Rückbau bestandsgeschützter Lauben bei Pächterwechsel sind in letzter Konsequenz rechtlich nicht durchsetzbar und können zurückgewiesen werden.
Nun müssen wir die zweite Frage beantworten: Was heißt rechtmäßig errichtete Lauben?

Rechtmäßig ist eine bauliche Anlage, wenn ihre Errichtung gegen Rechtsvorschriften nicht verstößt oder verstoßen hat, z.B. wenn für ihre Errichtung eine Baugenehmigung erteilt worden war. Eine solche Baugenehmigung wird oft als Nachweis für die Rechtmäßigkeit verlangt
Aber der Status der Rechtmäßigkeit ist auch bei einer nicht offiziell genehmigten baulichen Anlage infolge Duldung des formell und materiell illegalen Zustandes durch die zuständige Behörde gegeben.

Materielle Legalität liegt also vor, wenn die Laube zum Zeitpunkt der Errichtung oder danach dem materiellen Recht entsprach. Formelle Legalität ist gegeben, wenn die Wohnlaube - obwohl in Wirklichkeit unrechtmäßig zum Zeitpunkt der Errichtung - genehmigungsfähig war.

Dr. Mainczyk hat sich in einem Beitrag, erschienen in der Zeitschrift „Neue Justiz“, Juni 2005, auch mit dem Bestandsschutz für Lauben in den neuen Bundesländern, die vor 1990 errichtet worden sind, beschäftigt. Er kommt zu dem Schluß, daß Baulichkeiten in den neuen Bundesländern bis zu 30 m² Grundfläche keine Fremdkörper in der Kleingartenanlage sind und größere Bauwerke bis 40 m² Grundfläche keine Fremdkörper sind, wenn kein Kellergeschoß vorhanden ist.

Zurückzuführen ist dieser Standpunkt auf die rechtmäßige Errichtung von Baulichkeiten in Kleingartenanlagen nach DDR-Recht bis zu 30 m² mit Beschluß des Präsidiums des Zentralvorstandes des VKSK vom 18. April 1985 zur Kleingartenordnung und bis 40 m² mit der 2. Verordnung über Bevölkerungsbauwerke vom 13. Juli 1989.

Auch rechtswidrig errichtete bauliche Anlagen können in einen dem Bestandsschutz vergleichbaren Zustand hineinwachsen, wenn die zuständige Behörde den illegalen Zustand über einen längeren Zustand geduldet hat.
Für die neuen Bundesländer gilt für vor dem 3. Oktober 1990 nicht rechtmäßig errichtete Lauben § 11 Abs. 3 der Verordnung über Bevölkerungsbauwerke. Danach konnte eine nicht zulässige übergroße Laube Bestandsschutz erlangen, wenn die zuständige Behörde den illegalen Zustand über einen Zeitraum von mindestens fünf Jahren seit der Fertigstellung wissentlich geduldet hat. Dies gilt für Bauten, die vor dem 3. Oktober1985 bzw. nach Auffassung des Oberverwaltungsgerichtes (OVG) Thüringen vor dem 31. Juli 1985 errichtet wurden (Urteil vom 18.12.2002-AZ 1 KO 639/01).

Baulichkeiten in Kleingärten in den alten Bundesländern, die rechtswidrig errichtet wurden, können in einen dem Bestandsschutz vergleichbaren Zustand hineinwachsen, wenn die zuständige Behörde den illegalen Zustand über einen längeren Zeitraum geduldet hat. Das OVG Berlin (MDR 1983, 165) hat dazu in einem Urteil festgestellt: „Denn die seit über 25 Jahren geübte Duldung eines formell und materiell illegalen Zustands hat dem Kleingärtner einen Rechtsstatus verliehen, der nicht weit von demjenigen entfernt ist, den eine Baugenehmigung begründet.“

Den gleichen Standpunkt vertrat das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 22. Mai 1996 (Geschäfts-Nr. 25.0.688/95). Zum ähnlichen Ergebnis kam das Landgericht Hannover in einem Urteil aus dem Jahre 1987 (LG Hannover 7 MR 1987, 23f). Genau dieser Tatbestand liegt im Falle der Kleingartenanlage Jungfernheide offensichtlich laut Fernsehbericht vor.

Jeder Kleingärtner hat nach diesen Darlegungen eindeutige rechtliche Möglichkeiten, den Rückbau- und Abrißforderungen von Eigentümern und Zwischenpächtern entgegenzutreten. Im VDGN - Ratgeber „Muß ich Angst um meinen Kleingarten haben?“ ist auch zu dieser Fragestellung unter III/2. Stellung bezogen worden.

Summa, summarum: Die übergroße Mehrzahl der dem VDGN bisher bekannt gewordenen Forderungen von Grundstückseigentümern oder Zwischenpächtern nach Laubenrückbau ist eindeutig rechtswidrig. Sie müssen diese Praxis unverzüglich beenden und die Kleingärtner müssen lernen, sich dagegen zur Wehr zu setzen.

Ebenso rechtswidrig ist die Praxis, einen Nachpächter im Pachtvertrag zum Rückbau einer bestandsgeschützten Laube zu nötigen, weil er ohne eine solche Verpflichtung keinen Pachtvertrag erhält.

Leider haben die Gerichte bislang noch nicht darüber befunden, daß solche Verpflichtungen in Pachtverträgen nichtig sind.

Zu rechtmäßig und bestandsgeschützten Lauben ist die Rechtslage eindeutig.
Wie sollte nun in jenen Fällen verfahren werden, wo in den letzten Jahren mehr oder weniger „schwarz“ angebaut worden ist, aus welchen Gründen auch immer. Was ist angezeigt? Rigoroser Rückbau? Oder gibt es auch andere Wege?

Nehmen wir an, Kleingärtner Max Mütze habe nach 1983 bzw. nach 1990 seine 32 m²-Laube ohne Baugenehmigung auf 40 m² vergrößert. Ringsherum stehen bestandsgeschützte Lauben mit 50m², 60m², 80 m² Grundfläche. Womit sollte in diesem Falle eine Forderung nach Rückbau überzeugend gerechtfertigt sein, zumal der Grundstückseigentümer und sein Zwischenpächter die Veränderung durch jahrelange Duldung legitimiert haben?

Nun kann es schon Fälle geben, in denen wirksame Sanktionen geboten sind, wenn z. B. ein Kleingärtner versucht, ohne Baugenehmigung seine Laube auf ein weit über den Standard der Anlage hinausgehendes Niveau zu bringen. Aber auch für solche Fälle sind baurechtlich legitimierte Sanktionen ohne Rückbau und Abriß möglich, nämlich Bußgelder.

Der VDGN war vor Jahren mit einem solchen Fall konfrontiert. Ein geschickter Handwerker hatte den Garten seiner Schwiegermutter übernommen, die bestehenden Baulichkeiten von insgesamt etwa 90m² abgerissen und auf den alten Fundamenten ein eingeschossiges Eigenheim errichtet. Das zuständige Bauamt hatte den Abriß gefordert und mit dieser Forderung bereits in der ersten Instanz gerichtlich obsiegt. In dieser Situation wandte sich der „Baumeister“ an den VDGN. Ihm wurde geraten, gegen dieses Urteil in Berufung zu gehen, allein um die Vollstreckung des erstinstanzlichen Urteils abzuwenden und um Zeit für Verhandlungen mit dem Grundstückseigentümer zu gewinnen. Das Problem wurde schließlich gelöst: durch ein Bußgeld in Höhe von mehreren Tausend Euro. Allen Beteiligten war geholfen und allen künftigen Schwarzbauern war der Preis bekannt.

Heute geht es darum, den Bestandschutz zu verteidigen, rechtswidrige Forderungen nach Laubenrückbau entschieden zurückzuweisen und in begründeten Fällen von Rechtsverletzungen Augenmaß und kühlen Kopf zu bewahren.

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