Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Wie halten es die Kommunen mit dem Garageneigentum?

Eine Auswahl aus Berichten ostdeutscher Zeitungen

In den letzten Wochen häufen sich vor allem auf den Lokalseiten der Zeitungen in Ostdeutschland Berichte darüber, wie Kommunen damit umgehen, daß zum Jahresende bei der Kündigung von Verträgen aus DDR-Zeiten über Garagengrundstücke die Investitionsschutzfrist ausläuft. Werden die Städte und Gemeinden als Grundeigentümer ihre Möglichkeit wahrnehmen, die Verträge zu kündigen, ohne noch Entschädigungen zum Zeitwert der Garagen zahlen zu müssen? Oder lassen sie alles so wie bisher, halten sich aber die Option offen, zu beliebiger Zeit mit einer Kündigung zuschlagen zu können? Oder aber geben sie den Garageneigentümern eine definitive Sicherheit über einen längeren Zeitraum?

Die Antworten, die uns zur Verfügung stehende Zeitungsberichte zu diesen Fragen geben, fallen unterschiedlich aus. Erkennbar ist aber das überwiegende Interesse von Kommunen, ihre Bürger nicht unnötig zu verärgern, keine zusätzlichen Probleme mit dem „ruhenden Verkehr“ zu schaffen, nicht plötzlich die Belastung mit der Verwaltung von Garagenkomplexen tragen und definitiv keine Entschädigungszahlungen leisten zu müssen. Außerdem sehen die Verantwortlichen offensichtlich ein, daß den Kommunen das nötige Geld fehlen würde, wenn sie als Eigentümer der Bauwerke dem entstandenen Reparaturrückstau abhelfen müßten. Hier haben sich offensichtlich auch die starken regionalen Aktivitäten des VDGN, insbesondere in Thüringen und Sachsen sowie die Aufklärungsarbeit des Verbandes durch Ratgeberhefte, Veranstaltungen und Öffentlichkeitsarbeit ausgezahlt. Wir geben im folgenden eine Übersicht aus Presseberichten der jüngsten Zeit.

Gadebusch: Ergänzender
Vertrag bis 2016

Aus dem nordwestmecklenburgischen Gadebusch berichtete am 1. März die „Schweriner Volkszeitung“:

Besitzer von 692 Garagen, die auf städtischem Grund stehen, können aufatmen. Wer es wünscht, kann einen Ergänzungsvertrag bis Ende 2016 abschließen. Das beschlossen die Stadtvertreter. Günter Blankenberg, Fraktionschef der Alternativen Bürgergemeinschaft (ABG), begrüßte ausdrücklich, daß „die Bürger ihre Garagen behalten dürfen“...
In der Beschlußvorlage heißt es: „Die Stadt Gadebusch als Grundstückseigentümer hat Interesse am langfristigen Erhalt und an der ordnungsgemäßen Unterhaltung der bestehenden Garagen, sofern dies im Einklang mit der Stadtentwicklungsplanung steht und für die Erhaltung der Attraktivität der jeweiligen Wohngebiete förderlich ist.“

Die Alternative der Kündigung brächte keine Vorteile für die Stadt. Erstens wäre das Geld für die Entschädigungszahlungen nicht vorhanden. Zweitens wüßte niemand, ob die dann stadteigenen Garagen sich auch vermieten lassen.

Die jetzt vorgeschlagenen Ergänzungsverträge bescheren den Garageneigentümern Rechtssicherheit. Die Stadt wiederum hat für die nächsten Jahre eine Einnahmegarantie und die Verwaltung kann sicher sein, daß die Besitzer ihre Garagen in Schuß halten.

Gefragtes Beispiel
Eberswalde

Über die Verhältnisse im östlichen Brandenburg berichtete am 9. März die „Märkische Oderzeitung“:

„Bei uns wird es keine Enteignung von Garagenbesitzern geben“, versichert Birgit Förster vom Zentralen Immobilienmanagement der Stadt Frankfurt (Oder). Hier stehen auf städtischem Grund 413 Eigentumsgaragen sowie 4108 Garagen in 39 Garagengemeinschaften. „Das Schuldrechtsanpassungsgesetz eröffnet uns die Möglichkeit, im Interesse der Bürger über die mögliche Kündigungsfrist hinaus die bestehenden Pachtverträge zu verlängern. Wir denken in keinem einzigen Fall daran, an den bestehenden Verhältnissen etwas zu ändern“, versichert Birgit Förster der MOZ.

Auch in Beeskow (Oder-Spree) ist keine Enteignung geplant. Auf städtischem Grund stehen 260 Garagen in fünf Garagengemeinschaften. „Auch wir werden an den bestehenden Verhältnissen nicht viel ändern“, gibt Steffen Schulze, Kämmerer der Stadt Entwarnung. Die Ausnahme: Die in der Beeskower Bahnhofstraße auslaufenden Verträge werden nicht verlängert. In Bad Freienwalde (Märkisch-Oderland) verschafft sich derzeit die Stadtverwaltung einen Überblick über die Anzahl der Garagen, die auf städtischem Eigentum stehen. Dann werden die Abgeordneten über den weiteren Verfahrensweg entscheiden, so Bürgermeister Ralf Lehmann (parteilos).

In Eberswalde (Barnim) ist die Stadtspitze bei der Garagen und Datschenproblematik bereits weiter. Martin Rittmeier, Fachdienstleiter Liegenschaft, bekommt häufiger Anrufe aus Sachsen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern. Vertreter anderer Kommunen holen sich Rat. Bereits seit 1995 wissen nämlich die Garagen- und Datschenbesitzer in Eberswalde, wohin die Reise mit ihrem Eigentum geht. In der Stadt gibt es bis zu 5000 Garagen und 500 Erholungsgrundstücke, die im kommunalen Besitz sind. Langfristige Pachtverträge bringen auf Beschluß der Stadtverordneten Sicherheit. „Bei Garagen und Datschen reichen sie bis ins Jahr 2020“, so Martin Rittmeier...

Bei den Kommunen in Ostbrandenburg, die ohnehin wenig Geld in der Kasse haben, besteht derzeit überwiegend kein Anreiz, an den bestehenden Pachtverhältnissen zu rütteln. „Das ist auch ein finanzielles Problem“, schätzt Martin Rittmeier ein. Schließlich schreibt das Gesetz entsprechende Entschädigungsleistungen vor, die die Grund- und Bodenbesitzer zu tragen hätten.“

Mühlhausen:
Verlängerung um 15 Jahre

Aus dem thüringischen Mühlhausen berichtete am 23. März die „Thüringische Landeszeitung“:

„Unsere Kommune hat ein Interesse daran, daß die Eigentümer ihre Garagen weiterhin nutzen können“, sagt Rolf Schadeberg, Leiter des Sachgebiets Liegenschaften in der Stadtverwaltung. Und es sind nicht wenige Garagen - schätzungsweise 2800 an etwa 20 Standorten...

Daß die Stadt „an der weiteren Nutzung“ interessiert ist, das hat wohl damit zu tun, daß sie ihr nicht im Wege stehen. Sie befinden sich eben dort, wo die Stadtplaner zurzeit nichts Neues vorhaben. Und wo sie, wie Schadeberg sagt, „den Besuchern der Stadt nicht ins Auge fallen“. Das heißt, die überwiegend häßlichen, weil seinerzeit mit recht primitiven Mitteln hochgezogenen Bauwerke verschandeln weder das Bild der historischen Altstadt noch die Einfallstraßen, auf denen Touristen anreisen. Und: Autos, die in Garagen stehen, nehmen keinen Platz weg im „ruhenden Verkehr“.

Was nicht heißt, daß es den Stadtplanern nicht recht wäre, wenn die Garagen mit der Zeit etwas ansehnlicher würden - oder zumindest nicht zunehmend dem Verfall preisgegeben wären. Deshalb bietet die Stadtverwaltung den Eigentümern von DDR-Garagen seit vorigem Jahr eine „Vertragsergänzung zur Verlängerung der Investitionsschutzfrist“ an. Diese Verträge sollen der drohenden „Verwahrlosung und oder mangelnden Bewirtschaftung der Garagenkomplexe“ entgegenwirken.

Deshalb verpflichtet sich die Stadt, den Eigentümern für Investitionen an ihrer Garage eine Entschädigung zu zahlen, falls die Garage doch enteignet werden sollte. Dazu ist die Kommune laut Schuldrechtsanpassungsgesetz eigentlich nur bis Ende 2006 verpflichtet. Der Vertrag aber räumt den Eigentümern diese Entschädigung für weitere 15 Jahre ein.
Im Klartext: Falls die Stadt den Nutzungsvertrag doch kündigt, muß sie auch weiterhin eine Entschädigung zahlen. Der Eigentümer darf sich also so lange seiner Garage sicher sein, wie es für die Stadt ein Verlustgeschäft wäre, den Vertrag zu kündigen. Der positive - und durchaus beabsichtigte - Nebeneffekt: Garagen, in die Geld investiert wird, verkommen nicht zu Beinahe-Ruinen.
Daß die Stadt nicht darauf aus ist, die Garagen zu beseitigen, zeigt sich auch in einem anderen Aspekt ihrer Politik: Ist jemand, etwa wegen Umzugs, gezwungen, seine Garage abzustoßen, dann gehen seine Rechte auf den neuen Eigentümer über. Schadeberg spricht von einem „dreiseitigen Vertrag“: Stadt - Alteigentümer - Neueigentümer.

Gera: Jährlich
300 000 Euro Pacht

Ebenfalls die „Thüringische Landeszeitung“ berichtete am 4. April aus Gera:

Die Zentrale Grundstücks- und Gebäudewirtschaft der Stadt Gera (ZGGW) hat einen präzisierten Beschlußentwurf vorgelegt, der die Fortführung der Pachtverträge für kommunale Garagenstandorte regelt. Ziel ist es, den rund 5000 betroffenen Garagenbesitzern Rechtssicherheit bis zum Jahre 2015 zu geben. Sie werden sich im Grundsatz darauf verlassen können, daß sie ihre Garagen, die auf kommunalem Grund und Boden errichtet wurden, zumindest bis dahin behalten dürfen.

Das zuerst vorgelegte Papier hatte nur die Konsequenzen berücksichtigt, die sich aus dem Schuldrechtsanpassungsgesetz ergeben. Der ZGGW-Werksausschuß beschloß nunmehr, daß der städtische Eigenbetrieb bei Pachtverträgen für Garagen, bei denen die Baukörper im Eigentum der jeweiligen Pächter und der Grund und Boden im Eigentum der Stadt sind, keine ordentlichen Kündigungen bis 31. Dezember 2015 ausspricht. Ausgenommen sind Garagenstandorte mit besonderen städtebaulichen Mißständen sowie Flächen für konkrete höherwertige Investitionen, für die Bauleitplanungen vorliegen bzw. in Zukunft erarbeitet werden. Mit dem Rechtsamt ist geklärt, daß der neue Text mit den erweiterten Formulierungen auch die Pachtverträge erfaßt, die in den Jahren 1990 bis 1993 abgeschlossen wurden, betonte ZGGW-Werkleiter Bernd Kriebitzsch. Allen Grundstückseigentümern, insbesondere den Geraer Wohnungsgesellschaften und Wohnungsgenossenschaften, die Pachtverträge zu Garagen haben, die sich im Eigentum der Pächter befinden, wird empfohlen, eine analoge Selbstbindung zu treffen.

Zuletzt hatte sich der Stadtrat vor zehn Jahren mit den Garagen-Pachtverträgen befaßt. Damals wurden die Nutzungsentgelte geregelt. Der Verband Deutscher Grundstücksnutzer e.V. hatte sich in der Folgezeit mehrmals an die Stadtverwaltung gewandt und klare Aussagen zum Bestandsschutz der Garagen eingefordert.

Der allgemeine Kündigungsschutz für Garagen ist nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz zum 31. Dezember 1999 ausgelaufen. Zum 31. Dezember 2006 wird die Investitionsschutzfrist verstrichen sein. Danach muß der Grundstückseigentümer, also hier die Stadt Gera, bei Vertragskündigung keine Entschädigung für das Bauwerk Garage zahlen, sondern nur für den höheren Verkehrswert aufkommen, den das Grundstück durch die Garage erfahren hat. Mit der expliziten Erfassung der Pachtverträge aus den Jahren 1990 bis 1993 wird sichergestellt, daß auch die Anfang der 1990-er Jahre geänderten bzw. neu abgeschlossenen Verträge mit der Rechtssicherheit bis Ende 2015 ausgestattet werden.

Die Stadt handelt allerdings auch aus finanziellem Eigennutz: Die Zentrale Grundstücks- und Gebäudeverwaltung kassiert jährlich 300 000 Euro Pachten von den Garagenbesitzern. An die Wohnungsgesellschaften und -genossenschaften richtet sich die Bitte, sich der Verfahrensweise für kommunale Garagenstandorte anzuschließen.

Jena verweigert
sich der Vernunft

Über das schlechte Beispiel Jena berichtete am 5. April die „Ostthüringer Zeitung“ unter der Überschrift „Die Luft brennt beim Thema Garagenpacht“:

Grund ist das Verhalten der Kommunalen Immobilien Jena (KIJ) in Sachen langfristigem Kündigungsschutz für Garagen auf kommunalem Grund und Boden, wie Rainer Bonin vom Thüringer Büro des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer erklärt. Hintergrund ist das Schuldrechtsanpassungsgesetz, nach dem ab 1. Januar 2007 Grundstückseigentümer ihren Pächtern kündigen können, ohne eine Entschädigung zum Zeitwert der Garage zu zahlen. „Das macht viele Garagenstandorte unsicher“, sagt er.

„In Thüringen könnte das etwa 50 000 Garageneigentümer treffen“, erklärt er. Während jedoch in Städten wie Gera, Altenburg, Weimar und Nordhausen die Stadträte per Beschluß den Garageneigentümern einen zehnjährigen Kündigungsschutz ohne zusätzliche Forderungen gewährten, ist das in Jena bis heute nicht möglich gewesen“, sagt er. Ein entsprechender Entwurf war vor Jahresfrist im Stadtrat gescheitert.

Schon zwei Mal hat sich die Interessengemeinschaft Jenaer Garageneigentümer an Oberbürgermeister Dr. Peter Röhlinger gewandt. Ohne Ergebnis, Anfang dieses Jahres sei die Sache an Bürgermeister Schwind weitergereicht worden. „Die Interessengemeinschaft hat bis heute auch keine Information darüber erhalten, wie die Bewertung der 140 Garagenstandorte in Jena ausgefallen ist, die 2004 vom OB veranlaßt wurde“, berichtete Bonin.

Verhandlungen mit dem Grundstückseigentümer KIJ seien bisher ohne akzeptables Ergebnis geblieben. „Unser Problem ist, daß die KIJ nicht mit den Betroffenen an einem Tisch verhandelt, sondern einzelnen Garagengemeinschaften sehr unterschiedliche Angebote macht“, ergänzt er. Das kam bei einem Vertretertreffen von 65 Gemeinschaften Ende März ans Licht.

So sollen in einigen Fällen für einen verlängerten Kündigungsschutz 20 bis 30 Euro mehr Pacht gezahlt werden. In manchen Vertragsangeboten sei von 100 Euro mehr ab 2011 die Rede, in anderen fehle eine konkrete Summe.
Mit dieser Strategie sind die Garageneigentümer nicht einverstanden. Sie seien bereit, für einen längeren Kündigungsschutz mehr zu zahlen, jedoch müsse das „im Rahmen bleiben“. Klare Aussagen wollen die Garagenbesitzer auch darüber, welche anderen Lasten, z.B. die Straßenreinigung, künftig noch auf sie umgelegt werden sollen.

Wichtig sei, daß man schnell zu einem Konsens komme, sagt Bonin. „Wegen der Unsicherheit werden viele dringend nötige Investitionen aufgeschoben.“ Mancher Garagenanlage und damit auch den Städten steht das nicht gut zu Gesicht.

Chemnitz: Sicherheit
vor der Kommunalaufsicht?

Über die Lage in den größeren Städten Westsachsens berichtete am 3. März die „Freie Presse“:

In Chemnitz stehen 13.589 Garagen auf kommunalen Flächen, es gibt 251 Standorte insgesamt. 175 davon werden von der Stadtverwaltung als „kurzfristig verwertbar“ beurteilt. Das klingt bedrohlich, allerdings versicherte Stadtsprecher Andreas Bochmann gestern auf Anfrage, daß die Stadt keine Kündigungen ins Auge gefaßt habe. „In der Stadtspitze ist man sich einig, daß die DDR-Garagen Bestand haben sollen.“ Ausnahmen gebe es nur, wenn Garagen der Stadtentwicklung im Weg seien.

In Zwickau, Plauen und Freiberg ist die Lage ähnlich. In Zwickau gibt es 6895 Garagen auf städtischem Grund, und man habe keine Pläne, Garagen im nächsten fahr abzureißen, so Stadtsprecherin Angelika Michaelis. In Plauen sind es 3500, ein Abriß ist nach Auskunft der Stadtverwaltung nur für 15 Garagen geplant. In Freiberg, das 3389 Garagen auf kommunalen Arealen hat, wurde bereits im August ein Ratsbeschluß gefaßt, der die Garagenkomplexe bis ins Jahr 2015 vor Abriß schützt. Auch Pachterhöhungen sind nach Angaben der vier Städte momentan kein Thema...

(Der rechtspolitische Sprecher der PDS-Landtagsfraktion in Sachsen) Bartl gibt gleichwohl zu bedenken, daß auch Städte, die die Flächen gar nicht verkaufen wollen, bei Finanznot von der Kommunalaufsicht dazu verdonnert werden könnten Die Linksfraktion wird deshalb voraussichtlich im April einen Antrag in den Landtag einbringen. „Wir wollen erreichen, daß die Staatsregierung im Bundesrat auf eine Änderung des Schuldrechtsanpassunsgesetzes dringt“, sagte Bartl.

Die Aussagen der uns zugänglichen Presseberichte decken sich im übrigen mit den Erkenntnissen einer Umfrage, die der VDGN bereits 2005 unter rund 160 Kommunen zum Garagenproblem durchgeführt ha (siehe Heft 8/9-2005). Auch dort zeigten, sich die befragten Städte überwiegend interessiert, die bisherigen Vertragsverhältnisse weiterzuführen, bei vereinzelten Ausnahmen, daß die Kommunen Kündigungen androhten.

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