Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Garagen auf fremdem Grund

Ein Überblick

Nutzungsverträge für Garagen auf ehemaligem DDR-Territorium, sofern sie vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossen worden sind, unterliegen dem Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG).

Der Kündigungsschutz für die Garagengrundstücke endete bereits am 31. Dezember1999. Eine Kündigung konnte somit seit dem 1. Januar.2000 ohne Vorliegen besonderer Voraussetzungen ausgesprochen werden. Das Eigentum der Baulichkeit/Garage geht mit Beendigung des Vertragsverhältnisses auf den Grundstückseigentümer über. Zum Schutz der Investition des Nutzers sieht das SchuldRAnpG eine Entschädigung der Baulichkeit zum Zeitwert vor. Dieser Investitionsschutz endet sieben Jahre nach dem Ende der Kündigungsschutzfrist zum 31. Dezember 2006.

Ab 1. Januar 2007 verringert sich die Anspruchsposition des Garagenutzers erheblich.

Kündigt dann der Grundstückseigentümer den Nutzungsvertrag schuldet der Grundstückseigentümer nur noch eine Entschädigung, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist. (§ 12 (3) SchuldRAnpG).

Für die Bemessung der Höhe dieser Entschädigung nach § 12(3) SchuldRAnpG werden sicher eine ganze Reihe von Faktoren heranzuziehen sein, z.B. ob das Grundstück im Innenbereich gemäß § 34 Baugesetzbuch oder im Außenbereich gemäß § 35 gelegen ist, ob nach einer Kündigung eine Weiternutzung als Garagengrundstück erfolgen soll oder ob das Grundstück nach einem beabsichtigten Garagenabriß nicht wieder bebaut werden darf.

Wer trägt die Abrißkosten?

Bei Kündigung des Nutzungsverhältnisses von legal errichteten Garagenbaulichkeiten ist zu differenzieren nach den Verhältnissen vor und nach Ablauf der Investitionsschutzfrist. Grundsätzlich ist der Nutzer bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses zur Beseitigung der Baulichkeit nicht verpflichtet.
Kündigt der Grundstückseigentümer bis zum 31. Dezember 2006, besteht keine Verpflichtung des Nutzers, sich an den Kosten des Abrisses zu beteiligen, auch wenn das Vertragsverhältnis erst nach dem 31. Dezember 2006 endet. Hingegen trägt der Nutzer die hälftigen Abrißkosten, wenn er selbst das Nutzungsverhältnis gekündigt hat und der Abriß innerhalb eines Jahres nach Vertragsbeendigung erfolgt.

Bei Kündigungen des Nutzungsverhältnisses ab dem 1. Januar 2007 ist – nach Rechtsauffassung des VDGN - der Nutzer verpflichtet, die Hälfte der Abrißkosten der Garage zu übernehmen, soweit der Grundstückseigentümer den Abriß innerhalb eines Jahres nach Rückgabe des Grundstücks vornimmt und seiner Anzeigepflicht gegenüber dem Nutzer rechtzeitig und in rechtswirksamer Form nachkommt.

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