Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Die Weisen des VDGN

Was die Fachgruppen des Verbandes im Interesse unserer Mitglieder leisten.


Von Dr. Klaus-Joachim Henkel, 1. Vizepräsident des VDGN

Der VDGN wächst in seiner Mitgliederzahl außergewöhnlich dynamisch, von Ost nach West, von Nord nach Süd. Er wird zunehmend als bundesweit starker Interessenverband der Eigenheimer, Wohnungseigentümer, Kleingärtner, Nutzer von Erholungs- sowie Garagengrundstücken in Deutschland wahrgenommen und respektiert. Viele Faktoren bewirken diese erfreuliche Entwicklung. Einer der wichtigsten ist die Kompetenz des VDGN.
Der VDGN setzt sich kritisch und konstruktiv mit dem geltenden Recht auseinander.

Er unterbreitet Legislative wie Exekutive auf Bundes- wie auf Länderebene konkrete Vorschläge, wo und wie das geltende Recht rund um das Grundstück verbessert werden sollte, um neuen Entwicklungen Raum zu geben, überholte Leitbilder zu überwinden und einen stabilen Ausgleich individueller, kommunaler und staatlicher Interessen im Bereich des Grundstückswesens herbeizuführen. Dafür stehen z. B. die Vorschläge zur Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes mit dem Ziel einer Stärkung des Verbraucherschutzes, die Eckwerte zur Novellierung des Bundeskleingartengesetzes im Interesse von Standortsicherheit, Familienfreundlichkeit und Bezahlbarkeit der Kleingärten. Der VDGN streitet an der Seite seiner Mitglieder erfolgreich um Sachverhalte von grundsätzlicher Bedeutung vor Gericht, bis zum Bundesgerichtshof, wie zur Sachenrechtsbereinigung in Kleingärten und in jüngster Zeit um die Behandlung alter Erbbaurechte. Er mischt sich in die Landesgesetzgebung ein, z. B. in die Novellierung der Kommunalabgabengesetze, der Wassergesetze, der Straßenerschließungs- und ausbaugesetze. Der VDGN kämpft um Paradigmenwechsel, speziell bei kommunalen Beiträgen. Er entwickelt neue Modelle, wie das Prinzip der Siedlungsentwicklung von unten, setzt sich für die dezentrale und semizentrale Abwasserbehandlung ein, widersetzt sich unseriösen Straßenreinigungs-, Müll-, Wasser - und Abwassergebühren, überhöhten Nutzungsentgelten, der ungerechten Besteuerung von Bungalows und Lauben und bekämpft unsolide Scheinleistungen von Schornsteinfegern. Er begleitet Bauherren beim Neubau wie bei der Altbausanierung und Hauseigentümer bei der Verbesserung der energetischen Effizienz ihrer Immobilien. Und nicht zuletzt, er berät Woche für Woche etliche Hundert Mitglieder in konkreten Grundstücksproblemen, vom Nachbarschaftsstreit bis zur Abwehr der Zahlung von widerrechtlich geforderten Zehntausenden Euro für den Straßenbau oder einen Kanalanschluß.

Zu wichtigen Sachverhalten von allgemeiner Bedeutung gibt der VDGN Ratgeberbroschüren heraus, die die Betroffenen vor Schaden bewahren und ihnen Wege zur Sicherung ihres Immobilieneigentums aufzeigen sollen. Erinnert sei an die Ratgeberreihe zum Wohnungseigentum, an den Ratgeber „Garageneigentum in Gefahr- was tun“ oder an den jüngsten Ratgeber „Muß ich Angst um meinen Kleingarten haben?“. Woher nimmt der VDGN die Kompetenz, um in dieser Vielfalt von Problemstellungen und in der notwendigen Qualität zu agieren und zu reagieren?

Es ist die Leistung eines Ensembles von Fachgruppen des VDGN, ehrenamtlicher hochkarätiger Experten, entweder qua Ausbildung und langjähriger einschlägiger Berufserfahrung als Jurist, als Betriebswirt, als Architekt, als Ingenieur, als Hochschullehrer oder im Ergebnis von learning by doing; mal dazugestoßen, um ein eigenes Problem zu lösen, dabeigeblieben und zum Experten geworden. Es sind die „Weisen des VDGN“, die das ermöglichen.

Beim VDGN sind derzeit 14 Fachgruppen tätig. Was leisten sie? Sie unterstützen die Berater des VDGN bei schwierigen Fällen, wenn neue oder besonders komplizierte Problemsituationen auftreten. Zum Teil führen sie auch selbst unmittelbar Mitgliederberatung durch. Die Fachgruppen setzen sich mit neuen Problemstellungen von grundsätzlicher Bedeutung auseinander und entwickeln dazu Handlungsempfehlungen. Sie unterstützen die Führung von Musterprozessen ebenso wie die Maßnahmen des Präsidiums zur politischen Interessenvertretung der Mitglieder. Sie leisten eine qualifizierte Öffentlichkeitsarbeit, von Beiträgen im Verbandsjournal „Das Grundstück“ bis zu speziellen Seminar- und Vortragsveranstaltungen und dem Auftreten in Mitgliederversammlungen der Mitgliedsvereine des VDGN oder in Schulungsveranstaltungen der Berater des VDGN. Und dies alles im Ehrenamt, aus Interesse an fachlich interessanter und anspruchsvoller Arbeit, aus Engagement und dem Bestreben, den Mitgliedern des VDGN bei der Wahrung ihrer Interessen - und oft geht es dabei um höhere Beträge - die besten Argumente in die Hand zu geben und sie vorausschauend vor Schaden zu bewahren, aus Freude an der Zusammenarbeit mit innovativen und leidenschaftlichen Fachkollegen und aus Stolz, wenn sie zum Sieg über Bürokratie, Arroganz und Unrecht beitragen konnten.

Jede Fachgruppe hat ihr eigenes Profil, ihre eigene Geschichte.
Nehmen wir die Fachgruppe „Erschließung und Siedlungsentwicklung“. Seit Mitte der neunziger Jahre setzt sie sich erfolgreich mit ungerechtfertigten Erschließungsbeiträgen für Luxusstraßen, für die Mitbestimmung der Bewohner bei der Entwicklung der Infrastruktur in Siedlungsgebieten ein. In der Auseinandersetzung mit einem bürgerfeindlichen Erschließungskonzept des Berliner Senats für Deutschlands ältestes und größtes Siedlungsgebiet Berlin-Mahlsdorf/Kaulsdorf wurde das Prinzip der „Erschließung von unten“ geboren, nach dem die zahlenden Bürger maßgeblich mitentscheiden, was an Straßenerschließung gebraucht wird und bezahlbar ist und für dessen breite Umsetzung sich der VDGN bundesweit einsetzt. In jüngster Zeit war und ist eine besonders intensive Gegenwehr in Berlin erforderlich: zuerst gegen das inzwischen von SPD- und PDS-Koalition beschlossene Straßenausbaugesetz, dann gegen die klammheimliche Umwidmung von Bundesstraßen in Ortsdurchfahrten mit der Folge, daß die Anlieger nunmehr u. a. exorbitante Straßenausbaubeiträge zu zahlen haben, bis zu 70.000 Euro je Grundstück, wie die ersten Forderungen zeigen.

Alltägliche Praxis der Fachgruppe „Erschließung und Siedlungsentwicklung“ ist die Beratung einer Vielzahl betroffener Bürger, die Organisierung von Prozeßgemeinschaften ganzer Straßenzüge. Und diese Bürgerwehr, unterstützt von erfahrenen Vertrauensanwälten, ist äußerst erfolgreich. Viele Tausend Euro mußten an die Bürger zurückgezahlt werden und etliche Starrköpfe aus den Amtsstuben haben in diesen Kämpfen ihr Amt oder ihr Mandat verloren. Im Moment sieht es nicht so aus, als würde die aberwitzige Politik der finanziellen Ausplünderung der Bürger beim Straßenbau ihr schnelles Ende finden. Die Fachgruppe „Erschließung und Siedlungsentwicklung“ erwartet bundesweit noch viel Arbeit.

Nicht anders sieht es bei der Fachgruppe Wasser/Abwasser aus. Sie ist Mitte der neunziger Jahre im Kampf der Grundstückseigentümer gegen den größenwahnsinnigen Bau überdimensionierten Großkläranlagen in Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen und Thüringen entstanden, wo die letzten Gehöfte zu horrenden Anschlußbeiträgen an kilometerlange Rohrleitungen gezwungen werden sollten. Tausende von Bürgern hat der VDGN beraten und vor überhöhten Beitragszahlungen bewahren können. Frühzeitig hat sich der VDGN für den Einsatz umweltfreundlicher und kostengünstiger dezentraler und semizentraler Abwasserbehandlungstechnik im ländlichen Raum engagiert. Und er unterstützt Kommunen wie Bürger bei der Suche nach den für alle Betroffenen günstigsten Weg der Abwasserbehandlung. Die Fachgruppe sucht dabei zugleich die Zusammenarbeit mit progressiven Zweckverbänden, mit unteren Wasserbehörden, unterstützt den wissenschaftlichen Meinungsstreit im Rahmen spezieller Fachtagungen. So ist der VDGN Gründungsmitglied des unlängst eröffneten Bildungs- und Demonstrationszentrums Abwasserbehandlung in Leipzig, kooperiert mit einschlägigen Hochschuleinrichtungen, wie dem Prüfinstitut für Abwassertechnik an der Technischen Hochschule Aachen und in allen Umweltfragen mit dem „Gemeinnützigen Verein zur Förderung und Pflege der städtischen und kommunalen Umwelt e.V. (VfU)“. Die Ansprüche an die Behandlung und Wiederverwendung von Abwasser steigen weiter. Die Bedeutung effizienter semi- und dezentraler Lösungen nimmt zu, nicht nur im ländlichen Räum, sondern erst recht, wenn die maroden Rohrleitungsnetze in den Ballungszentren zusammenbrechen.

Apropos Städte: In der Bundeshauptstadt kämpft der VDGN seit Jahren gegen die verfehlte, kostentreibende Wasserpolitik des Berliner Senats und um die Zulassung von biologischen Kleinkläranlagen. Ohne die substantielle Unterstützung durch die Fachgruppe „Wasser/Abwasser“ wäre dies schlicht nicht möglich.

Auch diese Fachgruppe blickt bundesweit in eine spannende und arbeitsreiche Zukunft. Ebenso die Fachgruppe „Kommunale Gebühren und Abgaben“. Infolge der von Brüssel favorisierten Liberalisierung der Märkte und der staatlichen Finanzpolitik wird in Deutschland die öffentliche Daseinsvorsorge demontiert, erfolgen irrwitzige Privatisierungen im Bereich der Ver- und Entsorgung, darunter bei Wasser, dem Grundnahrungsmittel Nr.1, mit der Folge, daß aus Profitgier privater Kapitalanleger oder aus dem Bestreben zur Sanierung maroder kommunaler Haushalte - zuweilen, wie in Berlin tritt beides auf - die Gebühren für Wasser, Abwasser, Straßenreinigung, Müllbeseitigung und für den Schornsteinfeger strangulierende Dimensionen erreicht haben. Selbst bei vielen Kleingärtnern übertreffen die Kommunalabgaben inzwischen die Höhe der Gartenpacht.

Sowohl im Interesse einer wirksamen politischen Aktionsfähigkeit des VDGN, zur Vorbereitung von Musterprozessen, aber auch zur Ausrüstung der Beratungsstellen des VDGN mit fundiertem Wissen, analysiert die Fachgruppe „Kommunale Gebühren“ die Entwicklungen in ihrem Zuständigkeitsbereich, einschließlich der damit verbundenen Länder- und Kommunalgesetzgebung, bewertet Satzungen und Geschäftsberichte, analysiert die Rechtsprechung in diesem Bereich und entwickelt Strategien der erfolgreichen Gegenwehr für die jeweils am stärksten betroffenen Mitgliedergruppen wie für den Verband als Ganzes. Trotz seiner, auch im Bereich der Öffentlichen Daseinsvorsorge außerordentlich erfolgreichen Arbeit, ist der VDGN gehalten, sich der derzeitigen unheilvollen Entwicklung noch wirksamer in den Weg zu stellen. Vor der Fachgruppe „Kommunale Gebühren“ liegen damit höchst anspruchsvolle Herausforderungen.

Die fünf Millionen Wohnungseigentümer hatten keine Lobby. Deshalb ist vor einigen Jahren der Verein Deutscher Wohnungseigentümer e.V. (VDWE) gegründet worden, der sich dem VDGN angeschlossen hat, und daraus folgte die Bildung einer der jüngsten Fachgruppen des VDGN. Die Fachgruppe „Wohnungseigentum“ leistet inzwischen eine exzellente individuelle Beratung von Wohnungseigentümern, so daß zufriedene Mitglieder immer mehr Wohnungseigentümer als Mitglied des VDWE gewinnen und dieser Verein stabil wächst. Vorbildlich ist die Öffentlichkeitsarbeit der Fachgruppe Wohnungseigentum, in Bildungsveranstaltungen, z. B. für Verwaltungsbeiräte, in einer ganzen Ratgeberbroschürenserie vom Erwerb bis zur effizienten Bewirtschaftung von Wohnungseigentum, von erfolgreicher Auseinandersetzung mit dem Bauträger bis zum Anspruch an die Verwaltung und an den Wirtschaftsplan und zudem: Es erscheint kaum eine Ausgabe des VDGN-Verbandsjournals „Das Grundstück“ ohne einen profunden Beitrag über aktuelle Fragen des Wohnungseigentums, aus der Praxis für die Praxis.
Der VDGN hat der Bundesregierung und den Fraktionen der im Deutschen Bundestag vertretenen Parteien wiederholt ausführliche Vorschläge zur Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes unterbreitet. In der in Vorbereitung befindlichen Novelle werden sich einige dieser Vorschläge wiederfinden.

Unbeschadet dessen: Das Wohnungseigentum befindet sich vielerorts nicht in nicht gerade glänzender Verfassung: Etliche Verwaltungen sind instabil. Instandsetzungs- und Modernisierungsstau einschließlich energetischer Sanierung erfordert einen beträchtlichen zusätzlichen Finanzaufwand. Bauträger und Wohnungsbaugesellschaften haben oft noch eine zu große Macht über eine Minderheit privater Wohnungseigentümer. Auch im Bereich des Wohnungseigentums ist der VDGN, und damit auch die Fachgruppe „Wohnungseigentum“, in Zukunft noch weitaus stärker gefordert, von der politischen Interessenvertretung bis hin zur Unterstützung einzelner Wohnungseigentümer und ganzer Eigentümergemeinschaften.
Mit dem Kleingartenwesen befaßt sich der VDGN erst seit 1997. Seither besteht auch die Fachgruppe „Kleingartenwesen“. Die erste große Herausforderung dieser Fachgruppe bestand in der Weigerung des Landes Berlin, die Sachenrechtsbereinigung (Landverkauf an den Eigentümer des Bauwerks zum hälftigen Verkehrswert) auch in Kleingartenanlagen durchzuführen. Es bedurfte erst eines Beschlusses des Bundesgerichtshofes (BGH) im Jahr 1998, um diesen Widerstand zu brechen. Seither haben in Berlin und in allen neuen Bundesländern einige Tausend Kleingärtner ihre Parzelle käuflich erwerben und damit ihr bescheidenes Gebäudeeigentum als Lebensmittelpunkt sichern können. Noch immer kann die Fachgruppe „Kleingartenwesen“ dieses Thema nicht abhaken. In Sachsen- Anhalt und Thüringen muß noch mit Kommunen gestritten werden, um ankaufsberechtigte Kleingärtner ins Grundbuch zu bringen.

Seit 1997 wandten sich aus den verschiedensten Gründen und mit den unterschiedlichsten Absichten zunehmend Kleingärtner aus den neuen wie aus den alten Bundesländern an den VDGN. Die Bundesarbeitsgemeinschaft für ein modernes Kleingartenwesen entstand. Eine wachsende Zahl von Kleingärtnerorganisationen, darunter der Stadtverband Düsseldorf, die Kleingartenanlage Teltow-Ost, eine der ältesten Kleingartenanlagen Deutschlands, die tradionsreichen Kleingarten Anlagen Erpetal, Wilhelmstrand und Oberspree aus Berlin-Köpenick, die gemeinnützige Essener Grund- und Boden GmbH, die für etliche Tausend Kleingärtner sicheres Grundeigentum erworben hat, schlossen sich dem VDGN an. Mit dem bereits erwähnten Ratgeber „Muß ich Angst um meinen Kleingarten haben?“ hat die Fachgruppe Kleingartenwesen zugleich beispielhaft demonstriert, wie Experten aus Berlin-Brandenburg, Düsseldorf, Essen und Krefeld auch über Hunderte Kilometer Entfernung hinweg, eine freundschaftlich-kollegiale und engagierte qualifizierte fachliche Arbeit im VDGN zur Sicherung der Zukunft des Kleingartens zu leisten vermögen. Der VDGN - und damit auch die Fachgruppe „Kleingartenwesen“ - wird noch große Anstrengungen unternehmen, enorme Widerstände überwinden müssen, um erfolgreich dazu beizutragen, das Kleingartenwesen aus der Gefahrenzone zu bringen und ihm eine sichere Zukunft zu geben.

Seit seinem Bestehen, seit 1994 kämpft der VDGN gegen die finanzielle Vertreibung und gegen die Enteignung der Nutzer von Erholungs- sowie Garagengrundstücken. Die Fachgruppen „Erholungsgrundstücke“ und „Garagengrundstücke“ haben in dieser Zeit Tausende Einzelnutzer, Hunderte von Vereinsvorständen beraten und begleitet. In Seminaren, Ratgeberbroschuren, in Vorbereitung von Anhörungen haben sie ihr profundes Wissen gebündelt und für den Erhalt des Bauwerkseigentums auf fremden Grund und Boden eingesetzt.

Der Gesetzgeber hatte die Illusion, das Problem der Eigentumsbungalows und der Eigentumsgaragen auf fremden Grund und Boden werde sich von selbst erledigen und innerhalb von ein bis zwei Jahrzehnten völlig im Bürgerlichen Recht aufgehen. Spätestens seit dem Jahre 2000, seitdem diese Nutzungsverhältnisse völlig problemlos oder nur noch mit geringen Beschränkungen vom Grundstückseigentümer gekündigt werden können, zeigt sich, daß Erholungsnutzung vielfach die einzig mögliche Grundstücksverwertung ist (abgesehen davon, daß inzwischen Tausende Bürger aus den alten Bundesländern im Osten eine „Datsche“ besitzen) und daß der ruhende Verkehr in den Städten nicht ohne die Eigentumsgaragen zu bewältigen ist. Der VDGN - Ratgeber „Garageneigentum in Gefahr - was tun?“ hat den Garageneigentümern ihre spezifische Rechtslage vor Augen geführt, aber auch in vielen Kommunen Nachdenken und verantwortungsbewußtes politisches Handeln ausgelöst.

In wenigen Monaten sind die Nutzungsverhältnisse von Eigentumsgaragen ohne Zeitwertentschädigung kündbar. Die Entschädigung nach § 12 (3) Schuldrechtsanpassungsgesetz entsprechend der durch das Bauwerk bewirkten Bodenwerterhöhung tritt in den Vordergrund. Wie dem auch sei, die übergroße Mehrzahl der derzeit mehr als 900.000 Eigentumsgaragen auf überwiegend kommunalem Grund und Boden wird (ebenso wie die rund 1 Million Erholungsgrundstücke) weiter gebraucht und soll eine sichere Perspektive bekommen. Dazu müssen Garageneigentümer wie Kommunen ihren Beitrag leisten. Im Moment bereitet der VDGN einen neuen „Garagenratgeber“ vor, der die damit verbundenen Rechtsfragen und Aufgaben zum Inhalt hat. Auch den beiden im Bereich des Schuldrechts tätigen Fachgruppen wird die Arbeit nicht ausgehen, weil ständig neue Erfahrungen und Problemstellungen in der Bewahrung des Gebäudeeigentums auf fremden Grund und Boden auftreten, der Organisationsgrad der Bungalow- und Garageneigentümer weiter erhöht werden und die Selbstverwaltung der Anlagen gestärkt werden muß, und nicht zuletzt, weil die teilweise stark überhöhten Nutzungsentgelte endlich dem Sinkflug der Bodenwerte folgen müssen.

Die „Bauberatung“ des VDGN - für Neubau wie für Altbausanierung - ist ein Unikat. Für Mitglieder des VDGN kostenlos, treffen diese mit ihrem Problem unmittelbar auf Architekten und Rechtsanwälte. Es gibt kein praktisches oder baurechtliches Problem, zudem ein VDGN- Mitglied nicht Rat und Hilfe erführe, zumal mit den 140 Firmen des VDGN-Unternehmenspools zugleich auch qualitätsgeprüfte bauausführende Fachfirmen zur Verfügung stehen. Aktuell ist die energetische Sanierung von Wohngebäuden in den Vordergrund getreten, und sie wird es bleiben. Der VDGN hat dazu ein komplettes Diagnose- und Maßnahmepaket entwickelt, um die Energieeffizienz von Ein- und Mehrfamilienhäusern auf das erforderliche Niveau zu bringen. Auch im Verbandsjournal des VDGN „Das Grundstück“ ist diese Kompetenz bereits erkennbar. Sowohl beim klimagerechten Bauen als auch bei der drastischen Reduzierung des Energiebedarfs muß sich der VDGN aus gesellschaftlicher Verantwortung und im Interesse seiner mehr als 100.000 betroffenen Mitglieder noch weitaus stärker engagieren. Auf die Architekten, geprüften Energieberater und Rechtsanwälte der Fachgruppen „Bauberatung“ und „Energieberatung“ wartet also eine große und anspruchsvolle Arbeit.

Man könnte diese Beschreibung fortsetzen. Sei es die Fachgruppe „Abfallwirtschaft“ , seit 2004 tätig, als sich das Inkrafttreten drastischer rechtlicher Veränderungen in der Müllbehandlung abzeichnete; seien es die Fachgruppen „Steuern“ sowie „Zweitwohnungssteuer“, die jährlich Hunderte von VDGN-Mitgliedern vor rechtswidrigen finanziellen Belastungen bewahren; die Fachgruppe „Finanzierungen“, die erforderliche Kredite - vom Hausneubau bis zu Erschließung und energetischer Sanierung, vom „Hundertausend-Euro“ - bis zum Kleinkredit organisiert oder die Fachgruppe „Versicherungen“, die gestützt auf die langjährige Partnerschaft des VDGN mit der RheinLand Versicherung jedem Grundstücksnutzer ein optimales, besonders vorteilhaftes Versicherungspaket anzubieten vermag. All diese Fachgruppen leisten eine ständige und hervorragende Arbeit, zum Nutzen der Mitglieder und des gesamten Verbandes.

 

Eine Fachgruppe fehlt noch: die Fachgruppe „Grundstücksbewertung“. Sie wird in Bälde gegründet werden. Bewertungsfragen gewinnen enorm an Bedeutung, für die Höhe der Nutzungsentgelte, für Entschädigungen bei Vertragsbeendigung, für Grunddienstbarkeiten, für Gebäudesanierungen bis hin zum Einfluß des Energiebedarfs auf den Wert einer Immobilie.
Wie eingangs festgestellt: Der VDGN wächst in seiner Mitgliederzahl außergewöhnlich dynamisch, von Ost nach West, von Nord nach Süd. Damit wächst auch der Anspruch an die Arbeit der Fachgruppen, qualitativ und in der regionalen Breite. Sie brauchen weitere personelle Verstärkung. Besonders für die in den letzten Jahren dem VDGN beigetretenen Mitglieder aus den alten wie aus den neuen Ländern könnte die ehrenamtliche Mitwirkung in einer der Fachgruppen, auch korrespondierend, vorwiegend aus der Ferne eine Bereicherung, eine Entdeckung sein und zu einem Erfolgserlebnis werden. Es wäre erfreulich, wenn sich ein größerer Kreis von ihnen für die Mitarbeit in einer der Fachgruppen des VDGN interessieren würde. Interessenten zur Mitarbeit und vertiefende Fragen und Anregungen zur Arbeit der Fachgruppen des VDGN sind jederzeit hochwillkommen.

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