Verband Deutscher Grundstücksnutzer

Entschädigung selbst bei Abbruch

Zum Entschädigungsanspruch für eine vom Nutzer in den 1980er Jahren errichtete Garage

Der Fall: Der Kläger war Mitglied einer Garagengemeinschaft und hatte gemeinsam mit deren weiteren Mitgliedern mit der vormaligen Grundstückseigentümerin eine Nutzungsvereinbarung über deren Grundstück zum Zwecke der Errichtung von Garagen getroffen. Nach Einholung der auch damals bereits erforderlichen öffentlich-rechtlichen Baugenehmigung hatte die Garagengemeinschaft sodann in den 80er Jahren vier Reihengaragen errichtet. Seitdem hatte der Kläger die ihm innerhalb der Garagengemeinschaft zugeordnete Garage genutzt.

Die Reihengaragen befinden sich im Hofbereich eines mit einem mehrgeschossigen Miethaus bebauten Wohngrundstücks, welches zudem über eine angelegte, allen Mietern zur Verfügung stehende Grünfläche verfügt.

Auf Seiten der früheren Grundstückseigentümerin war eine Eigentümergemeinschaft als Verpächter in den Vertrag eingetreten, die das dem Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG) unterfallende Nutzungsverhältnis mit dem Kläger zum 31. Dezember 2006 kündigte.

Der Kläger begehrte daraufhin zunächst außergerichtlich Entschädigung für die von ihm errichtete und bis zuletzt genutzte Garage und zwar aufgrund der eigentümerseitigen Kündigung in Höhe des Zeitwertes zum Zeitpunkt der Übergabe. Nachdem die Eigentümergemeinschaft sich auf den Standpunkt gestellt hatte, es sei bei einer Kündigung zum 31. Dezember 2006 keine Zeitwertentschädigung mehr geschuldet, und es bestünde auch keine auszugleichende Verkehrswerterhöhung durch die Garage, vielmehr müsse sich der Kläger hälftig an den Abbruchkosten beteiligen, reichte der Kläger durch seine Rechtsanwältin Klage auf Entschädigung in Höhe des Zeitwertes ein, der zuvor durch einen vom Kläger beauftragten Sachverständigen gutachterlich ermittelt worden war.

Entscheidend: die wirtschaftlich vernünftigste Nutzung

Die beklagte Eigentümergemeinschaft hielt auch während des Prozesses daran fest, daß eine Zeitwertentschädigung bei der zum 31. Dezember 2006 erklärten Kündigung nicht mehr geschuldet und diese auch unzutreffend ermittelt worden sei. Die Garage sei, da angeblich nicht vermietbar, auch nicht mehr verkehrswerterhöhend. Es sei daher ein Abriß der Garagen insgesamt und angeblich eine Erweiterung der bereits bestehenden Grünfläche geplant, um den Wohnkomfort für die Mieter weiter zu verbessern. Hilfsweise erklärten die Beklagten die Aufrechnung mit den aus einem Kostenvoranschlag hervorgehenden hälftigen Abrißkosten. Gleichwohl nahm sie während des Verfahrens keinen Abbruch vor, sondern überließ die Garagen teilweise Mietern des Wohnhauses zum Abstellen diverser Gerätschaften.

Das nach dem SchuldRAnpG für den Entschädigungsanspruch zuständige Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die streitgegenständliche Garage befindet, stellte sich in der ersten mündlichen Verhandlung zunächst auf den Standpunkt, es sei – wie von den Beklagten vertreten – allenfalls eine Entschädigung im Umfang der Verkehrswerterhöhung geschuldet. Eine solche sei jedoch angesichts des Umstandes, daß es sich um ein Wohngrundstück handelt, nicht gegeben.

Hintergrund hierfür war offensichtlich, daß das Amtsgericht sich an der Begründung des Regierungsentwurfs zum SchuldRAnpG orientiert hatte, dem zu entnehmen ist, daß im Falle einer baurechtlich zulässigen höherwertigen Nutzungsart des Grundstücks (hier: Wohnbebauung) ein dem ursprünglichen Nutzungszweck dienendes Bauwerk (hier: Garage) den Verkehrswert des Grundstücks in der Regel nicht mehr erhöht.

Dabei hatte das Amtsgericht jedoch unberücksichtigt gelassen, daß das Grundstück bereits über eine Wohnbebauung verfügte und eine weitere Bebauung zu Wohnzwecken auf dem Grundstück gar nicht möglich und auch keinesfalls durch die Grundstückseigentümer beabsichtigt war.

Nachdem der Kläger durch seine Rechtsanwältin auf diese besonderen Umstände hingewiesen hatte und den Entschädigungsanspruch vorsorglich auch auf die Verkehrswerterhöhung durch die Garage gestützt hatte, erging ein Beweisbeschluß, der dem nunmehr vom Gericht bestellten Gutachter auferlegte, sowohl den Zeitwert der Garage als auch die Verkehrswerterhöhung durch die Garage zu ermitteln. Beweisergebnis war insoweit die gutachterliche Feststellung, daß Zeitwert und Verkehrswerterhöhung nur unwesentlich voneinander und auch nur geringfügig von dem klageweise geltend gemachten Entschädigungsanspruch abwichen. Für die Ermittlung der Verkehrswerterhöhung hatte der Gutachter das Ertragswertverfahren herangezogen, da derartige Objekte wie das hier streitgegenständliche regelmäßig zur Ertragserzielung erworben werden.

Hervorzuheben ist hierbei, daß der Gutachter aus der von ihm zugrundezulegenden Sicht eines objektiven Dritten im Rahmen der Ermittlung der Verkehrswerterhöhung auf die wirtschaftlich vernünftigste Nachfolgenutzung des von den Garagen überbauten Grundstücksteils abstellte. Insoweit war von ihm eine konkrete Gegenüberstellung der von den Beklagten behaupteten Erweiterung der Gartenfläche und einer Vermietung der Garagen vorgenommen worden, die zu dem eindeutigen Ergebnis führte, daß allein einer Weiternutzung durch Vermietung wirtschaftlich der Vorzug zu geben ist.

Hiergegen wandten sich die Beklagten mit dem Argument, daß sie ihrerseits jedoch –wie bereits ausgeführt – anderweitige Pläne hätten und deren Realisierung angeblich zu höheren Mieteinnahmen bezogen auf die einzelnen Mietwohnungen führen würde, ohne dies aber näher zu substantiieren.

Dem trat das Amtsgericht ausdrücklich entgegen und erteilte den richterlichen Hinweis, daß es im Rahmen der Verkehrswerterhöhung auf die objektiv vernünftigste Nachfolgenutzung ankommt und daher durch den Gutachter zutreffend auf eine Weiternutzung der Garagen abgestellt worden ist.

Nach weiteren umfänglichen Schriftsätzen beider Parteien, die auf Seiten des Klägers auch intensiv die Problematik der anzuwendenden Anspruchsgrundlage (Zeitwertentschädigung oder Entschädigung im Umfang der Verkehrswerterhöhung bei eigentümerseitiger Kündigung zum 31. Dezember 2006) behandelten, und einer weiteren mündlichen Verhandlung gab das Gericht schließlich der Klage nahezu vollständig in Höhe des gutachterlich ermittelten Zeitwertes unter Aufgabe des zunächst vertretenen Standpunktes, es sei „nur” die Verkehrswert-erhöhung geschuldet, statt. Es führte in den Urteilsgründen zudem aus, daß eine Aufrechnung mit den hälftigen Abrißkosten nicht möglich ist, da das Vertragsverhältnis nicht nach Ablauf der Investitionsschutzfrist ge-kündigt worden und zudem die Garage bislang nicht abgerissen und die Frist für den Abriß unter Kostenbeteiligung des Nutzers bereits abgelaufen ist.

Urteil mit großer Bedeutung für die weitere Praxis

Das am 19. Juni 2008 verkündete Urteil ist noch nicht rechtskräftig, da die Beklagten hiergegen Berufung eingelegt haben.

Urteil und Verfahren haben in mehrfacher Hinsicht große Bedeutung für die praktische Handhabung des SchuldRAnpG. Zum einen trifft das Amtsgericht die Entscheidung, daß auch bei einer Kündigung des Grundstückseigentümers zum 31. Dezember 2006 noch eine Entschädigung in Höhe des Zeitwertes geschuldet ist, da in diesen Fällen das Vertragsverhältnis noch innerhalb der sogenannten Investitionsschutzfrist (Kündigungsschutzfrist plus sieben Jahre) geendet hatte.

Erläuternd ist hierzu anzumerken, daß angesichts des Wortlautes des § 12 III SchuldRAnpG unter Berücksichtigung der allgemeinen Regelungen des BGB zur Bestimmung von Fristenden ein anderes Ergebnis juristisch kaum vertretbar ist, jedoch die mit derartigen Fällen befassten Gerichte derzeit aufgrund der von den beklagten Grundstückseigentümern erhobenen Einwendung, am 31. Dezember 2006 sei die Kündigungsschutzfrist bereits seit sieben Jahren verstrichen gewesen, Unsicherheiten zeigen.

Darüber hinaus hat das Gericht durch einen entsprechenden Hinweis ausdrücklich bestätigt, daß durch den Gutachter der Bestimmung der Verkehrswerterhöhung zutreffend die objektiv wirtschaftlich vernünftigste Nachfolgenutzung zugrunde zu legen war und die von den Beklagten behauptete zukünftige (aus Sicht des Gutachters unwirtschaftlichere) Nutzung als Gartenfläche keine Berücksichtigung finden konnte.

Das Amtsgericht hat nunmehr zu dieser Problematik mit seiner Bestätigung der gutachterlichen Vorgehensweise in dem hier entschiedenen Fall dahingehend Stellung bezogen, daß jedenfalls wirtschaftlich unvernünftige Absichten eines Gründstückseigentümers unbeachtlich sind. Weitergehend könnte hieraus u. U. sogar für diejenigen Fälle, in denen Grundstückseigentümer mit wirtschaftlich unvernünftigen Abbruchmaßnahmen – etwa in Fällen, in denen eine höherwertige als die gegenwärtige Nutzung des Grundstücks angesichts der baurechtlichen Situation überhaupt nicht möglich ist – den Entschädigungsanspruch des Nutzers zu vernichten suchen, geschlußfolgert werden, daß sie hiermit keinen Erfolg haben werden und ein Entschädigungsanspruch trotz Abbruch bestehen bleibt.

Abschließend ist daher festzustellen, daß in Bezug auf die Verkehrswerterhöhung i.S. d. § 12 III SchuldRAnpG noch viele Punkte durch die Gerichte nicht abschließend entschieden sind. Betroffenen Grundstücksnutzern, die aufgrund eines dem SchuldRAnpG unterfallenden Vertrages auf fremden Grundstücken Garagen oder Wochenendhäuser errichtet haben und bei Vertragsbeendigung Anspruch auf die durch ihre Maßnahmen herbeigeführte Verkehrswerterhöhung haben, ist daher dringend zu empfehlen, sich nicht vorschnell durch etwa behauptete Absichten des Grundstückseigentümers zur nachfolgenden Nutzung von der Geltendmachung eines Entschädigungsanspruches abbringen zu lassen. Erst eine konkret auf ihren Einzelfall bezogene Prüfung – ggf. durch einen auf das SchuldRAnpG spezialisierten Rechtsanwalt – kann Klarheit darüber verschaffen, ob und in welchem Umfang Entschädigungsansprüche notfalls auch gerichtlich durchsetzbar sind.

Dr. Jutta Richter-Thewis